（2015）金磐民初字第235号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-20
案件名称
陈新尧与浙江和贝房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
磐安县人民法院
所属地区
磐安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
浙江省磐安县人民法院民 事 判 决 书（2015）金磐民初字第235号原告陈新尧。委托代理人陈敏跃，浙江同济律师事务所律师。被告浙江和贝房地产开发有限公司。法定代表人贝永土。委托代理人陈永平，浙江天潮律师事务所律师。原告陈新尧与被告浙江和贝房地产开发有限公司（以下简称和贝房地产）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈新尧及其委托代理人陈敏跃，被告和贝房地产的委托代理人陈永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新尧诉称：2013年2月7日，被告与原告签订了一份《商品房认购协议》，原告认购被告开发的位于磐安县安文镇南环路东方豪庭楼盘11号楼1-3层商铺。被告向原告承诺该商铺与同楼盘的其他房产均在2013年12月底前交付使用。双方签订该《商品房认购协议》后，原告按约支付《商品房认购协议》确定的定金540万元，之后被告多次对原告称由于资金紧张，请求原告提前支付房款，原告出于对被告的履约信赖，又先后向被告交纳了房款共计270万元。殊料由于被告的原因，虽经原告多次交涉，仍迟迟不能与原告签订正式《商品房买卖合同》，远远超出签约的合理期间，时间已长达2年之久。被告的违约行为导致原告购买商铺的合同目的不能实现，给原告造成巨大的经济损失。后据了解，被告与原告签订《商品房认购协议》时，被告尚未取得商品房预售许可证明。而在2013年同一时间段被告同他人签订了该楼盘其他房产正式的《商品房买卖合同》，明确房产交付时间在2013年12月底，且办理了相关房产备案手续而涉案房产至今无法达到商品房交付条件。被告的行为完全背离了原、被告双方签订《商品房认购协议》时被告向原告作出的允诺，导致原告购房目的落空。原告认为，原、被告双方签订的《商品房认购协议》合法有效，受法律保护，被告向原告收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但由于被告的原因至今未能订立《商品房买卖合同》，其违约行为给原告造成了巨大的经济损失，被告依法理应承担违约责任。为保护原告的合法权益，特向贵院起诉，诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年2月7日签订的《商品房认购协议》；二、判令被告双倍返还原告定金人民币1080万元，并返还原告购房款人民币270万元及利息（按同期同档次贷款利率标准四倍计算）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告和贝房地产辩称：涉案商品房被告已在2013年3月1日取得预售许可。原告仅交付了定金540万元，余款270万元并非原告交纳，也与本案无关。原告无权就270万元款项主张任何权利。原、被告签订认购协议时，被告没有承诺该商品房应在2013年12月底前交付。签订认购协议后，被告多次通知原告前来签订商品房买卖合同，但原告违约未来签订。2015年1月6日、1月16日，被告委托律师并以自己名义两次通知原告签订商品房买卖合同，但原告至今没有签订，已构成违约。根据认购协议第2条、6条约定和最高院商品房买卖司法解释第4条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”及担保法司法解释第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，如果原告执意不签订商品房买卖合同，原告无权要求返还所交付的540万元定金。现在原告起诉明确要求解除认购协议，可视为拒绝签订合同，540万元定金应予没收不能返还。鉴于认购协议是预约合同，而正式买卖合同（本约）是特定主体间的权利义务关系协议，即便其他业主购买涉案楼盘的商品房交付时间约定在2013年12月底也与原告无关，与本案也无关。因为只有双方签订了正式的商品房买卖合同，明确了房屋具体的交付期限等事项，才能对被告是否延期交付房屋？是否应承担违约责任作出法律评价。如果原告和被告签订了商品房买卖合同，而被告没有按合同约定交付房屋的，原告可以依据合同要求被告承担违约责任。原告未签订正式商品房买卖合同，却以被告不能如期交付涉案商品房、不能实现合同目的为由主张被告违约显然不能成立。因此，被告不存在违约行为，我公司要求原告继续履行认购协议的约定。退一步说，即便双方因客观原因不能签订买卖合同，根据最高院商品房买卖司法解释第4条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，被告也仅承担返还540万元定金的责任，而无需承担其他责任。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年2月7日，被告与原告签订了一份《商品房认购协议》，原告认购被告开发的位于磐安县安文镇南环路东方豪庭楼盘11号楼1-3层商铺，建筑面积2738平方米（具体已交付时实测为准）。