（2015）佛南法民三初字第1003号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-01-07
案件名称
佛山市南海区西樵镇岭西村十九股份合作经济社与孔祥豪土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市南海区西樵镇岭西村十九股份合作经济社,孔祥豪
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1003号原告：佛山市南海区西樵镇岭西村十九股份合作经济社，地址：广东省佛山市南海区，组织机构代码××。负责人：张建和。委托代理人：范瑞金，系广东盈达律师事务所律师。委托代理人：伍星怡，系广东盈达律师事务所律师。被告：孔祥豪，男，汉族，住广东省佛山市南海区西樵镇江，公民身份号码×××3217。委托代理人：陈泳强，系广东中信致诚律师事务所律师。委托代理人：陈瑶。上列原、被告土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法由审判员杨宇鹏独任审理，于同年8月11日公开开庭进行了审理，原告负责人张建和及委托代理人范瑞金、伍星怡、被告孔祥豪及其委托代理人陈泳强、陈瑶均到庭参加了诉讼。双方申请庭外和解，但未达成协议。和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2011年9月18日签订《土地承包合同》，约定原告将樵高路北1578平方米土地（土名饭堂氹）发包给被告，并约定承包期限、承包款等。期满后，原告多次通知被告，根据镇政府相关规定，土地及村集体物业的租赁、承包等事项均需通过集体资产管理和交易中心进行，原告需收回土地并通过公开竞投方式确定承包人并签订承包合同。经多次沟通及公开张贴通知文件，被告仍拒绝清理在地上摆放的瓷砖，继续无理霸占土地生产经营。原告不同意继续发包给被告，被告需向原告返还土地。被告在承包期满后仍占用土地生产经营，导致原告无法通过公开竞投方式确定新承包人，已严重影响原告权益，故被告应支付自2013年9月1日起至实际返还土地之日止参照合同约定标准计算的土地占用费。诉讼请求：1、被告向原告返还2011西樵镇岭西十九社合字第0001号土地承包合同项下位于樵高路北土名为饭堂氹的1578平方米土地（东至樵高路、南至岭西十八经济社土地、西至简村交界、北至简村交界）；2、被告向原告支付自2013年9月1日起至实际返还土地日止按每年21708元标准计算的土地占用费（暂计至起诉日止为43416元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告对涉讼土地享有优先续租权，但原告采取多种手段拒绝续租给被告，严重剥夺被告合法权益。一、2011年9月19日双方签订合同，约定合同期间至2013年8月31日。当时被告已明确向原告提出因被告近年已在涉讼土地上投资数十万元建设建筑物，因此强烈要求延长租期，但原告负责人口头答应，到承包期满会为被告续租。但原告为侵占被告投资建筑在承包合同中设置了“乙方要求继续承包须经甲方同意并另签合同、如乙方不继续承包则乙方在土地上建设的建筑物等不得拆除全归原告所有”的条款。承包期届满前，原告向被告发出期满通知书，列明如被告继续租赁涉讼土地，应提前一个月向原告提出书面申请。在收到该通知后，被告已向原告多次提出续租申请书，但均被原告拒绝。同时，承包期满后被告仍按原合同继续向原告要求缴纳租金，但也被原告拒绝。后原告未经被告同意将被告投资兴建的物业与涉讼土地一并进行招标出租，不仅对被告不公平，更严重损害被告优先续租权。二、即使原告将涉讼土地出租给他人，仍应对被告投资兴建的物业进行适当补偿。三、原告未经被告同意而在2014年5月26日将被告在涉讼土地所建厂房两条必经道路围闭，导致被告无法经营，损失严重。因此，被告也不应支付该日后的租金。根据公平原则，请求驳回原告全部诉讼请求。庭审中，原告举证如下：1．农村集体经济组织证明书、组织机构代码证原件各1份，用以证明原告诉讼主体资格。2．身份证复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。3．集体土地所有证原件1份，用以证明原告为涉讼土地所有权人，原告有权发包该土地。4．土地承包合同原件1份，用以证明双方的土地承包合同关系及约定的承包期间。5．土地承包合同期满通知书原件2份，用以证明原告要求被告返还土地，如须继续使用土地须竞投。6．照片复印件3份，用以证明原告在被告所在场地张贴收地通知书，要求其返还土地。7．照片彩色打印件9份，用以证明被告仍占有涉讼土地生产经营，拒绝返还予原告。8.集体土地所有权证原件1份，用以证明涉讼土地部分用途为工业用地，面积为102.4平方米。