（2015）渝四中法民终字第01121号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-06
案件名称
重庆市秀山城建开发有限责任公司与杨胜军商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市秀山城建开发有限责任公司,杨胜军
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第01121号上诉人（原审被告）：重庆市秀山城建开发有限责任公司。住所地：秀山土家族苗族自治县中和街道凤栖北路。法定代表人：伍舒舒，该公司董事长。委托代理人：杨云飞，重庆春雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨胜军，男，土家族，1965年6月27日生。委托代理人：杨盛湘，女，土家族，1963年2月27日生，住重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道朝阳路**号*幢*单元7-2，系杨胜军姐姐。委托代理人：田均英，女，土家族，1969年1月15日，住重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道凤翔路***号附*号，系杨胜军之妻。上诉人重庆市秀山城建开发有限责任公司（以下简称秀山城建公司）与被上诉人杨胜军商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2015年8月14日作出（2015）秀法民初字第02683号民事判决，秀山城建公司对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理后，于2015年9月29日对上诉人秀山城建公司的委托代理人杨云飞，被上诉人杨胜军及其委托代理人杨盛湘、田均英进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明：杨胜军与秀山城建公司于2010年6月19日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第七条第一款第二项中约定，属预售商品房的，甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条第一款第二项中约定，逾期超过30日（与本条第一款第一项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，杨胜军向秀山城建公司支付了全部房款222579元。秀山城建公司在作出的《关于鼎盛-财富天街房屋逾期交付的情况说明》中说明经城建公司与业主代表协商后达成口头协议，同意将逾期交房的截止日期确定为2011年10月10日，秀山城建公司在《关于违约金赔付的说明》中将赔偿日期从2011年7月1日起算至2011年10月9日止，共计101天，以购房业主已付房款总额为基数，按每日万分之二支付购房业主逾期交房违约金。且杨胜军之妻田均英在2011年12月13日领取了该笔逾期交房违约金共计5609元。杨胜军于2014年12月29日起诉秀山城建公司，要求秀山城建公司向杨胜军支付逾期办证违约金。秀山县法院于2015年3月27日作出（2015）秀法民初字第01736号民事判决书，认定杨胜军所购“鼎盛财富天街”B栋3单元702号房屋的实际交房时间为2014年4月19日，该判决已生效。杨胜军起诉称：杨胜军于2010年6月19日与秀山城建公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：秀山城建公司将位于秀山县渝秀大道123号B栋三单元702号的商品房以222579元出售给原告。合同第七条第二款对交房时间作了约定，第九条第一款第一、二项对延期交房的违约金也作了约定，即：“逾期超过30日后，……，自本合同第七条约定的最后交付日期的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。合同签订后，杨胜军按照合同的约定支付了全部购房款。通知接房时杨胜军发现厕所漏水，要求秀山城建公司整改完善后才接钥匙。秀山城建公司于2014年4月19日向杨胜军交付了房屋，但秀山城建公司的行为已经严重违反了合同的约定。根据合同约定和法律规定，秀山城建公司的行为已经构成违约，应按照合同约定和法律规定支付违约金及违约期间的利息。为维护原告合法权利，特诉至法院，请求判令：1、依法裁决秀山城建公司支付延期交房的违约金共计41043元，从2011年10月10日起至2014年4月19日止，共计922天，并按照法律规定支付违约期间的利息。庭审中，杨胜军明确在本案中放弃主张利息，法院判决生效后秀山城建公司如果没有支付违约金，秀山城建公司应按照判决支付迟延履行金；2、由秀山城建公司承担本案的诉讼费用。