（2015）沪一中民二（民）终字第2776号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-27
案件名称
上海龙迪房地产经纪事务所诉于新运等居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海龙迪房地产经纪事务所,于新运,罗婵
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2776号上诉人（原审原告、反诉被告）上海龙迪房地产经纪事务所。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审被告、反诉原告）于新运。被上诉人（原审被告、反诉原告）罗婵。两被上诉人的共同委托代理人刘洪涛，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。上诉人上海龙迪房地产经纪事务所因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第19346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，案外人傅某A、傅某B（1996年12月17日生）系父女关系，两人均为上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号602室房屋（以下简称“涉案房产”）的登记权利人。2013年3月3日，于新运、罗婵在上海龙迪房地产经纪事务所（以下简称“龙迪事务所”）居间下与案外人傅某A、傅某B签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定于新运、罗婵向案外人傅某A、傅某B购买涉案房产，房屋总价为107万元（人民币，下同），傅某A代其女傅某B（注：其时傅某B16周岁）在该买卖合同上签字。其中合同补充条款（一）第5项约定：“签约后甲方（注：甲方为出售方）一次支付中介佣金人民币（大写）／元，乙方（法院注：乙方为买受方）一次性支付中介佣金人民币（大写）贰万壹仟肆佰元。如拒付或少付，则产生的一切后果由支付方负责（包括承担通过司法解决的诉讼费、律师费等）。”合同附件三约定，合同签订后，于新运、罗婵于2013年3月3日支付1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；2013年3月20日前支付首付款45万元；于新运、罗婵纯公积金贷款60万元，以银行放款为准；2013年4月15日前支付尾款1万元。2013年3月3日，于新运、罗婵支付卖售人傅某A定金1万元；2013年3月20日，于新运、罗婵支付卖售人傅某A首付款45万元。后卖售人傅某A依约将系争房屋交付于新运、罗婵使用。于新运、罗婵于2013年4月27日支付了系争房屋过户应缴纳的税费等，当日因傅某B的母亲未至交易中心，故双方未完成产权过户手续。又查明，2013年8月28日，于新运、罗婵作为涉案房产的买受人，以房屋买卖合同纠纷为由将卖售人傅某A、傅某B诉至原审法院，请求判令卖售人傅某A、傅某B继续履行合同，协助办理涉案房产过户手续、按照合同约定支付违约金、承担律师代理费。2014年4月15日，原审法院对该案作出（2013）浦民一（民）初字第30＊＊＊号民事判决书，判决如下：“一、被告傅某A、傅某B于本判决生效之日起十日内，协助将上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号602室房屋产权登记过户至原告于新运、罗婵名下，同时原告于新运、罗婵支付被告傅某A、傅某B房款610，000元；二、被告傅某A、傅某B于本判决生效之日起十日内支付原告于新运、罗婵逾期办理过户违约金（以46万元为本金，按照每日万分之五的标准，自2013年4月28日起至判决之日止）；三、驳回原告于新运、罗婵的其余诉讼请求。”再查明，（2013）浦民一（民）初字第30＊＊＊号民事判决书生效后，经原审法院执行，涉案房产已完成过户。后龙迪事务所与于新运、罗婵就佣金协商未果，故龙迪事务所于2015年5月26日诉至原审法院。原审审理中，龙迪事务所请求法院判令于新运、罗婵支付龙迪事务所佣金21，400元。于新运、罗婵则不同意龙迪事务所的上述诉讼请求，并提起反诉，要求判令龙迪事务所赔偿于新运、罗婵如下经济损失：律师费7，500元、交通费90元、快递费10元、房地产登记查询费98.60元、贷款担保费12，200元、房地产估价评估费300元、撤销公积金担保手续费150元、过户手续费1，056元，以上合计21，404.60元。龙迪事务所亦不同意于新运、罗婵的上述反诉请求。