（2015）盱民初字第01755号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-28
案件名称
毕静与盱眙五洲国际置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毕静,盱眙五洲国际置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第01755号原告毕静，个体户。委托代理人董伟海，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。被告盱眙五洲国际置业有限公司。住所地盱眙县盱城镇东阳路。法定代表人舒策城，该公司董事长。委托代理人骆泽勇，该公司人事部经理。委托代理人黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。原告毕静诉被告盱眙五洲国际置业有限公司（以下至判决主文前简称五洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告毕静委托代理人董伟海、被告五洲公司委托代理人骆泽勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕静诉称，2013年3月3日，原、被告双方订立《商品房买卖合同》和补充协议，约定原告以457000元价格购买被告开发的五洲国际A区ABCD段2层A216房，双方约定于2013年12月31日在取得政府批准文件的条件下向原告交房，而后90日内为原告提供资料办理权属证书，原告并因购房交纳了契税、维修基金等，但被告至今两年未能办理，且如今原告知道所购房屋发生规划变更，面积悬殊较大，被告却不能如实告知并履行义务，连房屋在什么具体位置是哪一间都不知道。为维护原告的合法权益，请求法院判决被告支付原告自2014年1月1日至2015年7月16日逾期交房违约金54840元。被告五洲公司辩称，一、原被告于2013年3月3日签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，该合同有效，对双方当事人均有法律约束力；二、原被告在订立合同时已经从房屋总价款中给付原告相应的优惠，其中房屋总价款为886356元，而原告实际交付的价款为457000元。商品房买卖合同签订前，原告与盱眙五洲国际商业运营有限公司签订了一份为期五年的商铺委托管理经营协议，经营期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，该协议约定由房主将房屋委托给运营公司运营，其中前五年的租金从房屋总价款中优惠的部分返还给原告。盱眙五洲国际运营公司受委托经营原告的房屋时间应视为原告对房屋的转移占有，故被告不存在逾期交房的情形；三、原告于2015年1月以逾期交房为由向盱眙县人民法院起诉要求解除与被告订立的商品房买卖合同，该院作出（2015）盱民初字第00261号民事判决，该判决认为，原告在与被告签订商品房买卖合同前就签订了“签约确认单”，此后双方正式签订商品房买卖合同和补充协议，以及签订了商铺委托经营管理协议，原告已实际领取了房屋。该判决书认定的事实表明了被告没有向原告迟延交付房屋的情形，故原告主张不能成立，应驳回其诉讼请求。原告除其当庭陈述外，还提供了《商品房买卖合同》、首付款发票、契税发票及按揭贷款还款记录、（2015）盱民初字第00261号民事判决书一组证据，证明原、被告双方在2013年3月3日订立了《商品房买卖合同》，原告履行了合同约定的各项义务，但被告未按约定时间将取得交付使用批准文件的商品房交付原告。被告对上述一组证据的真实性不持异议，但不能证明被告有逾期交房的违约行为。被告除其陈述外，提供了以下证据证实其抗辩事实：1.《商品房买卖合同》及签约确认单，证明了案涉房屋的总价款为886356元，原告实际交付的价格为457000元，差价部分作为优惠以租金形式返还给了原告；2.《商铺委托经营管理协议》，证明原告同意将案涉房屋交付给盱眙五洲国际运营公司经营，合同签订的时间为2013年5月1日，该时间应视为被告向原告交付房屋的时间，被告不存在逾期交房的事实；3.《商铺租赁合同》，证明盱眙五洲国际运营公司于2013年8月25日与案外人程鑫订立了商铺租赁合同，由该公司将本案诉争房屋出租给程鑫经营的事实；4.（2015）盱民初字第00261号民事判决书，证明被告提供的一组证据属实，另盱眙五洲国际运营公司运营的五洲国际广场相关商铺于2013年9月28日整体开业。原告对上述一组证据的真实性不持异议，但认为被告证明的房屋优惠与本案被告应当履行的交房义务无关，商铺委托经营管理协议和商铺租赁协议与被告无关，商铺委托经营管理协议是原告和盱眙五洲国际商业运营公司签订，不是与被告签订的，签订对象系两个不同的主体；至于五洲国际广场是否在2013年9月28日开业原告不清楚，即使是，被告混淆了实际交房和符合合同约定交房条件而交房的概念，生效判决书认定涉案房屋的交付使用批准文件正在办理，即使被告认为已经交房也是不符合交付条件的瑕疵交付，故被告的行为仍具有违约性质，应当承担违约金。本院原、被告提供的证据经双方确定无异议，本院予以确定，上述证据可以作为定案依据。