秀山城建公司辩称：一、杨胜军要求秀山城建公司支付延期交房违约金41043元的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。首先，秀山城建公司已经与杨盛军所在小区业主代表就鼎盛-财富天街项目延期交房事宜协商一致。口头约定：延期交房时间从2011年7月1日起至2011年10月10日止，共计101天；秀山城建公司以购房业主已付房款总额为基数，按每日万分之二支付购房业主逾期交房违约金，其次，杨胜军已经认可秀山城建公司与业主的口头约定，按此约定已从秀山城建公司处领取了逾期交房违约金4496元。杨胜军妻子田均英在违约金详情表上签字确认了其逾期交房的期限、违约金总额并领取了该款项，杨胜军对此并未提出异议。杨胜军在时隔三年多后又向秀山城建公司主张违约责任，实际上是滥用诉权。二、杨胜军的诉讼请求已经超过诉讼时效。合同第七条约定秀山城建公司向杨胜军交付房屋的时间是2011年6月30日，杨胜军理应在2013年6月30日前就秀山城建公司逾期交房支付违约金及利息提起诉讼，而杨胜军却是在2015年6月23日才起诉，在此期间，杨胜军既未就逾期交房违约金及利息向秀山城建公司提出要求，也未向人民调解委员会或有关单位请求保护其民事权利，更未向人民法院提交起诉状或申请过仲裁，也未就逾期交房违约金及利息支付作出分期履行、请求延期履行的意思表示，杨胜军要求支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求并不存在诉讼时效中断的情形。因此，杨胜军的起诉显然超过了诉讼时效期限，其要求支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求不受法律保护。三、杨胜军诉称的事实和理由与客观事实不符。首先，杨胜军诉称秀山城建公司于2014年4月19日才向杨胜军交付房屋与客观事实不符。秀山城建公司已于2011年10月10日前通知各购房业主接收房屋。重庆美佳居物业管理有限公司已于2011年10月10日接管了财富天街的设施设备，开始为各购房业主提供服务，实际向各购房业主交付房屋的时间是2011年10月10日前。但是杨胜军以各种理由拒不接收房屋，杨胜军把自己逾期接收房屋的违约责任归责于秀山城建公司显然是故意颠倒是非。其次，杨胜军没有按照合同约定的期限支付购房款。按照合同第五条约定，杨胜军应在签订合同时一次性支付秀山城建公司购房款222579元，相关费用10605元，共计233184元。而杨胜军在2010年6月19日签订合同时仅支付购房款66674元，其余款项一直到2010年7月31日才支付。再次，杨胜军诉称，秀山城建公司应按照合同的约定和法律的规定支付违约金及违约期间的利息。如果杨胜军依据合同第九条，但是该条款对应的是“乙方要求解除合同，甲方应返还全部已付房款及利息，并按乙方已付房款0.5%向乙方支付违约金。”现在双方均已履行合同，显然该约定已不能适用。综上所述，秀山城建公司认为，杨胜军的诉讼请求及诉称的事实和理由均不能成立，为此，秀山城建公司请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。杨胜军与秀山城建公司签订《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定，秀山城建公司应在2011年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给杨胜军使用，但秀山城建公司于2014年4月19日才将房屋交付给杨胜军，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于秀山城建公司未按合同约定时间交付房屋，其理当按照《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定向杨胜军支付逾期交房违约金。违约金应从2011年7月1日起至2014年4月19日止。因秀山城建公司已支付杨胜军从2011年7月1日至2011年10月9日的逾期交房违约金，故违约金的计算方式为：从2011年10月10日起至2014年4月19日止（共计923天），以222579元为基数，按每日万分之二支付违约金（222579×万分之2×923=41091.4062元）。杨胜军只要求被告向其支付922天交房违约金共计41043元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效。本案中，双方在商品房买卖合同中对逾期交房违约金的约定基本上是采用按日计算的方式，当事人在商品房买卖合同中仅仅是对违约金计算方式的约定，并处于持续违约的状态，非每天进行实际履行支付的约定，因此，双方并未约定违约金的履行期限，对于没有支付期限的债务，债权人可以随时要求履行，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法起算，故被告的辩称已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。