（2015）喀民二终字第186号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-01-29
案件名称
新疆金都房地产开发有限公司与刘晓江商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆金都房地产开发有限公司,刘晓江
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）喀民二终字第186号上诉人（原审被告）新疆金都房地产开发有限公司，住所地莎车县老城路4号。组织机构代码证号xx。法定代表人吴君鹏，该公司总经理。委托代理人王先明，莎车县瑞华法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）刘晓江，男，汉族，现住喀什地区。上诉人新疆金都房地产开发有限公司（以下简称金都公司）因与被上诉人刘晓江商品房买卖合同纠纷一案，不服莎车县人民法院（2014）莎民初字第1449号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金都公司的委托代理人王先明、被上诉人刘晓江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告刘晓江诉称：2013年初，我在被告开发的商住房处购买一套面积139.18平米的住房，并支付了95939元首付款，并于2013年5月办理了住房公积金贷款，将剩余22万元房款交付给被告公司。在我付清房款后，被告公司与我在2013年6月02日正式签订了商品房买卖合同，合同约定2013年10月31日交房，但被告一直拖至2014年10月10日才通知我交房。在被告逾期交房期间，我多次找到被告，要求解除购房合同或给付违约金，但被告都拒绝和解，现请求法院判令解除我与被告的购房合同，并依据合同约定判令被告赔偿给我逾期交房超过300日将退还全部房款及公积金贷款利息并承担已付款的20%的违约责任（合同第九条约定）。现诉至法院请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、请求法院判令被告退还原告的购房款315939元；退还公积金贷款利息22484.3元，并给付逾期交房违约金63187.8元，三项合计：401611.1元；3、被告承担本案产生的一切费用。一审被告金都公司辩称：双方签订的合同合法有效，但是合同约定的第八条交房期限，明显显失公平。被告公司修建的是一栋24层建筑，于2012年6月开工，修建完成至少需要二年到三年时间，在合同约定的期限内是无法修建好的；由于各种原因，致使用工短缺，人力匮乏，对工期进展影响很大。修建期间，我们向原告进行了通知，现在我们能向原告交付房屋，合同目的也能实现，而且原告超过了一年的合同解除期限，所以原告的起诉既无事实依据也无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：2013年6月2日，原、被告双方正式签订了商品房买卖合同，原告以2270元每平方米的单价订购了被告公司开发的位于新城路17号院一套面积为139.18平方米的商住房；给付被告95939元首付款后，原告办理了住房公积金贷款，于2013年7月25日将剩余的22万元房款支付给了被告公司，至此房款全部付清。合同约定2013年10月31日交付房屋供原告使用。至2014年10月10日，原告接到被告公司电话，通知其正式交房入住，办理入住手续。一审法院认为，一、原告解除权的行使是否超过“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条二款”（以下简称“十五条二款”）规定的一年除斥期间；二、被告延期交房的原因是否是由于不可抗力所致。首先，被告辩称原告的合同解除权已经超过了一年的除斥期间，故其权利归于消灭。但根据“十五条二款”的规定，在法律没有规定或者当事人没有约定情形下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，在本案中，由于原、被告双方在签订的合同中第九条第二款约定，逾期300日后，买受人（即本案原告）有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人（即本案被告）应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，该约定规定的是原告享有解除权的时间起点为被告逾交房期300日后，即2014年8月27日起原告享有解除权；故被告的关于原告行使解除权超过一年除斥期间而归于消灭的辩称本院不予采信。原告要求解除合同，本院予以支持。焦点二，被告新疆金都房地产开发有限公司作为开发商，其在签订合同时对于天气、供水供电、变更规划设计、劳务工短缺等问题都应当有计划性和预期性，对房屋修建的工期在正常的社会环境下应有足够的了解和把握。确定的交房期限应当已经包含了对施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间。其次，因工期延误，导致延期交房后，被告公司应将延期交房的事实及时书面通知原告，但从质证可知，仅根据被告公司张贴于其售房部的通知书无法证明该书面通知已经送达至原告及各业主，原告主张未收到被告的书面通知本院予以采信。再次从双方提供的合同来看，该合同的签订日期是2013年6月2日，该时间距离约定的交房日期2013年10月31日仅有5个月的时间，此时工期已过整个工期的三分之二，被告应当在签订合同时预见到约定的交付时间能否按期实现，如果被告认为不能在2013年10月31日交房，在签订合同时则会将交房时间约定在2013年10月31日之后。故原、被告在房屋买卖合同中约定的交房时间均为双方真实意思的表示，不存在重大误解或不可抗力情况。