（2015）金浦民初字第974号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-20
案件名称
盛全物业服务有限公司浦江分公司与郑秉刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
浦江县人民法院
所属地区
浦江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盛全物业服务有限公司浦江分公司,郑秉刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第三十五条第一款
全文
浙江省浦江县人民法院民 事 判 决 书（2015）金浦民初字第974号原告盛全物业服务有限公司浦江分公司。法定代表人胡飞。委托代理人盛文欢，男，1969年11月25日出生，身份证号码：3307261969********，住浦江县前吴乡马桥村西区235号，系公司员工。委托代理人王槐三。被告郑秉刚。原告盛全物业服务有限公司浦江分公司与被告郑秉刚物业服务合同纠纷一案，于2015年8月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员张婷独任审判，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人与被告郑秉刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月13日，原告与浦江兰山庭院业主委员会签订《浦江兰山庭院物业管理托管合同》，合同第二十条约定：合同期限为二年，即自2012年7月1日到2014年6月30日止；2012年7月13日签订的合同约定多层公寓物业服务费为0.6元／月·平方米。2014年7月1日，原告与浦江兰山庭院业主委员会签订《浦江兰山庭院物业管理托管合同》，合同第二十条约定：合同期限为叁年，即自2014年7月1日到2017年6月30日止；2014年7月1日签订的合同约定多层公寓物业服务费为0.7元／月·平方米。原告签订合同后按时为业主提供物业管理服务。被告郑秉刚系浦江兰山庭院逸园2-2-401室的业主，面积为139.15平方米，物业管理服务费为3170元（2012.7.1-2014.6.30的物业管理服务费139.15平方米＊0.6元／月·平方米＊12月＊2=2003元，2014.7.1-2015.6.30物业管理服务费139.15平方米＊.7元／月·平方米＊12月=1167元）。原告多次向被告催讨物业管理服务费，并于2014年7月17日用书面催告函、2014年8月7日用律师函张贴于被告房屋门上，但被告至今未予缴纳相关的物业管理服务费。依据合同约定，向业主和物业使用人收取物业多层公寓服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，可以从逾期之日起按每日按应缴纳物业服务费用的3‰加收违约金，故原告要求被告支付逾期违约金1096元。故要求判令：被告立即支付自2012.7.1-2015.6.30止尚欠的物业管理服务费3170元和逾期违约金1096元。原告提交证据：1、2008年-2011年、2011年-2012年、2012年-2014年、2014年-2017年的物业管理托管合同四份；2、催告函二份及张贴照片；3、物业服务费提供公告；4、房产信息查询单。被告郑秉刚辩称：1、原告与业主委员会签订的合同属于无效合同，对业主不具有约束力。原告与业主委员会擅自签订物业管理托管合同的行为，侵害了业主的投票权，擅自提高物业费标准的行为，又侵害了业主的合法权益，请求撤销上述原告和业主委员会签订的物业托管合同，并驳回原告的诉讼请求。2、被告拒绝缴纳物业管理服务费与事实不符，其要求按照2011年的标准缴纳物业管理服务费，且在催告后，其已将2013年、2014年的物业管理服务费按2011年的标准通过银行转账给原告，但是原告拒绝接收，故不能要求被告支付逾期违约金。被告郑秉刚提交证据：1、银行卡交易明细，证明其按2011年收费标准缴纳了物业管理服务费但被原告退回；2、2007.7.1-2008.6.30物业管理服务费发票。经审理本院认定事实：2008年6月23日，原告与浦江县兰山庭院业主委员会签订了物业管理托管合同，合同约定：期限为三年，自2008年7月16日到2011年6月30日止，物业服务费用为多层公寓0.5元／月·平方米，合同加盖了浦江县兰山庭院业主委员会公章。