（2015）沪一中民二（民）终字第1830号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-27
案件名称
寇得功诉杨丽鸿等确认合同无效纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
寇得功,杨丽鸿,俞水,寇准
案由
所有权确认纠纷,所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1830号上诉人（原审原告）寇得功。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审被告）杨丽鸿。被上诉人（原审被告）俞水。上列两被上诉人的共同委托代理人杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托代理人冯超，上海市申辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）寇准。上诉人寇得功因所有权确认、确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第9433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人寇得功的委托代理人寇A，被上诉人杨丽鸿、俞水的共同委托代理人冯超到庭参加了诉讼。被上诉人寇准经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，寇准是寇得功的叔叔。2005年3月1日，寇得功与A公司（以下简称A公司）签订了关于由寇得功购买上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号1103室房屋（以下简称系争房屋）的《上海市商品房出售合同》，该合同约定房屋总价1，100，182元，首付款330，182元，贷款77万元，如贷款不足，应现金补足。该合同还约定了违约责任等条款。该合同签订后，寇得功支付了首付款32万元，余款未付。2007年，A公司诉至法院，要求确认解除该合同并由寇得功支付违约金。法院于2007年5月18日判决确认寇得功与A公司的《上海市商品房出售合同》已解除，寇得功支付A公司赔偿金22，003.60元，A公司退还寇得功购房款32万元。2008年1月，系争房屋的产权从A公司转至B公司（以下简称B公司）名下。2008年1月23日，寇准签订了向B公司购买系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价款为1，233，428元，于2008年2月1日前支付30万元，于2008年3月15日前支付14万元，于2008年3月30日前支付793，428元。2008年2月19日，B公司、A公司、寇得功、寇准签订《协议书》一份，约定A公司退还寇得功购房款32万元，寇得功支付A公司赔偿金和诉讼费合计2万元；由于系争房屋已经转至B公司名下，A公司退还寇得功的30万元转为寇准支付给B公司购买系争房屋的首期预付款。当日，B公司出具关于收到系争房屋从A公司转账资金30万元作为购房首付款的收款条。寇得功持有该收款条的原件。2008年11月，系争房屋被核准登记在寇准名下。2011年4月，寇准向法院提起排除妨害纠纷之诉，称寇得功的父亲寇B于2009年1月6日向寇准借用系争房屋临时居住三个月，寇准因此于同年1月10日将系争房屋交给寇B使用。到期后，寇准要求寇B搬出时，发现寇B将系争房屋第一、二层出租，第三层由寇B及其家人居住，寇准遂请求判令寇B搬出系争房屋并支付房屋使用费。寇B辩称寇得功在系争房屋内有产权份额，其系经过寇得功的同意居住在系争房屋，其在寇得功和寇准的授权下装修了系争房屋。法院认为，寇准是系争房屋经依法登记的所有权人，对系争房屋依法享有全部的所有权，寇得功是否为系争房屋的所有权人之一，须通过法律程序确认，且即使寇得功是产权人之一，寇准亦有权决定是否让寇B居住在内，因此寇B无权居住在系争房屋，法院遂判定寇B搬离系争房屋并支付相应的房屋使用费。2014年2月，寇准提起排除妨害纠纷之诉，要求寇得功和寇A搬出系争房屋。