（2015）雨民初字第02039号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-14
案件名称
长沙同升物业管理有限公司与龙望华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙同升物业管理有限公司,龙望华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《湖南省物业服务收费管理办法》：第三十条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第02039号原告长沙同升物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马镇白竹村同升湖山庄白竹水乡六区3栋。法定代表人刘雨城，总经理。委托代理人刘勋，湖南汗青律师事务所律师。委托代理人汪海军，系公司员工。被告龙望华。委托代理人袁水莲，湖南广济律师事务所律师。原告长沙同升物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告龙望华（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓红梅独任审判，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘勋、汪海军和被告的委托代理人袁水莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告向长沙亚兴置业发展有限公司购买同升湖山庄A区75栋二楼房屋，建筑面积为690平方米。被告办理收房手续后，于2002年11月21日与原告签订《物业管理合同》约定，物业管理费按每月2元每平方米收取（后自2013年7月1日起调价为按每月每平方米建筑面积2.3元收取），物业管理费缴费时间自2003年1月21日开始计算。被告自2011年8月起至2014年11月，共计拖欠原告物业管理费56928.43元，滞纳金4918.04元。被告拖欠原告物业管理费导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主的利益。原告多次催讨被告均拒绝支付，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决：1、被告支付自2011年8月至2014年11月拖欠原告物业费56928.43元、滞纳金4918.04元、水费4277.02元、电费9583.78元；2、被告承担本案一切诉讼费。被告辩称，1、作为同升湖的业主，被告一直按时交物业费；2、被告购买房屋的实际建筑面积为628.65平方米，不是690平方米，原告每月多收被告61.35平方米的物业管理费122.70元；3、原告提供的物业服务质量不合格，导致多数业主不满意，2012年5月26日被业主大会决定辞退，2012年5月26日起至2012年11月底，山庄物业由业委会自治，原告没有提供物业服务；4、原告自2014年8月26日起停止向被告提供物业服务，停止供水供电；5、被告于2012年5月26日向业委会交纳物业费10000元；6、长沙市雨花区人民法院于2012年9月17日对涉案房屋进行了查封，故被告一直没有使用，原告没有提供物业服务；7、被告是否欠缴水电费应由原、被告核算；8、原告要求被告支付滞纳金没有事实和法律依据。经审理查明，2002年11月21日，原告与被告签订《物业管理合同》，合同约定：1、本物业为同升湖山庄A区75栋2楼，建筑面积690平方米；2、物业管理费按每平方米建筑面积2元收取，本物业每月物业管理费为1380元。本物业交费时间从2003年1月21日开始计算；3、物业管理主要服务内容为：公共设施、设备的管理，环境卫生的管理、治安消防管理、对小区进行规范化管理、代业主按月收缴水、电、管道液化气费；4、被告违反本合同，不按时交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起每天按总欠费千分之三交纳滞纳金。被告自2011年8月1日起未向原告缴纳物业费，原告催要未果，于2015年4月16日诉至本院，请求依法判决。另查明，1、2013年3月27日，同升湖社区同升湖山庄业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《同升湖山庄物业服务合同》，约定：（1）本物业为长沙市雨花区同升街道同升湖社区同升湖山庄；（2）物业费收费标准：在2013年7月1日前，洋房按建筑面积每月每平方米1元；（3）在2013年6月前，甲乙双方将联合针对拟调整的服务标准和收费标准进行充分论证；新的物业服务标准清晰明确后核算出来的收费标准，将通过业主大会表决并报政府物价部门审核确定；2013年7月1日启用新的物业服务标准和物业收费标准；（4）受有关部门或单位委托，乙方可提供水费、电费、煤气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费按政府行政主管部门制定的标准执行。业主或物业使用人若拒缴上述费用，乙方可在行使告知当事人义务后，根据委托方授权采取停水、停电等措施，追缴所垫付的费用；（5）甲方、业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求当事人补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金；2、2013年12月12日，同升湖山庄业主委员会公布同升湖第四次业主大会表决结果书，表决结果为：物业费标准洋房按建筑面积每月每平方米1.3元计算，别墅（含联排）按建筑面积每月每平方米2.3元计算，上述表决结果适用于2013年7月1日起同升湖小区A、B、C、D与D附区以及E、F附区与F区居民业主依照法定登记面积缴纳物业服务费用；3、2013年12月17日，同升湖山庄业主委员会（甲方）与原告（乙方）在同升街道同升湖社区的见证下签订《同升湖山庄物业服务合同物业费标准调整补充协议》，约定：（1）同升湖山庄业主委员会依照《同升湖山庄业主大会议事规则》于2013年11月1日-10日就同升湖山庄物业服务收费标准调整方案召开了全体业主代表书面大会。表决通过了新的收费标准，即洋房由原来的每月每平方米1元调整为1.3元、别墅（含联排）由原来的每月每平方米1.8元调整为2.3元；（2）按照2013年3月27日同升湖山庄业主委员会与原告签订的物业服务合同规定，物业服务新的收费标准从2013年7月1日起执行。