2011年6月30日，原告与浦江县兰山庭院业主委员会签订了物业管理托管合同，合同约定：期限为一年，自2011年7月1日到2012年6月30日止，物业服务费用为多层公寓0.6元／月·平方米，合同加盖了浦江县兰山庭院业主委员会公章。2012年7月13日，原告与浦江县兰山庭院业主委员会签订了物业管理托管合同，合同约定：期限为二年，自2012年7月1日到2014年6月30日止，物业服务费用为多层公寓0.6元／月·平方米，合同加盖了浦江县兰山庭院业主委员会公章。2014年7月1日，原告与浦江县兰山庭院业主委员会签订了物业管理托管合同，合同约定：期限为三年，自2014年7月1日到2017年6月30日止，物业服务费用为多层公寓0.7元／月·平方米，合同加盖了浦江县兰山庭院业主委员会公章。被告郑秉刚系浦江县兰山庭院2-2-401的业主，该房屋系多层公寓。被告郑秉刚已交清了至2011年的物业管理服务费。自2012年7月1日起至2015年6月30日，被告未能按物业管理托管合同载明的物业服务费用标准缴纳物业管理服务费。为催缴物业管理服务费，原告于2014年7月17日在被告住所门上张贴了催告函。2014年8月7日，原告委托浦江县塔山法律服务所对被告2012年7月至2014年6月的物业管理服务费进行了催缴。经催缴，被告郑秉刚按0.5元／月·平方米的收费标准，于2014年9月23日通过银行转账，缴纳了2012年7月至2014年6月的物业管理服务费共1669.8元。2014年9月30日，原告因被告未足额缴纳物业管理服务费，而将1669.8元退回至被告账户。后被告一直未缴纳2012年7月至2015年6月的物业管理服务费。证明以上事实的有原、被告庭审陈述与原告证据1-4、被告证据1。对原告证据1、3，被告认为物业合同是在业主不知情的情况下签订且违反了物权法第76条的规定，是无效合同，提价公告也没有看到过；本院认为，原告证据1的四份物业服务合同，加盖有兰山庭院业主委员会的公章，而依法业主委员会可以与物业公司签订物业合同；对提价公告列明的物业费用，在物业合同里有相关约定，故对原告证据1、3予以认定。对原告证据2、4，被告均无异议，故对原告证据2、4予以认定。对被告证据1，原告对真实性没有异议，故对被告证据1予以认定。对被告证据2，与本案没有关联性，故对被告证据2不予认定。本院认为：被告郑秉刚作为兰山庭院的业主，其享受了原告为其提供的物业服务，理应缴纳物业管理费用。被告辩称兰山庭院业主委员会与原告擅自签订的物业服务合同是无效合同，但依法业主委员会可以与物业服务企业订立书面的物业服务合同，且依据现有证据不存在法定合同无效的情形，故兰山庭院业主委员会与原告签订的物业服务合同是有效的；至于物业服务企业是否经由业主大会组选聘，是业主、业主大会、业主委员会的内部问题；即便业主大会没有通过合法的程序对物业服务企业进行选聘，但依法业主大会或业主委员会的决定，对业主也具有约束力，故对被告该辩称理由，本院不予采纳。如被告认为业主大会或业主委员会作出的决定，侵害了其合法权益，其可就该决定另行提起撤销之诉。被告辩称其在接收催收函后已按原标准缴纳了物业服务费，故不应当支付违约金；被告未足额缴纳物业服务费，且原告要求的逾期违约金计算至2014年6月30日止，而被告按原告标准补交物业服务费系在2014年9月23日，故原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求并无不妥，之后的逾期违约金原告也未予主张，故对该项诉讼请求，本院予以支持。鉴此，依照《物业管理条例》第十二条第三款、第三十五条第一款之规定，判决如下：被告郑秉刚于本判决生效后十日内支付原告盛全物业服务有限公司浦江分公司物业管理服务费3170元及逾期违约金1096元。如被告未按照本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费50元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户；开户银行：中国农业银行金华市分行；汇入帐号：196999010400040900000106003）。代理审判员 张婷申请执行时效贰年逾期不予执行二〇一五年十月八日代书 记员 于华