经质证，被告对原告出示的证据1-2无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为无法确认为涉讼土地。对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该合同第12条已明确约定被告享有优先续租权，且如按合同条款被告继续承包，被告所建建筑物应为被告所有。对证据5中2013年7月19日通知书的真实性无异议，对其关联性有异议，认为其已载明如被告继续租赁涉讼土地，则需提前一月向原告提交书面申请，双方按相关程序完善手续，由此可知原告同意被告通过提出书面申请续租，因此原告拒绝续租行为与该通知书前后矛盾；对另一份通知书不予确认，被告从未收到该通知书，不确认签名真实性，且该材料并无原告盖章。对证据6的真实性无异议，对其关联性有异议，认为被告承租涉讼土地多年，原告不可能不持有被告联系方式，该收地通知书仅为原告对2013年7月19日那份期满通知书内容的更正，为其单方制作材料。对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告对涉讼土地围闭后，被告无法经营，且原告证据可证明被告在涉讼土地投资了建筑物，使该土地硬底化，被告仅能通过照片中的小路进出，原告围闭被告厂房后，被告不可运输货物，导致无法经营。对证据8的真实性无异议，对其关联性有异议，认为2014年4月18日才取得该材料，其与本案无关。庭审中，被告举证如下：1．申请书复印件1份。2．照片原件2份。证据1、2用以证明被告收到期满通知书后，已按要求向原告提出续租申请。3．照片彩色打印件5份。4．调查笔录原件4份。证据3、4用以证明2014年5月26日，被告经营的厂房处两个必要通道均被原告围堵，厂房内仍有较多货物无法运出，造成被告严重经济损失。5．光盘原件1份。6.录音内容打印件5页。证据5、6用以证明被告多次申请续租，甚至同意提高租金，但原告要将被告投资的物业一并投标招租，严重侵害被告合法权益，违反公平原则。录音中反映原告确认其实施围堵被告厂房行为的事实。7．樵委办（2012）52号通知彩色打印件1份，用以证明原告以须通过资产管理与交易中心为借口拒绝与被告续租没有依据。经质证，原告对被告出示的证据1、2不予确认，原告从未收到该材料，也不知道被告何时张贴该申请书。对证据3的真实性无异议，认为其可证明被告在涉讼土地上擅自加建建筑物，仍占地经营。对证据4的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为被调查人与被告存有关联关系，且笔录不能证明道路被围闭是何人所为，与本案无关。对证据5-6不予认可，认为录音有被告单方制作，根据录音内容无法核实当事人身份的真实性，且光盘内声音内容模糊，无从得知录音的制作时间及所在场合，该录音内容与本案无关。对证据7的真实性无异议，认为该材料可印证原告须通过集体交易平台对涉讼土地重新发包。根据被告的申请，本院同意证人崔某、张某甲和、李某、张某乙出庭作证。证人崔某作证称，证人是被告所雇请的员工，在金银山陶瓷厂工作，看到2014年5月26日有六七人（不清楚为何人）到金银山陶瓷厂，运来一些白板将门口封住。当天证人看到有人封门时便告诉被告。被告来后就知道是原告做的。证人张某甲和作证称，证人是被告所雇请的员工。2014年5月26日，证人抄水表时发现被告卖地砖的铺位被围住，不清楚围堵者的身份。证人李某作证称，证人是被告所雇请的员工。2014年5月26日，证人见到有人封厂，便通知被告，被告称是原告所封。现金银山陶瓷厂仍在围闭，整个厂房被贴板围住并焊死。不清楚围闭者的身份。没有报警。证人张某乙作证称，证人与被告口头合作做生意，没有签订合同。2014年5月26日，有人用胶版围闭厂房。该状态持续至今。不清楚何人所为。证人问施工队，被告知是原告村长叫人围闭。围闭后，证人打电话给原告村长张建和。目前为止没有报警，一直与原告沟通，但没有结果。经质证，原告认为因四证人均与被告有利害关系，故对其证言均不确认，且证言内容不能证明厂房围闭的具体实施人，四证人均由被告安排作证；证人所言场地围闭至今并不属实，为虚伪作证，原告证据7可反映现场并无围闭。被告对四证人证言无异议，认为其中三位员工证人最先发现被告厂房围闭，另张某乙虽与被告为合伙关系，但其在原告处居住几十年，其与被告无利害关系，且更清楚围闭事件；被告证据5反映原告负责人承认围堵厂房，与证人证言相互印证；原告证据7大部分回避了被告厂房围闭部分；原告代理人可自由进出涉讼厂房，正因为被告被围堵后无法经营，也无人看守。本院经审查认为，原告出示的证据1-4、6-8、被告出示的证据3、7来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据5为原件，被告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。