（2014）扬邗民初字第2696号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2017-05-10
案件名称
2696吴长贵与扬州京国实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴长贵,扬州京国实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2014）扬邗民初字第2696号原告吴长贵。委托代理人王金顺，宝应县国法法律服务所法律工作者。被告扬州京国实业有限公司，住所地在扬州市京华城路168号。法定代表人骆俊福，董事长。委托代理人宗宏根，江苏理华律师事务所律师。委托代理人孙静，江苏理华律师事务所律师。原告吴长贵与被告扬州京国实业有限公司（以下简称京国公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法由代理审判员李扬独任审判，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于2015年1月9日、5月11日公开开庭进行了审理。原告吴长贵及其委托代理人王金顺到庭参加诉讼，被告京国公司委托代理人孙静到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告吴长贵诉称，2015年5月18日原被告双方签订了场地租赁合同，租赁被告的香榭水岸二期南段草坪用于经营动漫水世界，租赁期限是2012年8月1日到2014年7月31日，在租赁期限内即2013年11月4日被告单方面以被欠其租金为由停、断原告用于经营生活的水、电至今，造成原告损失1630795.5元。经双方多次调解未果而引起本诉，为此，请求法院判令：被告立即赔偿原告损失1630795.5元原告吴长贵提供的证据有：1、接处警登记表及知会函各一份，证明被告于2013年11月5日单方面违约，断掉原告用于经营的水电；2、2014年7月8日原告与闫新梁的电话录音一份，证明原告增加的奶茶店和冷饮店得到了相关主管的同意，相关的执照也是主管帮助到工商局办理的，被告以原告自己增加项目为由解除合同的理由不能成立；3、工商营业执照一份，证明增加的经营项目是原告自己经营的。上述三组证据证明了原告不构成违约，是被告单方面违反合同的约定造成了原告的损失；4、动漫水世界商亭销售日报表及（李园园）情况说明，证明被告停电前4个月原告的经营情况；5、各代销网点记录情况、票务代售协议书27份及张庭华的情况说明，证明被告停电前原告各代销网点的销售情况；6、小商品的销售清单，证明被告停电前4个月原告的销售情况；7、泳衣泳圈的销售清单，证明被告停电前4个月的销售情况及经营的金额；8、动漫水世界销售日报表，证明动漫水世界门票、金卡、银卡、亲子券销售情况和销售记录；9、水电费发票和租金的收据，证明原告签订合同后按月按时的向被告交付了水电费、租金以及原告用于经营实际支出的费用；10、销售的金卡、银卡及亲子票的票样，证明证据10与证据8是相互印证的；11、动漫水世界经营期间的图片20张，证明原告在经营动漫水世界期间经营状况是好的；12、邗江公安局新盛派出所出警记录3份，证明被告在原告经营期间以原告拖欠水电费为由强行停电断水，造成了原告的损失；13、警官马晓峰的证人证言，证明被告以原告拖欠水电费为由停电断水。被告辩称，原告陈述与客观事实不符，被告无需向原告承担任何赔偿责任。首先，2013年11月4日，被告并未以原告欠租为由对原告断水、断电，原告该说法与事实不符，被告当然无需对其损失承担赔偿责任。其次，退一步讲，即使被告对原告采取断水、断电措施，被告也无需向原告承担任何赔偿责任。1、双方租赁合同已经于2013年10月22日解除，自合同解除之日起被告对原告占用的承租区域不再负有提供水电的合同义务。根据双方租赁合同约定，被告将香榭水岸二期南段草坪出租给原告用于经营动漫水世界项目。原告只能在承租区域内经营合同约定的经营项目，未经被告另行书面同意，原告不得擅自增加经营项目和/或设备、设施，否则被告有权解除合同。但原告在租赁期间擅自在承租区域内增加了汽车装潢店和奶茶店等经营项目。被告多次要求原告整改，原告置之不理。被告于2013年10月22日向原告送达了解除函，解除双方租赁合同并要求原告立即履行撤场手续。彼时双方租赁合同已经解除，原告继续占用租赁场地缺乏合法依据，被告对原告占用的承租区域也不负有提供水电的合同义务，原告因水电造成的损失应由其自行承担。2、双方在租赁合同第7.3条明确约定，合同解除或终止时，如原告未能在3日内完成撤场工作，被告有权采取停水、停电措施。解除函送达原告后，原告继续占用承租区域，被告对其采取停水、停电措施符合合同约定，不应赔偿原告的任何损失。3、原告应对其主张的损失承担举证责任，否则承担举证不能的后果。其次，原告对其损失负有减损的义务，因其未履行减损义务而导致扩大的损失应由其自行承担。综上，原告的诉请缺乏相应的事实与法律依据，应驳回。被告京国公司提供的证据有：1、房屋租赁合同及补充协议各一份，证明原被告之间存在租赁关系，合同约定原告承租被告的场地经营动漫水世界项目未经被告书面同意原告不得增加项目和设施设备，合同的7.2条约定如原告增加以上的项目设备被告有权解除租赁合同，同时合同7.3条约定在合同解除后如原告未按约撤场，被告有权对原告采取停水停电的措施；2、2013年10月18日的解约函一份及照片2张，证明原告违反合同的约定被告依约行使单方解除权，该解约函于2013年10月22日送达了原告，在解约函下面的回复中原告对增加的经营项目予以了确认。