（2015）杭淳临民初字第47号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-11-13

案件名称

徐满香与钱国治、方有金确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

淳安县人民法院

所属地区

淳安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐满香,钱国治,方有金

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百零一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省淳安县人民法院民事判决书（2015）杭淳临民初字第47号原告：徐满香。被告：钱国治。被告：方有金。原告徐满香诉被告钱国治、方有金确认合同无效纠纷一案，于2015年7月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员唐高适用简易程序于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告徐满香，被告钱国治、方有金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐满香诉称：原告与被告钱国治原系夫妻关系，后因感情不和，经淳安县人民法院判决离婚，并对婚姻存续期间的财产作出处理。其中淳安县临岐镇文浦路联建房53号房二层及一楼不带卫生间的营业房归徐满香所有，三层及以上部分外加一楼带卫生间的营业房归钱国治所有。2007年1月15日，两被告私下签订《房屋使用权转让协议》一份，约定被告钱国治将第一层房屋一间带卫生间和三楼及以上部分包括全部楼梯通道的使用权转让给被告方有金，使用年限为国家规定，转让总价款68000元。该协议第三、五条分别约定：房产证由被告钱国治负责，按国家联建房规定办理，其费用由被告方有金负责，如被告方有金将本房屋转让，在同等条件下，优先转让给被告钱国治。但原告对上述房屋转让行为一直不清楚，以为是租赁关系，直到2015年7月6日才知道是买卖协议。原告认为二被告虽签订是《房屋使用权转让协议》，但根据协议内容实质上系房屋所有权转让行为。该房屋系农村联建房，故不能随意私下转让。两被告恶意通过房屋使用权转让的合法形式进行违法的所有权转让，是无效行为。同时，上述房屋因原告与被告钱国治离婚进行了按份分配，但系一整体，只有一个土地使用权证书，属于原被告按份共有，因而被告钱国治未经原告同意不得转让，即使转让，原告也有优先购买权。故起诉，要求确认被告钱国治与被告方有金签订的《房屋使用权转让协议》无效。原告徐满香为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、民事判决书1份（复印件，与原件核对一致），拟证明离婚时房屋分割的情况；2、转让协议1份（复印件，与原件核对无误），拟证明钱国治将房屋转让给方有金的事实；3、民事裁定书1份（原件），拟证明原告在2015年7月6日才知道房子转让的事��；4、国有土地使用权证1份（复印件，与原件核对一致），拟证明该该房屋土地系国有出让土地的事实。被告钱国治辩称：涉案房屋是在2006年离婚时已做分配，判决属于被告的房屋部分应属于被告的私有财产。2006年10月份，原告从外地回到临岐时，被告就找原告协商，只要原告出50000元就可以将属于被告部分的房屋出售给她，或者如果原告不想要该房屋，可以将该房屋出售给被告，但原告不同意。过了一个星期，被告就决定将房屋转让给别人，所以就在自己的房屋上张贴了此房屋转让的广告，期间，被原告撕掉几次，故原告认为她在2015年之前不知道该房屋转让的事实是不属实的。二被告签订的协议是房屋使用权转让协议，而不是所有权转让协议，因该土地是通过竞标取得，该土地是国有土地，所以被告认为房屋使用权转让协议是有效的。原告在2006年就已经放弃��优先购买权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告钱国治向本院提供了以下证据：1、离婚判决书1份（复印件，与原件核对一致），拟证明被告转让给方有金的房屋是经过淳安县人民法院判决分割的事实。2、转让协议1份（复印件，与原件核对无误），拟证明被告将房屋转让给方有金是在司法所的见证下转让的事实。3、中华人民共和国国有土地使用权证1份（复印件，与原件核对一致），拟证明该土地使用权登记在钱国治名下的事实。被告方有金辩称：除同意被告钱国治的意见外，另被告是看到出售广告后才与钱国治签订转让合同。原告关于2015年7月份才知道二被告转让房产的事实也不属实，2008年快过年的时候，原告把楼梯通道的自行车弄翻，后来在派出所处理的时候，被告就把转让协议书给原告看过。被告方有金向本院提供了情况说明1份（原件），拟��明钱国治于2006年曾两次张贴过转让广告的事实。证据的分析与认定：一、被告钱国治、方有金对原告提供的证据均无异议。本院经审查认为，原告提供的证据3虽然真实客观，但不能证明原告所要证明的对象，本院不予采纳，其他证据均与本案有关联性，本院予以采信。二、原告徐满香、被告方有金对被告钱国治提供的证据均无异议，本院予以采信。三、被告钱国治对被告方有金提供的证据无异议，原告徐满香对被告方有金提供的证据认为不清楚。本院经审查认为，该证据属于证人证言，因证人未到庭作证，本院不予采纳。综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：原告与被告钱国治原系夫妻关系，后因感情不和，2006年2月经淳安县人民法院判决离婚，并对婚姻存续期间的财产作出处理。其中淳安县临岐镇文浦路联建房53号房二层及一楼不带��生间的营业房归原告徐满香所有，三层及以上部分外加一楼带卫生间的营业房归被告钱国治所有。2007年1月15日，二被告签订《房屋使用权转让协议》一份，约定被告钱国治将第一层房屋一间带卫生间和三楼及以上部分包括全部楼梯通道的使用权转让给被告方有金，使用年限为国家规定，转让总价款68000元。协议第三、五条还约定：房产证由被告钱国治负责，按国家联建房规定办理，其费用由被告方有金负责，如被告方有金将本房屋转让，在同等条件下，优先转让给被告钱国治。协议书签订后，被告方有金一直使用至今。另查明：涉案房产的土地性质为国有出让土地，未办理房屋所有权证。本院认为：涉案房产原系原告徐满香与被告钱国治的夫妻共同财产，但因原告徐满香与被告钱国治离婚，并对该房产进行了分割，该房产因此变更为原告徐满香与被告钱国治按份共有财产。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。而优先购买权作为一种债权的期待权，并不能作为判断合同效力的依据，故原告现以被告钱国治未经其同意转让房产，即使转让原告也有优先购买权之理由，要求确认二被告签订的《房屋使用权转让协议》的法律效力，于法无据，本院不予支持。另涉案房产的土地性质为国有出让土地，故该房产的转让并不违反国家有关土地管理的强制性规范。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告徐满香的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告徐满香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方人数提出副本，上诉于浙江省杭州市��级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68】。审判员　　唐　高二〇一五年十月八日代书记员　　宋晓玲关注微信公众号“”