（2015）沪一中民二（民）终字第1971号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-27
案件名称
朱俭怀诉陈倩姿等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱俭怀,李森富,陈倩姿,李某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1971号上诉人（原审被告、反诉原告）朱俭怀。委托代理人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审原告、反诉被告）李森富。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈倩姿。被上诉人（原审原告、反诉被告）李某某。法定代理人李森富（系李某某父亲），身份事项同上。法定代理人陈倩姿（系李某某母亲），身份事项同上。上列三被上诉人之共同委托代理人余超，上海儒君律师事务所律师。上诉人朱俭怀因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，上海市＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊路＊＊＊弄141号房屋（以下简称“系争房屋”），建筑面积324.08平方米，房屋类型为花园住宅，所有权来源为买卖，登记的权利人为李森富、陈倩姿、李某某，共有情况为共同共有，房地产权证号为松2003013＊＊＊，产权核准日期为2003年7月30日。2014年9月1日，李森富、陈倩姿、李某某（甲方、卖售人）与朱俭怀（乙方，买受人）之间订立《上海市房地产买卖合同》（以下简称“系争房屋买卖合同”），约定由朱俭怀向李森富、陈倩姿、李某某购买系争房屋，转让总价为人民币849万元（以下币种均为人民币）。李森富、陈倩姿、李某某于2015年2月28日前腾出系争房屋并通知朱俭怀进行验收交接。2015年1月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。朱俭怀未按合同付款协议约定期限付款的，应当向李森富、陈倩姿、李某某支付赔偿金，赔偿金按朱俭怀逾期未付款的日万分之五计算，从应付款日期之次日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日朱俭怀仍未完全履行付款义务的，李森富、陈倩姿、李某某有权单方解除合同。李森富、陈倩姿、李某某单方解除合同的，应当书面通知朱俭怀，并有权要求朱俭怀承担违约责任，朱俭怀承担的违约责任除了应支付本合同应付款期限之次日起计算至李森富、陈倩姿、李某某发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。朱俭怀承担违约责任的，李森富、陈倩姿、李某某可从朱俭怀已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还朱俭怀，已付款不足支付的，朱俭怀应在接到书面通知之日起5日内向李森富、陈倩姿、李某某支付。合同补充条款（一）第8条约定：各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。合同附件三约定的付款协议为：1、朱俭怀于签约当日支付李森富、陈倩姿、李某某房款2万元；2、朱俭怀于2014年9月4日前支付李森富、陈倩姿、李某某房款8万元；3、朱俭怀于2014年11月31日（注：原审庭审中，李森富、陈倩姿、李某某承认该日期属于笔误，正常应为11月30日）前支付李森富、陈倩姿、李某某房款245万元；4、朱俭怀以购房贷款方式向李森富、陈倩姿、李某某支付房款590万元，该款项由贷款银行一次性划入李森富、陈倩姿、李某某账户；5、朱俭怀于双方办妥该房地产交接手续当日，支付李森富、陈倩姿、李某某房款4万元。合同另对其他事宜进行了约定。同日，双方还签订了《补充协议》，约定：本次交易中按国家规定及交易中心核定应缴纳的所有税费均由朱俭怀承担并支付；该协议的违约责任适用《上海市房地产买卖合同》的有关规定；该协议经双方签章当日成立并生效，若协议内容与《上海市房地产买卖合同》相冲突的，以该协议为准；双方同意，李森富、陈倩姿、李某某于交房当日赠送系争房屋内全部家具家电（除主卧的全套家具）。原审审理中，李森富、陈倩姿、李某某共同提起诉讼，请求判令：1、确认双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年1月16日解除；2、朱俭怀支付逾期付款滞纳金19，600元（以应付而未付的245万元为基数，按照日万分之五的标准，从2014年12月1日计算至2014年12月16日共计16天）；3、朱俭怀支付违约金849，000元（即总房价的10%）。后李森富、陈倩姿、李某某将上述诉请1变更为：确认双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年12月16日解除。朱俭怀辩称：对上述诉请1，合同确已解除；对上述诉请2、3，一则该两项诉请属于重复主张；二则双方属于协商解除合同，不存在任何一方违约的情况，违约金并不存在；三则买卖合同关于违约金的约定标准过高；四则已付款10万元属于定金，李森富、陈倩姿、李某某已选择没收，不应再主张违约金。朱俭怀提起反诉，请求判令：1、确认双方于2014年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；2、李森富、陈倩姿、李某某返还朱俭怀定金10万元。针对朱俭怀的反诉，李森富、陈倩姿、李某某共同辩称：不同意朱俭怀的反诉请求，坚持己方诉讼请求。原审法院认为，李森富、陈倩姿、李某某与朱俭怀之间签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。