3、2013扬邗民初字第3094号民事判决书，证明双方的租赁关系已经于2013年10月22日解除；4、2013年10月23日扬州晚报一份，证明洗车店经营了一段时间。经审理查明：2012年5月18日，原告吴长贵作为扬州市广陵区汇金游乐场经营者（乙方）与被告京国公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方同意乙方经营动漫水世界项目，甲方提供乙方的场地位于香榭水岸二期南段草坪，面积3000㎡；2、合同有效期自2012年8月1日至2014年7月31日止，乙方实际开业日期不得迟于2012年8月1日；同日，吴长贵作为扬州市广陵区汇金游乐场的经营者（乙方）与京国公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定：1、乙方只能在租赁区域内经营合同中约定的经营项目，未经甲方另行书面同意，乙方不得在租赁区域内擅自增加经营项目和/或经营设备、设施；2、发生以下情形之一，甲方有权要求乙方支付违约行为发生时的三个月保底营业额作为违约金、要求乙方赔偿损失并有权通知乙方解除合同：…⑸乙方擅自在租赁区域内增加经营项目和/或经营设备、设施的…；3、在合同解除或终止时，乙方应在合同解除或终止之日起3日内完成如下撤场工作：将甲方提供给乙方的设备、设施完好的交还给甲方，将租赁区域的场地恢复原状交还给甲方、乙方将乙方购置的设备、设施完全搬离租赁区域完成撤场工作。在合同解除或终止时，如乙方未能按前述约定完成撤场工作的，则甲方有权采取下一种或多种措施：…⑷甲方对乙方采取包括但不限于停水、停电的其他强制措施。上述合同签订后，京国公司按约向原告吴长贵交付了承租区域。2013年10月18日，京国公司向吴长贵发出解约函，认为吴长贵擅自在承租区域内增加经营汽车装潢店、奶茶店等经营项目，违反合同约定，通知吴长贵解除租赁合同。10月22日，吴长贵收到该解约函并回复如下：关于动漫水世界新增奶茶店、汽车用品一事，因动漫水世界经营亏损，经营无法维持下去，现利用原有空间，争取经营费用，申请报告已于10月22日向贵公司主管部门递交。2013年11月5日，吴长贵承租的区域发生断电事故。同日，京国公司以吴长贵、吴万连为被告就其租赁的香榭水岸二期南段3000㎡草坪向扬州市邗江区人民法院提起房屋租赁合同诉讼，2014年10月22日，该院作出（2013）扬邗民初字第3094号民事判决书，认定：京国公司以吴长贵擅自在承租区域内增加经营“朋友汽车装潢店”、“金芒果港式甜品店”、“仓库”，于2013年10月18日向吴长贵发出解除租赁关系函，于法有据。吴长贵在2013年10月22日收到该函件，虽庭审中对该解除函件有异议，但其并未在收到函件后的三个月内提起诉讼，故本院依法确认双方之间的租赁关系已于2013年10月22日解除。该判决书现已生效。另查明，2015年11月5日、14日、17日，均有人报警称原告承租区域的电被断掉。扬州市公安局邗江分局新盛派出所民警马晓峰在庭审中陈述“我第一次接到报警是京华城工作人员报的警，原告因断水断电到京国实业的办公室找他理论，……当时问为什么断水断电，京国实业人说因为原告拖欠水电费……从原始凭证发票来看（原告）是不欠水电费的……京国的人说你没有交水电费，我没有义务给你供水供电。这个过程中京国的人没有说过是京国的人断了动漫水世界的水电……”本案的争议焦点为：1、京国公司是否对吴长贵承租区域采取了断电、断水措施；2、如果京国公司确系对吴长贵承租区域采取断电、断水措施，则吴长贵要求京国公司赔偿其损失1630795.5元有无事实及法律依据？关于争议焦点一，本院认为，京国公司对吴长贵承租区域采取了断电、断水措施。本案中，吴长贵诉称京国公司在2013年11月对其承租的区域采取断电、断水措施，并提供了接处警登记表、扬州市公安局邗江分局新盛派出所民警马晓峰证人证言及相关照片予以证明，上述证据之间相互印证并形成一个完整的证据链进而证明京国公司在2013年11月份对吴长贵采取了断电、断水措施，本院予以认可。关于争议焦点二，本院认为，吴长贵要求京国公司赔偿断电损失1630795.5元缺乏事实和法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。原告与京国公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。因《租赁合同》中约定：在合同解除或终止时，乙方应在合同解除或终止之日起3日内完成如下撤场工作：将甲方提供给乙方的设备、设施完好的交还给甲方，将租赁区域的场地恢复原状交还给甲方、乙方将乙方购置的设备、设施完全搬离租赁区域完成撤场工作。在合同解除或终止时，如乙方未能按前述约定完成撤场工作的，则甲方有权采取下一种或多种措施：…⑷甲方对乙方采取包括但不限于停水、停电的其他强制措施。本案中，双方之间的租赁关系自2013年10月22日解除，合同解除后，吴长贵应按照合同约定及时搬离承租区域，未能依约搬离的，京国公司依据合同约定对吴长贵采取停水、停电等强制措施并无不妥。另外，双方之间的租赁关系自2013年10月22日即已解除，租赁合同解除后，吴长贵继续占用承租场地缺乏法律依据，其无权要求京国公司对其提供水电。综上，吴长贵要求京国公司赔偿因断电、断水所造成的损失缺乏相应的事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴长贵的诉讼请求。案件受理费19477元，由原告吴长贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长 方满华代理审判员 李 扬人民陪审员 姚梅琴二〇一五年十月八日书 记 员 吴 迪 来自：