随后寇得功提起所有权确认纠纷之诉，要求确认其为系争房屋的所有权人之一，该案因未缴纳案件受理费而按撤诉处理。2014年4月底，寇得功再次提起所有权确认纠纷之诉。2014年5月，寇准以低价将系争房屋挂牌出售。2014年7月30日，寇准与杨丽鸿、俞水签订关于系争房屋的买卖定金合同和买卖合同。该两份合同约定系争房屋转让价为510万元（净到手价），签订合同当日支付15万元，过户当日支付400万元，取得产证当日支付85万元，交房当日支付10万元；于2015年4月30日之前交房，如未能交房，支付违约金10万元。该定金合同补充约定，2015年1月1日后，系争房屋若被他人占用，则卖方协助买方起诉房屋占用人。之后，杨丽鸿、俞水共计支付了500万元，于2014年7月30日支付15万元，于2014年8月21日支付400万元，于2014年9月3日支付85万元。2014年9月25日，系争房屋被核准登记至杨丽鸿名下。双方的交易系由C公司促成，杨丽鸿、俞水支付了中介费5万元。2014年10月，寇准诉寇得功和寇A排除妨害纠纷一案因寇准未到庭按撤诉处理。2014年11月，寇得功诉请所有权确认纠纷一案再次因未缴纳案件受理费而按撤诉处理。2015年2月，杨丽鸿、俞水起诉要求寇得功排除妨害。2015年3月，寇得功提起本案诉讼，请求确认其与寇准为系争房屋的共有人，寇准与杨丽鸿、俞水之间关于系争房屋的买卖合同无效。杨丽鸿、俞水辩称，不同意寇得功的诉讼请求。寇准未陈述答辩意见。另经法院了解，系争房屋在寇准出售时的市场价为600至650万元。审理中，寇得功称，当时是因为系争房屋的贷款批不下来造成寇得功与A公司的合同违约，经过与开发商多年协商，开发商同意按原价出售系争房屋，但要求必须付清购房款，所以找了寇准将所有购房款都付清。当时与寇准说好，让寇得功先住着，等房价涨了以后卖掉，按照比例分售房款。寇准说产证写他一人的名字方便，因为是亲叔侄，从小一起长大，对寇准信任，所以产证只写寇准一人。寇B2011年查出患有癌症，于2014年去世，因而一直无钱诉讼。俞水称，本人不认识房东。本人和父母一起住在系争房屋所在小区内，买房时中介说系争房屋现在有人住，不方便，所以带看了同样房型的房屋。此次交易由C公司进行中介，该中介开了好几年，故比较信任。本人问过房价为什么这么低，中介说房东在外面有债务，后来证实系争房屋的确有抵押。系争房屋交税的最低成交价为530万元。房东后来讲本来系争房屋借给他侄子使用，里面是群租，需要多留一点时间清退，而自己这两、三个月比较忙，所以退到2015年4月30日交房。起诉要求寇得功排除妨害的案子，原来说是由寇准起诉，后来因本人拿了产证，所以由本人起诉。因为要留出时间处理，所以写2015年1月1日起诉，诉讼费用从尾款10万元里面扣除。为拆迁杨丽鸿与本人办了离婚，所以产证只写了杨丽鸿一人名字。到目前为止，都没有看到过系争房屋。原审认为，寇得功没有证据证明杨丽鸿、俞水在购买系争房屋时知道或者应当知道系争房屋存在权属争议，杨丽鸿、俞水以不低于市场价的70%受让系争房屋，且已经办理了产权登记，应当认定杨丽鸿、俞水取得系争房屋合法。即使寇得功确实是与寇准共同出资购买系争房屋，杨丽鸿、俞水亦可构成善意取得。寇得功请求确认其与寇准为系争房屋的共有人并要求确认寇准与杨丽鸿、俞水之间关于系争房屋的买卖合同无效，法院不予支持。不动产物权采取登记公示的原则，系争房屋登记在寇准一人名下，一般人有理由相信系争房屋属寇准所有。虽然杨丽鸿、俞水在购买房屋时没有查看系争房屋，但俞水所述中介称有人住在里面不便看房，加之房屋交易价大幅度低于市场价，在无需确认装修好坏的情况下，购买人通过查看相同户型的房屋决定购买系争房屋也并非特别异常，实践中也会有类似的情形发生。系争房屋被人占住并不一定基于权属争议，很多的情形下也可能基于租借或其他原因，俞水亦称寇准告知系争房屋是其侄子借住且是群租，因此虽然寇准与杨丽鸿、俞水约定的交房时间较晚以及约定了对房屋占用人进行诉讼，但并不能由此就推断杨丽鸿、俞水明知系争房屋存在权属争议。至于房屋交易价的问题，杨丽鸿、俞水购买系争房屋的价格确实大幅度低于市场价，但交易价的确定有许多因素决定，市场上不乏因各种原因低价出售房屋的情形，俞水称中介介绍寇准在外欠有债务，加之系争房屋被占住，价格因此大幅度低于市场价并不特别违反常理。