双方约定：房屋单价10000元／平方米，总房款27380000元。乙方在签订本协议时向甲方交付定金人民币6000000元。乙方必须在收到甲方通知七天内，携本协议和定金收据、身份证明到甲方售楼处，与甲方签订《商品房买卖合同》。定金抵作购房款。通知送达地址以本协议首部记载的为准。如乙方在收到甲方通知七天内未与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权没收乙方的定金，已认购的房屋由甲方另行处置。付款方式选择个人住房贷款，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房款。甲方同意赠送11幢楼下五个车位给乙方使用。如乙方不履行本协议书的义务或不在约定的时间内前来签约的，视为乙方自动放弃购买房屋，甲方有权终止本协议，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。协议同时对其他方面作了明确。合同签署后，原告于2013年2月7日和8日共计缴纳定金540万元，2013年7月23日，原告陈新尧妻子卢红翠交款90万元（银行现金缴款单记载代理人为羊美燕），其中收据的付款事由记载为房款（商铺）。2013年9月29日，贝橹平（系原告陈新尧购买涉案商铺合伙人之一）缴纳商铺房款180万元。2015年1月6日，被告通过其律师向原告发出一份《浙江天潮律师事务所公函》，公函称“和贝公司已多次通知你前去签订商品房买卖合同，但你至今未去签订”，故委托律师发函要求原告在收函后7天内携有关资料前往被告公司签订商品房买卖合同。逾期，则按商品房认购协议的约定处理。2015年1月14日，原告回函给被告，强调迟迟不能签订正式《商品房买卖合同》的原因系被告造成，要求在签订正式合同前，被告应当明确房产交付时间，解决被告拖延至今给原告造成的巨大损失并保留追究被告法律责任的权利。2015年1月16日，被告给原告发出一封《回复函》，回复函否认了“2013年12月底交付使用”的事实，并再次催促原告务必在收函后7天内与被告签订其所认购的商品房买卖合同、支付购房款。逾期，责任自负。在《回复函》中，原告书写了“本人陈新尧于2015年2月2日、2月3日连续二天前来和贝房产公司签订商品房买卖合同，房产公司以各种理由推诿，导致合同无法签约”一段文字，并附有杨倩倩的署名。嗣后，原、被告依然未能签订正式的商品房买卖合同。原告遂向本院提起诉讼。另查明：1、被告和贝房地产于2013年3月18日取得商品房预售证，但至今未对涉案楼盘（包括商铺）建设工程的竣工验收、备案。2、陈新尧、贝橹平、杨有良于2013年2月7日签订一份《协议》，三人共同出资购买涉案商铺，其中陈新尧占50%，贝橹平占30%，杨有良占20%。以上事实，有原、被告陈述，以及商品房认购协议、收据、律师函、回复函、邮件快递凭证、协议、商品房预售证等证据所证实。本院认为，原、被告签订的商品房认购协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同。但认购书属于预约合同，能否签订正式的商品房买卖合同尚需双方继续协商，故具有不确定性。本案原告在交付定金后，双方尚未签订正式的商品房买卖合同之前仍然继续支付了部分购房款，说明原告确有购房的诚意。至于最终何故未能签订商品房买卖合同，双方均无足够的证据证明系对方过错所致。因不可归责于当事人双方的原因，导致商品房买卖合同的未能订立，出卖人依法应将定金返还买受人，同时，双方签订的《商品房认购协议》也应予以解除。对于双方争议的270万元购房款应如何认定问题，本院认为从原告提交的证据分析，该二笔款项收据上载明其中一笔90万元由原告妻子卢红翠缴纳，交款事由为房款（商铺），另一笔180万元，双方一致认可系由贝橹平缴纳，结算原因载明商铺房款。结合原告与贝橹平、杨有良三人合资购买涉案商铺所签署的协议，该笔项额应视为贝橹平代原告交付。被告认为贝橹平所缴纳的款额系用于其本人购买的物业用房，与事实不符，本院不予采信。原告诉请被告支付购房款270万元的利息，因双方没有约定利息的计算标准，本院酌定按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告陈新尧与被告浙江和贝房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》予以解除。二、被告浙江和贝房地产开发有限公司返还原告陈新尧已交定金人民5400000元。限于本判决生效后十日内履行。三、被告浙江和贝房地产开发有限公司返还原告陈新尧已交房款2700000元。并支付利息损失（其中900000元的利息，自2013年7月24日起开始计付；1800000元的利息，自2013年9月30日起开始计付；上述利息均按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算，实际计算至本判决确定的履行之日止）。限于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告陈新尧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51400元（已减半收取），由原告陈新尧负担20560元，被告浙江和贝房地产开发有限公司负担30840。限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 马荣团二〇一五年十月八日代书记员 林 莎 搜索“”