（2015）渝北法民初字第14445号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-02
案件名称
重庆市金煌物业管理有限公司与黄代金、龙学美物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市金煌物业管理有限公司,黄代金,龙学美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第14445号原告重庆市金煌物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区两路凯歌路183号，组织机构代码：73396298-7。法定代表人杨世福，董事长。委托代理人张高易，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。被告黄代金，男，1953年12月3日出生，汉族，现住重庆市渝北区。被告龙学美，女，1956年2月28日出生，汉族，住重庆市奉节县。原告重庆市金煌物业管理有限公司与被告黄代金、龙学美物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法适用小额诉讼程序由代理审判员冉阳独任审判，并于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告重庆市金煌物业管理有限公司的委托代理人张高易，被告黄代金、龙学美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市金煌物业管理有限公司诉称，二被告是渝北区XX大道XX号XXXXX-X-XX-X的电梯房业主，房屋建筑面积为75.98平方米。2005年12月13日，渝北区物价局对原告所提供物业服务的“XXXX小区”的收费标准作出批复，每层住宅按每月0.6元每平方米计算，电梯房住宅按每月0.85元每平方米计算。原告在为被告提供物业服务期间，被告从2011年1月1日起就一直不按物业服务合同约定履行给付义务，原告经催收未果。现原告起诉要求判令：二被告支付原告从2011年1月1日至2015年4月30日的物业管理费3358.32元，能源公摊费520元。被告黄代金、龙学美辩称，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，原告没有严格履行物业管理服务义务，物业管理服务质量差，房屋质量有问题，原告对被告维护房屋的请求置之不理，原告的服务水平达不到收费标准，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告黄代金、龙学美系重庆市渝北区XX大道XXX号XXXX小区X幢X-XX-X号房屋业主，该房屋建筑面积为75.13平方米，系住宅，电梯房。2007年5月31日，原告重庆市金煌物业管理有限公司与XXXX业主委员会签订了一份《重庆市物业服务合同》，该合同主要约定原告为被告房屋所属的XXXX小区提供物业管理服务。合同规定，委托服务期限为5年，自2007年6月1日起至2012年5月31日止；收费标准为住房多层0.6元／月.平方米，住房高层（含电梯）0.85元／月.平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算，采取实际支出方式向业主分摊计收。业主应于每月十日之前交纳物业服务费用或物业服务资金，逾期将每日加收千分之三的滞纳金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对二被告房屋所属的XXXX小区物业小区提供了物业管理服务，现上述物业服务合同已到期，但新的物业服务合同尚未签订，审理中，原告举示了渝北区XXX街道XXX社区居委会的材料证实其现在仍然在为XXXX小区提供事实上的物业服务。因二被告从2011年1月1日起未缴纳物业管理费。原告曾于2012年11月30日、2014年9月30日、2015年4月30日通过张贴催收通知的形式向被告书面催收2011年1月1日至2015年4月30日的物业管理费，但被告至今仍未缴纳。现原告诉至本院。以上事实，有原告重庆市金煌物业管理有限公司与XXXX业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》及备案证明，社区居委会证明，渝北区物价局（2005）182号文件，土地权属登记卡，催费通知单及照片，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告重庆市金煌物业管理有限公司与XXXX业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。原告重庆市金煌物业管理有限公司属于合法的物业合同主体。虽然该合同已于2012年5月31日到期，但原告在审理中举示了渝北区XXX街道XXX社区居委会的材料证实了合同到期后至今原告还在为XXXX小区提供事实上的物业服务。因此，原告为XXXX小区提供了物业服务，被告黄代金、龙学美应当交纳2011年1月1日至2015年4月30日共计52个月的物业管理费。二被告以原告物业服务质量差为由进行抗辩，不构成其拒交物业管理费本金的理由。二被告认为原告起诉已超过诉讼时效，法院应驳回原告全部诉讼请求的抗辩理由，与本案查明的事实不符合，本院不予支持。原告重庆市金煌物业管理有限公司物业管理费收费标准为0.85元／月／平方米，故二被告每月应交纳的物业服务费为0.85元／月／平方米×75.13平方米×52月=3320.75元。原告起诉要求被告支付物业管理费3358.32元，超过部分本院不予支持。二被告应交纳的物业管理费为3320.75元。根据原告举示的《重庆市物业服务合同》第七项规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算，采取实际支出方式向业主分摊计收。因本案原告未举示相关证据予以证明，故对原告要求被告支付能源公摊费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄代金、龙学美在本判决生效后三日内支付原告重庆市金煌物业管理有限公司2011年1月1日至2015年4月30日期间的物业管理费3320.75元；二、驳回原告重庆市金煌物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用小额诉讼减半收取25元，由被告黄代金、龙学美负担。本判决为终审判决。代理审判员 冉阳二〇一五年十月八日书 记 员 戴钰 关注微信公众号“”