原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，经龙迪事务所居间，于新运、罗婵与卖售人傅某A、傅某B就涉案房产达成买卖意向，并于2013年3月3日签订了《上海市房地产买卖合同》。另在该合同补充条款（一）中，明确约定签约后于新运、罗婵应一次性支付龙迪事务所佣金21，400元。然该合同成立后未得当事人自觉履行，而是历经争议与诉讼，于新运、罗婵最终经由法院判决并执行后，方才取得涉案房屋的产权。究其纠纷发生的原因，虽主要是卖售人傅某A、傅某B一方因素令涉案房产的正常过户受阻，但龙迪事务所作为一家专业的房地产经纪机构，应当熟知相关的房地产交易规则和有关政策，并就有关订立合同的事项向于新运、罗婵作如实报告，全面履行自己的居间义务。然龙迪事务所虽在早期就已关注到卖售人傅某A的婚姻状况为离异、涉案房产权利人之一傅某B为未成年人等多项可能影响涉案房产交易正常进行的特殊因素，却未预先向作为买受人的于新运、罗婵进行充分的披露，也未通过主动联系傅某B的母亲等途径核实确认其对涉案房产交易的态度，致最终双方因傅某B的母亲未至房产交易中心而不能完成涉案房产的过户。故原审认为，龙迪事务所虽促成合同成立，但未全面履行居间义务，其疏于行使调查核实、报告、协助等义务的行为，系引起当时涉案房产过户受阻、交易不成的因素之一。现因龙迪事务所在提供居间服务过程中存在瑕疵，故其要求于新运、罗婵全额支付佣金之诉请原审法院难以支持。关于龙迪事务所可得之报酬，原审法院根据龙迪事务所提供的居间服务以及本案具体案情酌情支持5，000元。另原审认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，虽龙迪事务所的居间行为存在一定的瑕疵，但该瑕疵并非导致涉案房产交易不成之直接的和根本的原因。事实上，致涉案房产未能交易成功的直接原因在于卖售人傅某A的前妻也即傅某B的母亲在涉案房产办理过户手续时未予配合，但这显然属于卖售人傅某A、傅某B一方的内部事务。本案中，因并无证据显示龙迪事务所具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况进而损害于新运、罗婵利益的不当行为，故于新运、罗婵要求龙迪事务所承担损害赔偿责任的依据不足，原审法院对于新运、罗婵的各项反诉请求难以支持。原审法院审理后于二○一五年八月五日作出判决：一、于新运、罗婵于判决生效之日起十日内支付上海龙迪房地产经纪事务所居间报酬5，000元；二、驳回上海龙迪房地产经纪事务所的其余诉讼请求；三、驳回于新运、罗婵的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元（上海龙迪房地产经纪事务所已预交），减半收取计167.50元，由上海龙迪房地产经纪事务所负担142.50元，于新运、罗婵负担25元，于新运、罗婵应负担之款于判决生效之日起七日内交至原审法院；反诉案件受理费335元，减半收取计167.50元，由于新运、罗婵负担。原审判决后，龙迪事务所不服，向本院提起上诉称：1、涉案房产属于离婚后动迁房，其出售人包括一个父亲和一个未成年孩子，该些事实交易各方都是知晓的，且关于涉案房产的过户问题，上诉人曾到房产交易中心询问，接待咨询人员回复不需要未成年人的母亲签字配合。2、上诉人已经促成合同成立，原审法院提及的对婚姻状况进行审核确认和如实告知义务与合同成立没有关系，后续过户卖家违约不影响居间报酬的支付。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求。被上诉人于新运、罗婵辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否有权要求被上诉人全额支付居间报酬。根据查明的事实，上诉人虽促成被上诉人与案外人傅某A、傅某B之间成立买卖合同，但因傅某B的母亲未至房产交易中心导致涉案房产的产权过户受阻，涉案房产虽经法院判决最终完成过户，但被上诉人为此亦支出了额外的成本。上诉人作为专业的房产中介机构，其在居间过程中明知涉案房产的产权人之一傅某B为未成年人，但其在交易双方签订买卖合同时并未告知被上诉人涉案房产的产权过户手续需要傅某B的母亲配合办理，其虽辩称就此问题房产交易中心工作人员曾告知其傅某B的母亲无须到场，但其并未提供相应依据，且事实亦非如此。原审据此认定上诉人未能全面履行居间义务，并结合本案具体情况酌定被上诉人应支付的居间报酬为5，000元，并无不当，数额亦属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币210元，由上诉人上海龙迪房地产经纪事务所负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年十月八日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……