（2014）灞民初字第00558号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-19
案件名称
赵文继（反诉被告）诉被告西安西港房地产开发（集团）有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市灞桥区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵文继,西安西港房地产开发（集团）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）灞民初字第00558号原告（反诉被告）赵文继，男，1949年3月25日出生，汉族。被告（反诉原告）西安西港房地产开发（集团）有限公司，住所地西安市灞桥区新筑镇解放村西。法定代表人周忠民，董事长。委托代理人曹娟、朱媛媛，北京市普华律师事务所律师。原告赵文继（反诉被告）诉被告西安西港房地产开发（集团）有限公司（反诉原告，以下简称西港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。赵文继，西港公司的委托代理人曹娟、朱媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文继诉称，其与西港公司于2003年8月24日签订《商品房购销合同》一份，约定，其购买西港公司开发的位于西航花园A区68楼4-10房产一套，被告应于2005年12月31日前为其办理房产证，但自2006年以来，其每年向被告提出要求办理房产证，被告均以种种借口进行搪塞，其曾于2012年11月向灞桥区人民法院提起诉讼，要求被告如约办理房产证并赔偿违约金，法院判决认定其与被告签订的商品房购销合同因被告未取得预售证而为无效合同，驳回了其全部诉讼请求。据此，请求判令：1、被告返还其已付的购房款169145元及利息175879元（2003年到2014年的年利率8.665%计算）并承担购房款一倍169145元的赔偿责任，赔偿按揭利息损失7377.6元、装修损失100000元、转售利润损失69000元；2、赔偿精神损失费10000元；3、承担本案诉讼费用。被告西港公司辩称，原告在与其签订《商品房购销合同》时，明知涉案房屋没有预售许可证，却购买涉案房屋，对合同无效也具有过错。其没有存在隐瞒事实的情形，原告要求的房屋市值损失、一倍购房款、利息损失、按揭利息损失、装修损失、精神损失无任何法律及事实依据，应予驳回。西港公司反诉称，2003年8月24日，赵文继在明知其公司未取得土地所有权的情况下，与其签订商品房购销合同一份。2004年4月其将位于西航花园小区公寓8号楼4门10号商品房一套交付给被告赵文继，并支付逾期交房违约金。2013年西安市灞桥区人民法院（2013）灞民初字第00341号民事判决书认定上述商品房购销合同无效。故赵文继占有、使用其所交付的房屋及违约金无法律及事实依据，应依法予以返还，并向其支付占有房屋期间的使用费。据此，请求判令1、赵文继返还位于西安市灞桥区西航花园小区8号楼4门10号商品房一套；2、赵文继返还逾期交款违约金及利息损失共计4094元；3、赵文继支付2004年到腾退房屋之日的房屋使用费（暂定到起诉之日共计61200元），之后参照本小区同等面积计算；4、本案反诉费由赵文继承担。赵文继针对西港公司反诉部分辩称，西港公司故意隐瞒其违法开发和销售楼盘的真实情况，采取合同欺诈的方式，诱导购房人做出错误的意思表示与其签约，西港公司应承担导致合同无效的全部责任，请求依法驳回西港公司的反诉请求。经审理查明，2003年8月24日，赵文继与西港公司签订《商品房购销合同》一份，约定，赵文继购买西港公司开发的位于灞河西航花园小区8号楼4门10号商品房一套，建筑面积为131.63平方米，每平方米1285元，房款总价为169145元。首付款为89145元，银行按揭贷款80000元，按揭贷款已于2006年2月还清。合同补充协议第一条约定：西港公司于2005年12月30日前为赵文继办理好房屋产权证并交付赵文继使用。赵文继按照合同约定支付了全部房款，西港公司于2004年4月将涉案房屋交付赵文继使用。后因西港公司房屋产权证办理逾期发生争议，赵文继诉至本院请求判令西港公司向其交付房屋产权证书。本院于2013年12月20日做出（2013）灞民初字第00341号民事判决书，驳回了原告赵文继要求被告西安西港房地产开发（集团）有限公司向其交付房屋产权证书的诉讼请求。认定本案中原被告所签订的商品房购销合同无效。另查明，本案诉争所涉楼盘目前尚未取得商品房预售许可证，仅有建设用地规划许可证和土地使用权许可证两证。西港公司于2007年8月8日向赵文继支付逾期交房违约金2507元。庭审中，赵文继认可在购买房屋时，西港公司明确告知其售房无商品房预售许可证。赵文继与西港公司均认可西航花园小区2012年12月之前房屋租金为500元—800元，2013年以后房屋租金为800元—1500元。本案在审理过程中，赵文继申请对其购买的西航花园公寓8号楼4门10号房一套按照取得房产证进行市值评估，西安市中级人民法院委托陕西建业房地产估价有限公司进行评估，该估价公司于2014年6月23日做出陕建业房评（2014）第0607614号房地产评估报告：确认估价对象在价值时点所体现的市场价值为人民币53.98万元，单价为4101元／平方米。评估报告出具后，赵文继于2014年7月18对该评估报告提出异议，认为估价低幅过大，对建筑物状况的室内装修部分的描述过于粗略，不应以该评估结论作为判决依据。陕西建业房地产估价有限公司回复称，由于室内装修趋于老化，在房屋的整体评估中已将其剩余价值综合于估价之中，且房地产评估是对不动产进行估价，不评估动产价值，不存在“低幅过大”、“描述过于粗略”的问题。西港公司于2014年7月25日对估价报告提出异议，认为：估价报告在估价方法的采用上缺乏合理性，所选择的可比实例与估价对象之间不具有可比性。