原告在房屋买卖合同签订后已将全部房款向被告支付完毕，履行了在规定时间向被告付清房款的义务。被告未在合同约定的期限内将房屋交付给原告，其主张顺延交房期限的理由没有合同依据及法律依据，本院不予采纳。被告未按期交房，属于违约，应当承担相应的法律后果。原告要求被告返还全部购房款315939元及违约金63187.8元，该请求有事实依据和法律依据，予以支持；原告要求被告退还公积金贷款利息22484.3元，因其提供的缴纳明细表系复印件，不符合证据形式，对该请求于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和民法通则》第八十五条、第一百零六条一款、第一百一十五条；《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，判决如下：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、被告退还原告的已支付的购房款315939元（叁拾壹万伍仟玖佰叁拾玖元）；被告支付原告违约金315939元×20%=63187.8元（陆万叁仟壹佰捌拾柒点捌元）；被告合计给付原告：315939元＋63187.8元=379126.8元（叁拾柒万玖仟壹佰贰拾陆点捌元），此款被告于本判决生效之日起60日内给付原告；三、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费7194.35元，适用简易程序减半收取为3597.18元（原告已预交），原告承担126.6元，被告承担3470.58元。宣判后，上诉人金都公司不服此判，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，涉案商品房准许建设日期为2012年8月，高层建筑工程所需时间一般为两年，故双方约定的2013年10月交房的条款显失公平，应为无效，上诉人的交房时间为2014年9月，不属于违约。同时，按照法律规定，被上诉人的合同解除权应当从2014年10月以后开始计算。故请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人刘晓江针对上诉人金都公司的上诉理由答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，双方之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效；上诉人提出延长施工期限的抗辩理由没有事实及法律依据。上诉人作为专业房产开发公司，应当知道从建设房屋到办理手续均需要一定的时间，在签订合同时应当预留相应的时间办理建设事宜；即使因特殊原因需要延期，也应当按照约定书面通知，而上诉人亦没有书面通知上诉人。上诉人提出在2014年10月以后才能行使合同解除权亦无事实及法律依据，双方合同明确详细约定了交房时间以及延期交房的违约责任，被上诉人按照合同约定行使自己的权利，并无过错。本院查明的法律事实与一审查明的法律事实一致。本院认为，依据上诉人的上诉理由与被上诉人的答辩理由，本案的争议焦点是：上诉人金都公司是否应向被上诉人刘晓江返还购房款315939元及违约金63187.8元。关于上诉人是否应向被上诉人返还购房款315939元及违约金63187.8元的问题。双方当事人于2013年6月2日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其中各项条款均已经明确约定，亦未违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人刘晓江已经按照合同的约定向上诉人交付了购房款，但上诉人未按照合同约定的期限向被上诉人刘晓江交付房屋，故上诉人已经构成违约，上诉人应当按照合同的约定承担违约责任。现上诉人金都公司提出，其与被上诉人刘晓江之间关于交房期限的约定显失公平，不应当作为认定事实的依据；本院经审查双方之间的商品房买卖合同，该合同上双方当事人名称、房屋标的、价款、面积确认及差异处理方式、付款方式、交付期限、违约责任等都进行了明确的约定，也未发现涂改的痕迹，故该合同应为双方当事人的真实意思表示。显失公平，是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿等原则。上诉人提出若按照合同约定的交房期限，其建设期限过短的问题，因上诉人系建设开发房屋的专业公司，其应当具有开发房地产的专业知识，在与购房者签订买卖合同时，属于相对优势、经验丰富的一方，其在签订合同约定交房期限时应当预见到，在建设房屋及办理手续过程中需要相应的时间；双方在2013年6月2日约定2013年10月31日交房，系上诉人对自身义务履行期限的确定，是对其自身权利义务的处分，也未违反法律禁止性规定，应属合法有效，因此上诉人确定交房期限的条款，不属于显失公平的条款。对于合同撤销权的行使问题，因双方在商品房买卖合同中明确约定逾期交房90天后，买受人即有权解除合同。如前所述，被上诉人刘晓江于2014年1月30日起就享有合同的解除权。逾期超过300天交房的，买受人有权解除合同，出卖人应当按照合同的约定，承担已付房款总额20%的违约金。综上，上诉人金都公司的上诉理由无事实及法律依据，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，程序合法，处理正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6985.9元，由上诉人新疆金都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛 红审 判 员 王 海 芸代理审判员 赛诺拜尔二〇一五年十月八日书 记 员 张 墨 川 来自