（2015）长中民再重终字第00411号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-29
案件名称
彭和英、吴书乾与被上诉人罗善国、吉建平、浏阳市大围山国有林场房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
彭和英,吴书乾,罗善国,吉建平,浏阳市大围山国有林场
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民再重终字第00411号上诉人（原审原告）彭和英。委托代理人李仕杰。上诉人（原审被告）吴书乾。委托代理人刘玉普。被上诉人（原审被告）罗善国。原审第三人吉建平。委托代理人肖功梅。原审第三人浏阳市大围山国有林场。法定代表人涂向阳，场长。委托代理人杨飞跃，该单位法律顾问。上诉人彭和英、吴书乾与被上诉人罗善国、原审第三人吉建平、浏阳市大围山国有林场房屋买卖合同纠纷一案，浏阳市人民法院于2014年9月22日作出（2013）浏民重字第00024号民事判决，彭和英、吴书乾不服一审判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人彭和英及代理人李仕杰，上诉人吴书乾及代理人刘玉普、被上诉人罗善国、原审第三人吉建平委托代理人肖功梅、原审第三人浏阳市大围山国有林场的委托代理人杨飞跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明，彭和英系浏阳市大围山国有林场退休职工。彭和英与吴书乾系夫妻关系。2009年下半年，浏阳市大围山国有林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造(试点)，以改善职工居住条件。2009年10月29日,彭和英与大围山国有林场签订购房协议书，主要内容为：一、彭和英(乙方)将自愿购买抽签选到的G栋4楼3单元40X室，总价为54000元。乙方可享受优惠20000元；优惠后需负担个人购房款34000元。付款方为2009年11月5日前交预定金10000元，2010年1月30日前缴纳购房款19000元，剩余5000元在2010年4月30日前缴清。二、工程竣工后，浏阳市大围山国有林场(甲方)将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用。三、根据上级精神，购房后，乙方两年内不得对外转让。协议书由吴书乾代原告签字。2009年10月30日，吴书乾与罗善国在彭和英家签订了《房屋产权转让合同》。合同内容为：一、彭和英(甲方)将2009年10月28日与林场签订的房屋即G栋4楼3单元40X室转让给罗善国(乙方)，套内面积加分摊面积共64m2。二、转让方式1、甲方将该套房产的全部权利转让给乙方，自甲方从林场按原合同领取钥匙后并将钥匙交付给乙方视为产权移交；2、在林场将房屋钥匙交付给甲方之前，所有与林场方面的相关手续均由甲方出面并以甲方名义办理；3、在按甲方与林场所签协议规定可以转让产权的期限届满后，乙方提出要办理手续时，甲方应无条件将该房屋所有权证依法律规定的程序过户给乙方指定的承受人，过户费用由承受人承担；4、甲方交给林场的集资款，凭收据由乙方承担，另由乙方支付甲方10000元现金作为甲方应得政策性优惠的补偿。三、付款方式：合同签订后，乙方即一次性向甲方付清23500元，甲方按合同应向林场缴纳的集资款由乙方按规定以甲方名义及时缴纳。四、违约及处理1、如乙方未按本合同的约定及时付款，甲方有权解除本合同，并将款项退还乙方，不承担乙方利息损失；2、如甲方违约，除应退还乙方全部款项外，另应补偿乙方20000元损失。吴书乾代彭和英在该合同上签名。合同签订后，罗善国向支付浏阳市大围山国有林场购房订金10000元和房屋转让费23500元。2009年11月1日，罗善国将原告处购得的集资房以76000元价格转让给了第三人吉建平，其中24000元由第三人吉建平直接向浏阳市大围山国有林场缴纳(2Ol0年1月31日缴纳19000元、2O10年11月14日缴纳5000元)，剩余款即52000元一次性付给罗善国。彭和英认为，吴书乾与罗善国签订《房屋产权转让合同》时，未征得彭和英的同意，因此该份转让协议应属于无效。彭和英多次与罗善国协商终止履行该协议，但均协商未果，故于2Ol1年9月20日向本院提起诉讼。一审法院另查明，彭和英与罗善国签订《房屋产权转让合同》是在彭和英家中，当时彭和英在家，但未在该《房屋产权转让合同》上签字，而是由吴书乾代签。因彭和英与罗善国发生纠纷，该诉争住房至今未交付使用。2012年6月6日，彭和英将罗善国支付的购房款和转让费共57500元，分成两笔即30000元、27500元通过邮政储蓄银行汇给罗善国，但罗善国拒收并退回给了彭和英。第三人浏阳市大围山国有林场该危旧房改造是根据国家林业局，住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部林计发(2009)192号文件第五条规定，棚户区改造所需费用实行政府扶持(包括中央补助和省级人民政府配套)、企业自筹、职工合理负担相结合。棚户区改造政府补助额度为每户50平方米为标准核定，其中中央补助300元／平方米(即每户15000元)，省级人民政府配套不低于200元／平方米(即每户10000元)户型面积中超出50平方米以上的部分不享受政府补助。企业自有(筹)资金和职工个人出资由森工企业根据各地实际情况合理确定标准，并可结合投工投料解决。根据《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》在编职工(含退休职工)均可享受上级补助(2万元／户)购买住房；在编(含退休)双职工可享受2.5万元／套的购房政策；不需购房的退休职工由单位补助1.5万元／户，但不再安排住房；不愿购买的在职职工，由公园另行安排1间工作住房，但不再给予补助；保护区职工(含退休)统一享受1万元／户的优惠政策。住房建设成本包含主体工程、附属工程、证照手续费三部分，共计1209万元；其中防潮架空层由单位垫资120万元购买，按照一户一套的原则，经预(估)算：户均造价为6.5万元／套。除上级补助的2万元／户，以及公园垫资分摊0.7万元／户的防潮架空层(可做车库、杂物间、门面)外，在编职工(含退休)个人还需承担均价3.8万元／套。