陕西建业房地产估价有限公司回复称其是严格按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（以下简称规范）、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》，选用比较法对估价对象进行估价是合理的，也是严格按照《规范》选取估价对象的类似房地产作为估价对象的可比实例，且根据《规范》的要求对估价对象的可比实例的交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行了修正，得出估价对象的比准价格，不存在“缺乏合理性”、“不具可比性”等问题。西港公司又于2014年11月17日对评估报告提出异议，要求评估公司对估价结论是否已包含装修价值予以明确，陕西建业房地产估价有限公司回复称估价结论包含估价对象房屋室内装饰的“不动产”部分。赵文继于2014年5月12日申请对涉案房屋的装修损失进行评估，西安市中级人民法院委托陕西天任资产评估有限责任公司进行评估，该评估公司于2014年9月24日作出陕天任评报字（2014）第087号资产评估报告书，得出涉案房屋装修价值为49073元，西港公司对该评估报告提出异议，认为涉案房屋的装修价值已经包含在陕西建业房地产估价有限公司作出的“陕建业房评（2014）第0607614号《房地产评估报告》所估价值中，建成时间及成新率的确定有误，以现行市场单价确定评估原值，有损公平原值。陕西天任资产评估有限责任公司答复称，如陕建业房评（2014）第0607614号报告包含装修，则不采用陕天任评报字（2014）第087号报告，建成时间与交房时间没有必然关系，以装修完工时间计算成新率，计算方式已在报告中详细描述，涉案房屋装修实际成本支出的发票无法取得，用重置成本法由技术人员对资产各主要部位进行技术鉴定，计算出成新率参数，最后确定装修价值。上述事实，有《商品房购销合同》、（2013）灞民初字第00341号民事判决书、不动产统一发票、《房地产评估报告》、《资产评估报告书》及本院庭审笔录等材料附卷佐证。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。赵文继与西港公司在签订商品房购销合同时，西港公司尚未取得商品房预售许可证明，直至本案庭审时，西港公司仍未取得商品房预售许可证明，故双方签订的商品房购销合同应为无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告西港公司在涉案楼盘尚未取得商品房预售许可证明的情况下即面向社会公开销售房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，对合同无效存在一定过错，赵文继在明知涉案楼盘没有取得商品房预售许可证明的情况下与西港公司签订商品房购销合同，也存在相应的过错。该涉案合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，故赵文继请求西港公司返还已付169145元购房款于法有据，本院予以支持；西港公司反诉请求赵文继腾退返还灞桥区西航花园小区8号楼4门10号商品房一套及返还逾期交房违约金于法有据，本院予以支持；由于赵文继与西港公司对于合同无效均有过错，故赵文继的购房款利息及按揭利息损失、西港公司反诉要求赵文继支付占用涉案房屋使用费应由其自行承担，对赵文继请求支付购房款利息及按揭利息、西港公司反诉要求赵文继支付房屋使用费，本院均不予支持；赵文继请求西港公司承担房屋装修损失，合同无效双方返还财产后，西港公司应对赵文继投入的该项资产进行折价补偿，故对赵文继该项诉讼请求，本院予以支持，本院以陕天任评报字（2014）第087号《资产评估报告书》为准，确定涉案房屋的装修损失为49073元；由于本案系合同纠纷，非侵权之诉，赵文继要求赔偿精神损失，于法无据，本院不予支持；对于赵文继要求西港公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，由于西港公司在与赵文继签订商品房购销合同时并没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故赵文继的该项诉求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款之规定，判决如下：一、西安西港房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后三十日内返还赵文继购房款169145元；二、西安西港房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后三十日内赔偿赵文继房屋装修损失49073元；三、驳回赵文继其余之诉讼请求；四、赵文继于本判决生效后三十日内将西航花园小区8号楼4门10号商品房腾退交付给西安西港房地产开发（集团）有限公司；五、赵文继于本判决生效后三十日内返还西安西港房地产开发（集团）有限公司逾期交房违约金2507元；六、驳回西安西港房地产开发（集团）有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费10958元，赵文继已预交，由赵文继承担其中7558元，西安西港房地产开发（集团）有限公司承担其中3400元，于上述应付之款一并给付赵文继；反诉案件受理费2440元，西安西港房地产开发（集团）有限公司已预交，由西安西港房地产开发（集团）有限公司承担其中665元，赵文继承担其中1775元，于上述应付之款一并给付西安西港房地产开发（集团）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 余国庆审 判 员 何晓丽人民陪审员 庞瑜英二〇一五年十月八日书 记 员 宋艳舞