（2015）通民初字第15358号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-30
案件名称
北京安通物业管理有限责任公司与李XX物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京安通物业管理有限责任公司,李ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条，第一百八十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第15358号原告北京安通物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区城关镇焦王庄村西（运源小区娱乐购物中心后边），组织机构代码10118XXXX。法定代表人荣岩，总经理。委托代理人范利华，北京仁威律师事务所律师。被告李XX，男，1964年6月30日出生。原告北京安通物业管理有限责任公司（以下简称安通物业）与被告李XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梁涛独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告安通物业的委托代理人范利华、被告李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安通物业诉称：原告安通物业系北京市通州区东潞苑小区的物业服务单位，被告李XX系东潞苑小区XXX号的业主，房屋面积87.97平方米。被告李XX拖欠原告安通物业自2012年1月1日至2014年12月31日的物业费，经原告多次催缴，被告仍不支付。为确保物业工作的正常进行，维护原告的合法权益。故诉至法院，请求法院判令1.被告支付拖欠的2012年1月1日至2014年12月31日的物业费1758元；2.被告李XX支付原告安通物业违约金1000元；上述各项损共计2758元。诉讼费由被告承担。被告李XX辩称：不同意原告的全部诉讼请求。小区物业服务存在以下问题，1.原告收费标准现在是0.55元每平米，但是其提供的服务质量不符合标准；2.物业费的诉讼时效是两年，因此2013年1月1日之前的物业费已经超过了诉讼时效；3.小区内存在业主侵占绿地种菜、私搭乱建的行为；4.小区内的路面、楼道内的玻璃、楼梯扶手损坏未及时维修更换；5.楼道内贴满小广告，公共卫生清理不到位；6.小区未实现封闭管理等诸多问题。经审理查明：原告安通物业系北京市通州区东潞苑小区的物业服务单位，被告李XX系东潞苑小区XXX号业主，该房屋建筑面积87.97平方米。2001年1月19日，原告安通物业与被告李XX签订《关于东潞苑小区物业管理费用收取的协议》，该协议约定，被告李XX将其购买的北京市通州区东潞苑小区XXX号交由原告安通物业实行物业管理，被告所购小区住宅，应按照市政府有关小区物业管理收费标准定期交纳其名下应分担的物业管理费用，协议签订后，原告安通物业根据合同约定提供了物业服务。经核实，被告李XX未交纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业费，共计1757.7元。庭审过程中，被告李XX指出小区物业存在未封闭管理、随意张贴小广告、公共卫生管理不到位、小区路面未修复以及原告安通物业主张的部分费用已经过了诉讼时效等问题。对此，原告安通物业指出，根据现有的收费标准，根本难以做到封闭管理，小广告等问题因此亦难以避免；小区路面的修复需要动用公共维修基金，但是该小区内部分业主根本没有缴纳过公共维修基金；原告安通物业对被告李XX的欠费问题一直在催缴，故并没有超过诉讼时效。此外，被告李XX亦认可其曾经看到过一张原告安通物业张贴的催缴单，但是具体时间记不清楚。上述事实，有《关于东潞苑小区物业管理费用收取的协议》、物业费用明细表、物业管理收费标准（1999年通州区物价管理部门出具）、催缴通知单、照片及当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告安通物业与被告李XX签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告安通物业已按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，被告李XX作为小区业主已经事实接受了原告安通物业提供的物业服务，故被告李XX应当按时向原告安通物业交纳物业管理费，以便原告安通物业对小区进行管理。故对原告安通物业要求被告李XX交纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业费的诉讼请求，证据充分，于法有据，具体数额以本院核实为准，过高部分本院不予支持。关于原告安通物业要求被告李XX支付违约金的主张，证据不足，本院不予支持。本案中，被告李XX称原告安通物业服务不到位，但其并未提供充分证据证明原告安通物业提供的物业服务存在严重问题足以导致对其减免物业费，亦无合理的缓交费用依据，故对被告李XX的答辩意见，本院不予采纳。关于被告李XX辩称的诉讼时效问题，原告安通物业对此不予认可，并称原告安通物业对被告李XX的欠费进行了催缴，有照片为证。庭审中被告李XX亦认可见过原告安通物业的催缴单，但具体时间记不清楚，本院结合原告安通物业提交的催缴单及照片，对于被告李XX有关诉讼时效的答辩意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李XX给付原告北京安通物业管理有限责任公司自二零一二年一月一日起至二零一四年十二月三十一日止的物业费共计一千七百五十七元七角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京安通物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告李XX负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 梁 涛二〇一五年十月八日书 记 员 魏楚乔