被告出示的证据1-2无原件核对，且被告不能举证证明已送达原告，原告亦不确认，故本院不予采信。被告出示的证据5-6，原告异议成立，故本院不予采信。被告出示的证据4中的被调查人为四证人，因四证人均与被告有利害关系，其证言无其他证据印证，且原告不予确认，故本院对该证据4及证人证言均不采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2011年9月，原、被告签订2011西樵镇岭西十九社合字第0001号《土地承包合同》（下称涉讼合同），约定被告向原告承包十九社内樵高路北土名为饭堂氹的1578平方米土地（其中路控地744平方米，实地834平方米，四邻为东面樵高路、南面岭西十八经济社土地、西面简村交界、北面简村交界，下称涉讼土地）；承包期从2011年9月1日至2013年8月31日止；每年承包款21708元；被告须在每年1月1日前交清当年全部承包款；土地用途为农用地，被告必须按土地用途使用；承包期满后，如被告要求继续承包，需经原告同意并另签合同，按该片土地当时市场价格同等条件下，被告有优先承包权，但如被告不继续承包，则被告在土地上建设的建筑物等不得拆除，全部无偿归原告所有。2013年7月19日，原告通知被告涉讼合同期满后，若继续租赁，则书面申请，双方按镇集体资产交易程序完善续租手续；若不继续租赁，原告收回土地。2013年10月28日，原告通知被告涉讼合同已届满，要求被告于同年11月15日前返还土地，集体土地租赁与承包均须经过集体资产管理和交易中心公开交易，如被告有意承包该土地，按相关要求参与竞投。2014年3月19日，原告在涉讼场地中贴出《收地通知书》，要求被告在接到通知书之日起十五天内返还土地予原告。被告于2009年开始使用涉讼土地，截至一审辩论结束前仍未与原告办妥交还手续。被告接收时涉讼土地为水塘或无建筑物的光地。被告接收后在该土地上建有建筑物。被告已付原告2013年8月31日前的承包款，其后款项未付。本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。虽然涉讼合同约定优先承包的内容，但其一，原告在租期届满后有选择租与不租的自由权利，涉讼合同亦明确约定双方续租“需经原告同意并另签合同”，而原告明确其意思表示为不续租及收回土地，属自主处分权利的行为。事实上，双方并没有签订新合同。经此处分，即原告作出不租的选择，则被告无续租的基础，上述优先承包（或承租）亦缺乏适用的前提；其二，原告不续租及收回土地后，仍然有选择自用或重新出租及招租方式的自由。原告多次通知被告上述期满后招租按集体资产交易程序完善，通过相应资产交易平台公开交易，亦属原告自主处分权利的行为。被告以原告未经其同意招标出租、损害其优先续租权为由，要求原告与其续租，违反上述合同自由原则，因此，被告有关优先续租权的抗辩不成立，本院不予采纳。既然涉讼合同期满，原、被告无新合同关系，那么被告占有涉讼土地无据，原告请求其返还该土地理据充足，本院予以支持。被告于2009年开始使用涉讼土地，截至一审辩论结束前仍未与原告办妥交还手续。虽然被告主张原告曾围闭道路，致使被告无法经营，但其一，原告并不确认该事实，且上述主张与原告提供照片反映状况不一致；其二，被告负有就其主张举证证明的责任，但被告提供的依据仅为证人及被告陈述，这些证人与被告有利害关系，且被告不能提供报警回执或其他有效证据证明存在围闭事实、行为主体，从而证明上述陈述的真实性及其与原告的关联性，应承担举证不能的责任，因此，本院对被告上述主张不予采纳。被告应向原告支付返还土地前占用土地的费用。因被告仅向原告支付了截至2013年8月31日的承包款，且双方庭审中均确认土地占用费按每年21708元计算，故原告第2项诉讼请求依据充足，本院亦予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条的规定，本案判决如下：一、被告孔祥豪应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2011西樵镇岭西十九社合字第0001号《土地承包合同》项下、位于佛山市南海区西樵镇岭西村十九社樵高路北土名为饭堂氹的1578平方米土地予原告佛山市南海区西樵镇岭西村十九股份合作经济社；二、被告孔祥豪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年9月1日起至上列第一项判决履行完毕之日止按每年21708元标准计算的土地占用费予原告佛山市南海区西樵镇岭西村十九股份合作经济社。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易方式结案，受理费减半收取442.7元（原告已预交），由被告负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杨宇鹏二〇一五年十月八日书记员 叶芳晖 微信公众号“”