朱俭怀所提因李森富、陈倩姿、李某某间代签行为导致合同无效的抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。首先，纵观双方所签合同及协议内容，其约定的付款方式及时间节点均十分明确，根据查明的事实，朱俭怀未按约付款构成单方违约，且符合合同约定的解除条件，李森富、陈倩姿、李某某亦通过寄送律师函的方式履行了通知义务，故李森富、陈倩姿、李某某关于解除合同的诉请有合同和法律依据，予以支持。结合本案已查明的事实，原审认为双方之间于2014年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除。而朱俭怀关于2014年10月9日双方协商解除买卖合同的说法因缺乏充分的证据予以证明，不予采信。其次，关于违约责任的承担问题。合同虽然明确约定了责任承担方式，但鉴于朱俭怀提出违约金过高要求调整，且本案中李森富、陈倩姿、李某某并无充分证据证明其实际损失的具体构成及金额，故原审综合合同约定、合同实际履行情况以及双方过错程度等因素，根据公平、诚实信用原则，酌定朱俭怀支付李森富、陈倩姿、李某某违约金30万元。至于李森富、陈倩姿、李某某主张的逾期付款滞纳金问题，虽符合合同约定，但该滞纳金从性质上来讲亦属于违约金，且从房屋买卖合同属一时性合同而非继续性合同的属性来看，在李森富、陈倩姿、李某某未充分证明其具体损失的情况下，李森富、陈倩姿、李某某即主张违约金又主张滞纳金缺乏合理依据，原审不予支持。另，关于已付款10万元的处理，朱俭怀称该款为定金，却未提供充分的证据加以证明，李森富、陈倩姿、李某某对此又不予认可，故原审不予采信，而李森富、陈倩姿、李某某提出将该10万元抵扣违约金的主张并无不妥，原审予以采纳。原审法院审理后于二〇一五年六月十日作出判决：一、确认李森富、陈倩姿、李某某与朱俭怀于2014年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；二、朱俭怀支付李森富、陈倩姿、李某某违约金30万元，扣除已付房款10万元后，余款20万元于判决生效之日起十日内支付李森富、陈倩姿、李某某；三、驳回李森富、陈倩姿、李某某的其余诉讼请求；四、驳回朱俭怀的反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12，486元，减半收取计6，243元，财产保全申请费5，000元，反诉案件受理费1，150元，合计诉讼费12，393元，由李森富、陈倩姿、李某某负担3，343元（已付），由朱俭怀负担9，050元（已付1，230元，余款7，820元于判决生效之日起七日内交付原审法院）。判决后，朱俭怀不服，上诉于本院称：2014年10月9日，被上诉人在未征得上诉人同意的情况下，擅自更改买卖双方共同签字确认的系争房屋买卖合同，并在上诉人不知情的情况下，伙同中介公司将经修改的买卖合同办理了备案手续，被上诉人的上述行为违反了房屋买卖合同之约定，致上诉人对被上诉人履行房屋买卖合同的诚信产生怀疑，故上诉人委托其母亲马某某于2014年10月中旬与被上诉人陈倩姿电话沟通，通过协商，双方同意解除房屋买卖合同。且房屋买卖合同上被上诉人李森富、李某某的签字系被上诉人陈倩姿代签，但陈倩姿并未出具经公证的授权委托书，房屋买卖合同自始无效。根据房屋买卖合同之约定，如起草新的房屋买卖合同，应征得合同相对方的同意，现被上诉人擅自起草第三版的上海市房地产买卖合同，未经上诉人同意，上诉人也未签字确认，且被上诉人陈倩姿的不诚信行为致使上诉人相信被上诉人将不诚信履行双方的买卖合同，上诉人亦不同意继续履行房屋买卖合同，故上诉请求维持原审判决第一、第三项，撤销原审判决第二、第四项，改判支持朱俭怀原审中的全部反诉请求并驳回李森富、陈倩姿、李某某原审中的全部诉讼请求。被上诉人李森富、陈倩姿、李某某共同辩称：不同意朱俭怀的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的法律责任。即便存在上诉人主张的陈倩姿代李森富、李某某在系争房屋买卖合同上签字的情形，现李森富、李某某明确表示对此予以认可，故上诉人关于系争房屋买卖合同无效之抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。从当事人的陈述看，系因上诉人拒绝继续履约致房屋买卖合同未能按约履行，故上诉人应承担合同约定之违约责任。原审法院根据合同的约定、实际履行情况、双方的过错程度及公平、诚实信用原则，酌定上诉人承担30万元的违约金，符合法律规定及本案的实际情况，并无不当，本院予以维持。上诉人抗辩称系双方协议解除合同故其不应承担违约责任，但上诉人并未提供任何证据加以证明，且被上诉人亦予以否认，上诉人的该项抗辩意见，缺乏事实基础，本院不予采信。上诉人又抗辩称系被上诉人陈倩姿擅自更改网签备案合同致上诉人对被上诉人履行合同之诚信产生怀疑，故上诉人不愿继续履行。对此本院认为，首先，上诉人并未提供经买卖双方签字确认的第三版的上海市房地产买卖合同，且上诉人也陈述其并未在其主张存在的第三版的上海市房地产买卖合同上签字，故上诉人主张的第三版的上海市房地产买卖合同对双方并不产生约束力，不构成双方履行系争房屋买卖合同之障碍；其次，上诉人没有确切证据证明被上诉人存在不按约履行系争房屋买卖合同之虞，其以此为由拒绝继续履行系争房屋买卖合同，缺乏法律依据，故上诉人的该项抗辩意见，缺乏依据，本院同样不予采信。至于上诉人已支付的10万元系定金还是购房款的问题，根据系争房屋买卖合同之约定，应认定为购房款，上诉人主张该笔10万元系定金，但未提供证据予以证明，上诉人关于10万元性质之主张及要求被上诉人返还该笔10万元款项的反诉请求，缺乏事实基础，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14，786元，由上诉人朱俭怀负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年十月八日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”