（2015）一中民终字第07269号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-03
案件名称
北京旺家伟业房地产经纪有限公司与唐玮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京旺家伟业房地产经纪有限公司,唐玮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第07269号上诉人（原审被告，反诉原告）北京旺家伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇西大街9号院11号楼2层221号。法定代表人王玉，总经理。被上诉人（原审原告，反诉被告）唐玮，男，1974年3月12日出生。委托代理人唐建平（唐玮之父），男，1947年4月22日出生。上诉人北京旺家伟业房地产经纪有限公司（以下简称旺家经纪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第07549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。唐玮起诉至原审法院称：唐玮与旺家经纪公司于2013年1月10日签订了《房屋出租代理合同》，合同约定由旺家经纪公司代理唐玮出租唐玮所有的101号房屋，租期为五年，从2013年2月1日至2018年2月1日，第一年租金每月人民币4500元，从第二年开始每月上浮250元，按季度支付租金，出租房屋精装。从唐玮与旺家经纪公司双方合作开始，旺家经纪公司每次都违反约定以各种理由拖延支付房租。按合同约定旺家经纪公司应于2015年4月1日支付到期房租15000元时，旺家经纪公司无理由拒绝支付房租。诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《房屋出租代理合同》于2015年6月1日解除，将101号房屋返还给唐玮；2、旺家经纪公司给付唐玮截止至2015年6月1日之前的租金10000元，并按照月租金5000元给付自2015年6月1日起的占用费用给付至房屋实际返还之日止；3、旺家经纪公司向唐玮支付违约金5000元。旺家经纪公司在原审法院答辩称：唐玮违约在先，唐玮投诉到建委要求旺家经纪公司拆隔断，违反了双方当初约定的合同条款，对于房租要做相应的变更，现在隔断已经拆除，现在对外出租的价钱比较低，每月租金为4300元。不同意解除合同，要求继续履行合同，不同意支付违约金。同时，针对唐玮的起诉，旺家经纪公司反诉称：唐玮有违约行为，其到涉案房屋内赶走了租户，造成房屋闲置了一个月。同时唐玮去建委告旺家经纪公司，造成房屋隔断被迫拆除，违反了双方之间的约定，给旺家经纪公司造成了损失。请求判令：唐玮向旺家经纪公司支付违约金10000元。唐玮针对旺家经纪公司的反诉答辩称：唐玮没有违约，不同意支付违约金。原审法院经审理查明：2013年1月10日，唐玮（出租方，甲方）的委托代理人唐建平与旺家经纪公司（代理方，乙方）签订《房屋出租代理合同》，约定：甲方将其所有的101号房屋委托乙方出租，用于居住；乙方的代理权限为以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租方收取租金，监督租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；出租代理期限自2013年2月1日至2018年2月1日；甲方同意总计预留第一年60天不计算租金，作为给乙方接洽承租的工作期，自4月1日开始计算租金；房屋每月租金4500元，房租按季度支付，每满一年房屋月租金增加250元；甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；在委托期内为了便于房屋出租或应承租者要求，乙方出资对房屋进行必要改善设施或添置设备，甲方应允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有；乙方为了方便代理房屋租用，按承租人要求在不影响房屋主体结构的情况下，对该房屋进行装修、装饰的，应在代理合同终止前由乙方负责恢复原样，也可以做补充协议另行书面约定；委托期内及委托终止后的六个月内，甲方不得与乙方所介绍的承租户自行交易，否则甲方向乙方支付月租金的两倍为违约赔偿；乙方未按约定支付租金达7日以上（因甲方原因超期除外）的，甲方有权单方解除合同；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿给甲方2个月的合同约定租金为违约金；委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方必须提前2个月通知乙方，除将已收取房屋租金的剩余部分退还乙方外，需赔偿给乙方2个月的合同约定的租金作为违约金，并赔偿乙方直接损失及因违约给乙方的承租人造成的经济损失；从第四年开始价涨高了，可以协商；甲乙双方合同不一致的，不一致处无效。前述合同签订后，双方依约履行了相应义务。2015年4月1日后，旺家经纪公司未依约向唐玮支付下一个季度的租金15000元。截止至庭审结束时，涉案房屋仍由旺家经纪公司占有、使用。庭审中，旺家经纪公司出示的《房屋出租代理合同》中补充条款部分中“甲方允许乙方在客厅打隔断，房屋可以分租。”的记载并未记载于唐玮所出示的《房屋出租代理合同》中。对此，旺家经纪公司称是在书写合同时遗漏了，唐玮不予认可。唐玮对于其实际损失主张为应付租金的相应利息。原审法院认定上述事实，有《房屋出租代理合同》、房屋所有权证书、银行账户明细及当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院判决认为：唐玮与旺家经纪公司签订的《房屋出租代理合同》是双方真实的意思表示，合法、有效。