（2015）赛民初字第02713号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-17
案件名称
原告呼和浩特市祥辰物业服务有限责任公司与被告赵建平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
呼和浩特市祥辰物业服务有限责任公司,赵建平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2015）赛民初字第02713号原告呼和浩特市祥辰物业服务有限责任公司。法定代表人李岳鑫，董事长。委托代理人陈青峰，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托代理人郑洋，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告赵建平，女。委托代理人冯喜来，内蒙古若辉律师事务所律师。原告呼和浩特市祥辰物业服务有限责任公司（以下简称呼市祥辰物业公司）与被告赵建平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法由代理审判员张浩贤适用简易程序，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告呼市祥辰物业公司委托代理人郑洋，被告赵建平及其委托代理人冯喜来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呼市祥辰物业公司诉称，原告系合法设立的物业服务企业，2013年2月1日与呼和浩特市赛罕区世纪东街“香榭花堤”（住宅小区）房地产开发企业，即内蒙古祥泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。双方约定，自2013年2月1日始至该物业区域业主委员会成立且与其他物业服务企业另行签订物业服务合同止，原告为物业服务区域内业主提供有关公共部位维修、养护、管理等物业服务。原告自合同签订始至今，已向“香榭花堤”（住宅小区）广大业主提供了相关标准之服务。被告系该小区业主及实际使用人。截止2015年6月30日，被告已拖欠物业费6852元（包括2013年度、2014年度及2015年1、2季度、垃圾转运费，公共通道照明费）。现原告诉至法院要求判令1、被告向原告给付物业费6852元。2、被告向原告给付逾期付款违约金15元。3、被告承担本案全部诉讼费用。被告赵建平辩称，1、被告自购房之日并未签署或见到过物业合同，业主手册及收费明细和标准。2、原告与房地产开发企业签订的《前期物业合同》程序不合法，因此，对被告没有约束力。3、被告自入住小区以来，单元楼道里持续停放各种自行车，草坪破坏严重，原告也未进行修理、维护，覆盖率逐年下降，小区内公共道路及消防通道经常被占用，严重损害被告及其他业主的利益。4、根据被告与内蒙古祥泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，内蒙古祥泰房地产公司未按约定履行合同约定内容（合同约定：2011年8月31日前煤气管道安装到位，公共配套设施未达到使用条件前，该房屋物业费由房地产开发商承担，直到2015年7月开发商才通知被告办理煤气手续。）据此，2015年7月份以前的物业费应由开发商缴纳，被告不承担交费纳物业费义务。经审理查明，内蒙古祥泰房地产开发有限公司与原告呼市祥辰物业公司于2013年2月1日签订前期物业服务合同，委托原告对赛罕区世纪东街“香榭花堤”（住宅小区）提供物业服务，物业服务收费标准为每月1.8元／平方米，合同签订后，原告依约履行了物业服务的义务。2012年4月23日，被告赵建平办理了“香榭花堤”住宅小区房屋的入住登记手续，该房屋面积为122.72平方米。依据物业服务合同约定，被告2013年1月1日至2015年7月1日应交纳的物业费为6627元（122.72平方米×1.8元×30个月），垃圾转运费150元（5元×30个月），公共通道照明费75元（2.5年×30个月），各项合计欠费6852元。依据被告所提供的照片，原告物业服务区域内杂物堆放，绿地杂草未及时修剪，垃圾未能及时清理，车辆在小区内被划未能找到有效监控。本院认为，根据法律规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告作为香榭花堤住宅小区的业主，原告与内蒙古祥泰房地产开发有限公司签订了物业服务合同，该合同对被告赵建平具有约束力，原告与被告形成物业服务合同关系，被告应履行交纳物业费的义务，被告未按时向原告交纳物业费的行为已构成违约，但鉴于原告提供的物业服务存在公共设施维修不及时，未按合同约定履行相应职责等瑕疵，故原告要求被告支付物业费6627元的诉讼请求，本院酌情按70%予以支持，即被告应向原告交纳物业费4638.90元及垃圾处置费150元，合计4788.90元。关于原告要求被告支付违约金15元的诉讼请求，符合法律规定且在合同约定范围内，本院予以支持。关于原告诉请的公共通道照明费，因物业费中已包含公共通道照明费用，故原告该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于被告辩称在履行与内蒙古祥泰房地产开发有限公司的商品房买卖合同中，内蒙古祥泰房地产开发有限公司存在违约行为的主张，属另一法律关系，被告另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵建平于本判决生效之日起十五日内支付原告呼和浩特市祥辰物业服务有限责任公司从2013年1月1日至2015年7月1日的物业服务费4638.90元及垃圾处置费150元，违约金15元，共计4803.90元。二、驳回原告呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取（原告已预交），由被告赵建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。（此页无正文）审判员 张浩贤二〇一五年十月八日书记员 乌日娜 关注公众号“”