收费范围为同升湖山庄A区、B区、C区、D区、D附区、E区、E附区及F区；（3）原告应于2013年12月25日前将新的物业服务标准文本（含人员配置、作业规范等细化措施）交同升湖山庄业主委员会，以便业主监督执行新标准确立后，原告应于2014年6月份前将物业服务工作达到新的标准；2014年6月后达不到新的物业服务标准，同升湖山庄业主委员会有权单方面将新物业服务收费标准调整为原收费标准；4、被告与案外人长沙亚兴置业发展有限公司、李超房屋买卖合同纠纷一案［本院受理的案号为：（2011）雨民初字第1571号］，被告在该案审理过程中申请法院查封了本案诉争房屋，被告于2012年9月17日向本院出具说明一份，内容为：根据本人申请，法院于2012年9月17日查封了同升湖山庄A区-75栋二楼山庄酒楼，内有设备及所有物品本人已清点、计算，并加锁，由被告自行保管，所有财产、物品损毁灭失由本人负责。本案诉争房屋目前还处于查封状态。本案在审理过程中，原告主张本案诉争物业管理费的计算标准中收费面积按照628.65平方米计算，2012年6月1日至2012年9月15日期间不计收物业服务费。原告主张被告向其支付滞纳金的开始时间为2012年9月15日。以上事实，有原告的工商登记资料、被告身份资料、《物业管理合同》、湖南省服务价格登记证、催费通知单、律师函、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《物业管理合同》、同升湖社区同升湖山庄业主委员会与原告签订的《同升湖山庄物业服务合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。1、关于拖欠物业服务费的认定。原告依约履行了对被告房屋所属的同升湖山庄进行物业管理服务的义务，被告也应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。根据原、被告签订的《物业管理合同》中约定物业管理费按每平方米建筑面积2元收取，因原告主张本案诉争物业的物业服务费按照628.65平方米计算，故该物业每月的物业管理费为1257.3元。本案诉争房屋因被告与案外人长沙亚兴置业发展有限公司、李超房屋买卖合同纠纷一案被法院查封，被告自查封之日即2012年9月16日起至今未使用该物业，本院综合本案的案情和被告交纳物业服务费的情况，被告自2012年9月16日至2014年11月期间的物业费按照90%交纳，即被告应向原告交纳2011年8月至2013年6月的物业费为23323元（2011年8月至2012年9月15日的物业费为12573元（1257.3×10个月），2012年9月16日起至2013年6月的物业费为10750元（1257.3×9.5个月×90%）】。同升湖社区同升湖山庄业主委员会与原告签订的《同升湖山庄物业服务合同》及补充协议和同升湖第四次业主大会表决结果书，对全体业主均具有约束力，物业服务费从2013年7月1日起，洋房按建筑面积每月每平方米2.3元计算，被告应向原告交纳2013年7月至2014年11月的物业费为22122元【（2.3元×628.65平方米×17个月）×90%】。综上所述，被告应支付原告2011年8月至2014年11月的物业服务费共计45445元，原告主张被告支付其物业服务费56928.43元，本院对其超过部分的诉讼请求不予支持。因本案诉争物业的实际面积为628.65平方米，而原、被告在签订《物业管理合同》时约定的面积为690平方米，被告按照690平方米的标准向原告交纳了物业费，故自2003年1月21日起至2011年7月，被告每月多向原告交纳了物业服务费122.7元，被告要求予以抵扣，原告予以同意，即被告多交纳物业服务费12515.4元（122.7×102个月），故被告还应支付原告物业服务费32929.6元。被告辩称原告提供的物业服务质量不合格，未提供证据证明，本院对其辩解意见不予采纳。被告辩称其向同升湖山庄业主委员会交纳的物业服务费10000元应予扣减并申请追加该业委会为当事人参加诉讼，原告对其支付的物业服务费不予认可，被告未补充提供证据证明，因被告与同升湖山庄业主委员会之间的纠纷属于另一法律关系，本院不同意追加业委会为当事人参加诉讼，对其辩解意见不予采纳。2、关于滞纳金的认定。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第三十条规定：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。本案中，原、被告签订的《物业管理合同》约定：被告违反本合同不按时缴纳有关费用，从逾期之日起每天缴纳0.3%的滞纳金。依据同升湖社区同升湖山庄业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的约定：业主违反合同不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。尽管原、被告在《物业管理合同》中未约定每月物业服务费缴纳的具体时间，原告主张被告应在每月的1日缴纳当月的物业服务费符合生活习惯和常理，本院予以确认。因被告在2011年8月前多支付了原告物业服务费12515.4元，故应作为被告向原告交付2011年8月之后的物业服务费，即被告支付了原告2011年8月至2012年5月期间的物业服务费（12515.4元÷1257.3元／月），故被告拖欠的原告的物业服务费的起止时间为2012年6月至2014年11月，且原告主张2012年6月至2012年9月15日期间不计收物业服务费，因被告于2011年8月之前多支付了原告物业服务费12515.4元且原、被告之间就物业费抵扣部分未进行过结算，故本院对原告要求被告支付滞纳金4918.04元的诉讼请求不予支持。3、关于水费和电费。原告主张被告支付水费4277.02元和电费9583.78元，未提供充分的证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙望华于本判决生效后7日内支付原告长沙同升物业管理有限公司物业服务费32929.6元；二、驳回原告长沙同升物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1692元，由被告龙望华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 邓红梅人民陪审员 吴建军人民陪审员 于育梅二〇一五年十月八日书 记 员 吴 婷附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”