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方约定无论涉案房屋是否出租，旺家经纪公司均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，并且对外出租多出的部分归旺家经纪公司所有。因此，双方签订的《房屋出租代理合同》的实质为房屋租赁合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。旺家经纪公司未能依约在2015年4月1日及其后的7日内向唐玮支付下一个季度租金15000元，构成违约。唐玮依约享有单方解除权。故对于唐玮要求确认解除双方之间《房屋出租代理合同》的诉讼请求，有事实基础与法律依据，予以支持。合同终止后，旺家经纪公司依约占用的涉案房屋应当予以返还。故对于唐玮要求旺家经纪公司返还房屋的诉讼请求，亦予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。故对于唐玮要求旺家经纪公司支付租金的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于唐玮要求旺家经纪公司按照约定租金给付合同解除后占用费用的诉讼请求，有事实基础，亦予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方在合同中就旺家经纪公司逾期支付租金的违约金没有相关约定，唐玮对于其相应的实际损失亦未能提交相应证据予以佐证，但其相应利息损失的主张较为合理。故法院对于唐玮相关违约金的诉讼请求，酌情予以部分支持。唐玮与旺家经纪公司在庭审中提交的《房屋出租代理合同》中关于是否可以打隔断的约定不一致，因此对于旺家经纪公司关于双方约定可以在涉案房屋内打隔断的主张，不予认可。旺家经纪公司未能提交相应证据佐证唐玮违约的诉讼主张，故对于旺家经纪公司的相应诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判令：一、原告唐玮与被告北京旺家伟业房地产经纪有限公司于二○一三年一月十日签订的《房屋出租代理合同》于二○一五年六月一日解除；二、被告北京旺家伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内将101号房屋返还原告唐玮；三、被告北京旺家伟业房地产经纪有限公司给付原告唐玮二○一五年四月及五月的房屋租金一万元，于本判决生效后七日内支付；四、被告北京旺家伟业房地产经纪有限公司给付原告唐玮自二○一五年六月一日起至第二项中所涉房屋返还之日止的房屋占用费用，以每月占用费用五千元为标准计算，于第二项中所涉房屋返还当日给付；五、被告北京旺家伟业房地产经纪有限公司给付原告唐玮违约金一百元，于本判决生效后七日内支付；六、驳回原告唐玮的其他诉讼请求；七、驳回被告北京旺家伟业房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，旺家经纪公司不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法改判驳回唐玮的诉讼请求并依法判令唐玮向旺家经纪公司支付违约金10000元。主要理由为：双方合同中明确约定涉诉房屋是可以打隔断的，双方对于打隔断的事情是达成一致的前提下才签订的房屋租赁合同。旺家经纪公司的行为均符合合同的约定，因此旺家经纪公司不存在违约行为，原审法院判决合同解除是错误的。在履行合同过程中，唐玮在同意本公司打隔断的情况下，又向建委投诉，严重影响了旺家经纪公司的经营行为，给旺家经纪公司造成了重大的经济损失，因此在双方未核定具体损失数额的前提下，旺家经纪公司有权先不支付租金，行使抗辩权。唐玮同意原判，不同意上诉人旺家经纪公司的上诉请求。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。唐玮与旺家经纪公司签订的《房屋出租代理合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同履行。原审法院认定旺家经纪公司未依约支付租金，构成违约、唐玮单方解除合同有合同依据，判决解除双方合同并判令旺家经纪公司支付欠付租金、返还房屋、酌情支付违约金等并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人旺家经纪公司所述唐玮同意在出租房屋内打隔断一节，因在唐玮持有的合同中并未记载上述约定，加之唐玮否认双方对上述事实进行了约定，故上诉人旺家经纪公司对上述主张未能提供充分证据予以证实，本院对其所述不予采信。上诉人旺家经纪公司所述唐玮违反合同约定，造成该公司的损失，因损失大小无法确定，因此未给付房屋租金是行使抗辩权一节，因本案查明的事实不存在法律规定的行使抗辩权的情形，故上诉人旺家经纪公司上述辩解意见不予采纳。综上所述，上诉人旺家经纪公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费一百五十元，由唐玮负担二十元（已交纳），由北京旺家伟业房地产经纪有限公司负担一百三十元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二十五元，由北京旺家伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费三百元，由北京王佳伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘国俊代理审判员 刘 磊二〇一五年十月八日书 记 员 田 星 更多数据：搜索“”来源：