此外，法院认为，寇得功自身对于纠纷的发生亦负有责任。如果寇得功确实是系争房屋权利人之一，那么寇得功在2011年寇准起诉寇B排除妨害纠纷一案时即应当知道寇准与自己已经就系争房屋的权属产生争议，自己的权利已经受到了现实的侵害。然而寇得功却在三年多的时间里未通过法律途径确认自己的权利，导致寇准出售系争房屋，继而产生本案诉讼，寇得功明知权利受到侵害而不及时行使权利的行为显然不利于市场交易秩序的稳定。寇准经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。原审法院审理后于二〇一五年五月二十一日作出判决：驳回原告寇得功的诉讼请求。案件受理费47，500元，减半收取计23，750元，由原告寇得功负担。判决后，寇得功不服，上诉至本院称：一、上诉人寇得功与被上诉人寇准系亲叔侄关系，于2008年共同出资购买系争房屋，但房产证只有寇准一人名字，而由寇得功一直居住在内，且寇准在2014年2月起诉寇得功搬出系争房屋，寇得功在同年4月29日起诉寇准确认房屋所有权纠纷案于11月结案，但法院一直未给寇得功此案的书面结论。二、被上诉人杨丽鸿、俞水在没有看房的情况下于2014年7月30日与寇准签订系争房屋的买卖合同，但至2015年6月寇准仍未交付房屋给杨丽鸿、俞水，表明杨丽鸿、俞水明知系争房屋存在产权纠纷，系故意制造善意取得的假象，意图谋取至少220万元人民币的利益，严重损害了上诉人寇得功的合法利益，请求二审在查清事实后依法改判支持上诉人寇得功的原审诉请。被上诉人杨丽鸿、俞水辩称：一、系争房屋产权登记为被上诉人寇准，被上诉人杨丽鸿、俞水与其交易是符合常理的。上诉人寇得功认为自己已经付款而应成为产权人，但被上诉人杨丽鸿、俞水对此并不清楚。如果上诉人寇得功所述成立的话，既是其与寇准之间的债权债务关系，并不能对抗系争房屋的物权，且被上诉人杨丽鸿、俞水也无法了解寇得功与寇准之间的争议。二、被上诉人杨丽鸿、俞水支付了房款及所有费用，500余万元的房款与市场价也差不了多少，被上诉人杨丽鸿、俞水是基于善意取得系争房屋，请求二审依法维持原判。被上诉人寇准未发表答辩意见。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，尽管上诉人寇得功于2005年3月1日为购买系争房屋与A公司签订《上海市商品房出售合同》并支付了32万元房款，但2007年5月18日经法院判决确认双方合同解除、寇得功支付A公司赔偿金22，003.60元、A公司退还寇得功房款32万元，表明寇得功与系争房屋已无涉。之后，系争房屋产权于2008年1月转至B公司名下。同年1月23日，被上诉人寇准与B公司签订购买系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。同年2月19日，B公司、A公司、寇得功、寇准签订《协议书》，其中涉及寇得功部分的主要内容为由A公司退还寇得功购买系争房屋预付款32万元中的30万元转为寇准购买该房屋的首期预付房款。最后，系争房屋于2008年11月登记在寇准名下。鉴此，系争房屋产权权属清晰，即产权登记人仅为寇准。至于寇得功与寇准之间由该30万元首期预付房款产生的债权债务关系，并不能否定寇准成为系争房屋产权人或确认寇得功由此成为系争房屋共有人，寇得功可要求另行解决双方之间的债权债务关系。在此情况下，寇准将系争房屋出售给被上诉人杨丽鸿、俞水，与寇得功无关。现上诉人寇得功以其是系争房屋的共有人而要求确认杨丽鸿、俞水与寇准签订的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持寇得功的诉讼请求，客观有据，本院依法维持。上诉人寇得功的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币47，500元，由上诉人寇得功负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年十月八日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：