第三人浏阳市大围山国有林场于2012年10月24日办理该危旧房改造国有土地使用权证，其地类为“城镇住宅用地”。共建职工住房176套，其中158套由该林场符合条件的职工购买，剩余的18套则由浏阳市大围山国有林场垫资8.3万元购买，由该林场支配，今后再对外销售。该房屋至今均办理房屋产权证。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案《房屋产权转让合同》是否有效。本案中，第一，彭和英作为浏阳市大围山国有林场的退休职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与罗善国签订《房屋产权转让合同》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《房屋产权转让合同》的内容，双方的协议名为房屋产权转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且彭和英通过涉案《房屋产权转让合同》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《房屋产权转让合同》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《房屋产权转让合同》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《房屋产权转让合同》合法有效。双方应全面履行涉案《房屋产权转让合同》确定的合同义务。第二，彭和英与吴书乾系夫妻关系，夫妻关系是一种特定和紧密的身份关系，夫妻对该转让的房屋属共同共有，涉案《房屋产权转让合同》签订时彭和英在家，吴书乾代彭和英对夫妻共有房屋的处分，彭和英是明知的，且未表示反对，罗善国也有理由相信吴书乾有代理权，所以符合表见代理的特征，故吴书乾代彭和英与罗善国签订的《房屋产权转让合同》效力及于彭和英，即该《房屋产权转让合同》应视为在彭和英与罗善国之间订立，合法有效。综上，彭和英认为涉案《房屋产权转让合同》签订时未取得其同意，吴书乾认为涉案《房屋产权转让合同》签订时，彭和英虽在家，但在厨房做事，不知道罗善国来家做什么，所以涉案《房屋产权转让合同》应认定无效，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)、(五)项，第四十九条规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决驳回彭和英要求确认吴书乾代其与罗善国于2009年10月30日签订的《房屋产权转让合同》无效的诉讼请求。案件受理费388元，由彭和英负担。彭和英对浏阳市人民法院判决不服向本院提出上诉称：浏阳市人民法院(2013)浏民重字第00024号民事判决书认定事实错误。上诉人在与浏阳市大围山国有林场签订《房屋产权转让合同》的基础上，将其全部合同权利转让给被上诉人。因《房屋产权转让合同》中购房人必须是浏阳市大围山国有林场职工，其购买资格和特定身份不可分割，这种因特定身份而具备的特定权利不是任何人都能享有的，根据合同性质不得转让。依据《合同法》第七十九条第(一)项之规定，应当认定为无效合同。吴书乾对浏阳市人民法院判决不服向本院提出上诉称：1、我吴书乾是从事医务工作的人，是中医医生，长期有各种人来我家看病、写病历、开药方，彭和英从不过问。2、彭和英是文盲，不识字，只会写自己的名字，加上耳聋，所以她不知内情。3、我与彭和英无住房，长期在子女家度日，实在不方便，她反对出售房屋。4、此房彭和英是权利人，我只是享受人，本人背叛权利人，出售房屋给罗善国，违反了《中华人民共和国房地产管理法注解与配套》中共有房地产未经共有人书面同意的，不得转让。未依法登记领取权属证书的，不得转让。请求上级法院支持上诉人的上诉请求，公正判决。被上诉人罗善国答辩称，原审判决认定事实清楚，判决正确。请求维持原判。本院再审二审查明的事实与原一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是涉案《房屋产权转让合同》是否有效。本案中，第一，彭和英作为浏阳市大围山国有林场的退休职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权，其与罗善国签订《房屋产权转让合同》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《房屋产权转让合同》的内容，双方的协议名为房屋产权转让协议，实际上是集资建房的请求权转让，且彭和英通过涉案《房屋产权转让合同》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定.涉案《房屋产权转让合同》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。因此，涉案《房屋产权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《房屋产权转让合同》合法有效，双方应全面履行涉案《房屋产权转让合同》确定的合同义务。第二，彭和英与吴书乾系夫妻关系，夫妻关系是一种特定和紧密的身份关系，夫妻对该转让的房屋属共同共有，涉案《房屋产权转让合同》签订时彭和英在家，吴书乾代彭和英对夫妻共有房屋的处分，彭和英是明知的，且未表示反对，罗善国也有理由相信吴书乾有代理权，所以符合表见代理的特征，故吴书乾代彭和英与罗善国签订的《房屋产权转让合同》效力及于彭和英，即该《房屋产权转让合同》应视为在彭和英与罗善国之间订立，合法有效。彭和英认为涉案《房屋产权转让合同》签订时未取得本人同意的理由不成立，吴书乾认为涉案《房屋产权转让合同》签订时，彭和英虽在家，但在厨房做事，且耳朵听力不好，不知道罗善国来家做什么，所以涉案《房屋产权转让合同》应认定无效的理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，彭和英和吴书乾的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费388元，由上诉人彭何用负担。本判决为终审判决。审判长 龙新国审判员王波代理审判员严新龙二〇一五年十月八日书记员李文附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 来自：