秀山城建公司在本案中辩称秀山城建公司与杨胜军所在小区业主代表就鼎盛-财富天街项目延期交房事宜协商一致，口头约定将延期交房的时间从2011年7月1日起算至2011年10月10日止，2011年10月10日以后的违约金不再计算，但秀山城建公司向本院举示的证据不能证明杨胜军已经放弃追究2011年10月10日至2014年4月19日的逾期交房违约金，故被告的该辩称意见，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：重庆市秀山城建开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告杨胜军逾期交房违约金41043元。案件受理费826元，减半收取413元，由被告重庆市秀山城建开发有限责任公司负担。秀山城建公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人杨胜军承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误。一审法院认定交房时间为2014年4月19日是错误的。秀山城建公司举示了充分的证据证明秀山城建公司的交房时间是2011年10月10日，而（2015）年秀法民初字第01736号民事判决认定的是杨胜军的接房时间而不是秀山城建公司的交房时间；一审法院认定秀山城建公司逾期交房922天是错误的。秀山城建公司举示的《关于鼎盛财富天街逾期交房的情况说明》、违约金领取登记表能够相互印证双方均认可逾期交房时间为101天；一审法院认定本案没有超过诉讼时效是错误的。双方的合同中约定的交房时间是2011年6月30日，秀山城建公司在该时间没有交房，那么杨胜军此时就应当知道其权利受到侵害，应当在2013年6月30日前提起诉讼。如果杨胜军不同意业主代表与秀山城建公司达成的逾期交房违约金计算至2011年10月10日的协议，也应当在2013年10月10日前提起诉讼；二、一审法院适用法律错误。本案应当适用《民法通则》第一百三十五条进行判决。被上诉人杨胜军辩称：1.秀山城建公司交房时间和杨胜军的接房时间不一致是因为所交付的房屋不合格，不具备入住条件，接房时间是2014年4月19日，接房后2年内都有诉权；2.领取了部分违约金并不代表放弃了逾期违约金的诉权。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，本案二审中各方争议焦点为：一、秀山城建公司向杨胜军交付房屋时间的认定；二、本案杨胜军提出的诉讼请求是否超过了诉讼时效；三、秀山城建公司主张杨胜军诉前已经放弃了2011年10月10以后的逾期交房违约金的理由是否成立，应否支付相应时间段的逾期交房违约金。现逐一分析评述如下：（一）关于焦点一。根据秀山土家族苗族自治县人民法院（2015）秀法民初字第01736号民事生效判决书的认定，杨胜军于2014年4月19日才领取的房屋钥匙，而秀山城建公司主张杨胜军领取钥匙的2014年4月19日这个时间仅是杨胜军的接房时间而不是秀山城建公司的交房时间，那么秀山城建公司就应当举示证据证明其于2011年10月10日前已经具备合法的交房条件且已经通知杨胜军交房而杨胜军拒绝接房，但秀山城建公司举示的证据不能证明该事实。因此，应当认定秀山城建公司的交房时间为2014年4月19日。（二）关于焦点二。根据秀山城建公司与杨胜军于2010年6月19日签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（2）目的约定，秀山城建公司应当于房屋实际交付之日起30日内支付违约金。因此，逾期交房违约金的诉讼时效应当从秀山城建公司实际交房之日起满30日后起算。即从2014年7月19日起算至2016年7月19日，杨胜军于2015年6月29日提起逾期交房违约金的诉讼未超过诉讼时效，秀山城建公司主张杨胜军提出的诉求超过诉讼时效的理由依法不能成立。（三）关于焦点三。虽然杨胜军领取了部分逾期交房为违约金，但其并没有作出“放弃其余时间段的逾期交房违约金或者双方之间就逾期交房违约金纠纷就此了结”等明确放弃主张权利的意思表示，不能仅凭其领取部分逾期交房违约金的事实就推定其已经将2011年10月10以后的逾期交房违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。秀山城建公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费826元，由上诉人秀山城建公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向秀山土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 何 晶二〇一五年十月八日书 记 员 谢 一