经审理查明，2013年1月29日，原告（买方）与被告（卖方）签订《盱眙五洲国际广场商铺认购书》，由原告认购被告开发的位于盱眙县东湖南路（第一中学北侧）的“盱眙五洲国际广场”项目A216号商品房，建筑面积为31.34平方米。认购书第一条第二款约定：“鉴于买卖双方均认识到该商铺系盱眙五洲国际广场商业项目的组成部分，考虑到卖买方商铺利益与市场的总体繁荣密不可分，买方愿意遵守盱眙五洲广场的物业和市场管理规定，服从经营管理公司的管理，并与相关经营管理公司签署相关文件”；第三条：“买方应按本认购书的约定按期如数支付购房款，并按期到卖方处签订正式的《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》，否则卖方有权单方解除本《协议书》，并有权将商品房另行出售，买方已支付的定金不予退还……”；第八条：“在本《协议书》签署之前，卖方已向买方明示了本《认购书》、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》样本，上述合同文本的所有条款及内容卖方已向买方如实告知并做了详尽说明，买方已理解所有条款及内容并确认无异议……”。同日，原、被告同时订立“签约确认单”，确认单上载明了原告的自然情况、房号、订购日期、签约日期，其中成交情况中载明的建筑面积为31.34平方米，公布总价886356元，公布单价28282元，成交总价457000元，成交单价14582元／平方米。2013年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于盱眙县盱城镇东阳路2号“盱眙五洲国际广场”第A区ABCD段2层A216号房，建筑面积31.34平方米，总价款为457000元，合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房取得商品房交付使用批准文件”；第九条约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”；第十一条交接中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”合同签订后，原告向被告支付了购房款457000元。同日，原告（甲方、委托方）与盱眙五洲国际商业运营有限公司（乙方、受委托方）签订《盱眙五洲国际广场商铺委托经营管理协议》，约定原告将其购买的“盱眙五洲国际广场”第A区ABCD段2层A216号房委托盱眙五洲国际商业运营有限公司出租和经营管理，委托期限自2013年5月1日至2018年4月30日共计5年，其中协议第三条委托经营期限中第三款约定：“甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方，如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方……”。2014年9月28日，盱眙五洲国际商业运营有限公司与案外人秦凤祥签订《商铺租金合同》，将案涉房屋租赁给秦凤祥经营“凤鄂羊绒”服装生意，租期期限4年，自2014年9月28日至2018年9月27日。另查明，原告对于被告抗辩的诉争房屋原价格为886356元，与实际成交价457000元之间的差价系作为支付给原告委托经营期间租金收益的事实予以确认。但主张被告未按约定交付符合条件的房屋亦属违约，被告抗辩委托经营合同签订时间应视为向原告交付房屋的时间。另诉争房屋截至诉讼时止未取得交付使用批准文件。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间是2013年12月31日前，被告理应在该期限前交付原告符合合同约定条件的商品房，但在该期限到来之前，原告将其购买的房屋交由盱眙五洲国际商业运营有限公司经营管理，并以此获得让渡部分购房款的租金利益，无论原告是否主动追求该结果的发生，原告的委托经营并获利行为以被告“交付”其房屋为前提，但被告彼时的交付因房屋未满足交付条件属于瑕疵交付，即使原告未因其瑕疵交付造成损失，其仍应承担相应的违约责任，结合被告交付时房屋的大体情况及原告明知房屋的委托管理及房款获利事实，本院酌情认定被告需承担合同约定逾期交房责任20%的赔偿责任，即被告需向原告支付自2014年1月1日至2015年7月16日期间瑕疵交房违约金5136.68元（457000元×0.0001×562天×20%）。因原告未举证证实其因瑕疵交房造成的损失，其主张调高逾期交房违约金比例无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告江苏五洲置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告毕静支付违约金5136.68元。二、驳回原告毕静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1172元，减半收取586元，由原告毕静负担531元，被告江苏五洲置业有限公司负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。代理审判员 王云云二〇一五年十月八日书 记 员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过于高于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 更多数据：