（2015）合民一终字第03342号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-10-28

案件名称

合肥金工投资有限公司与杨石生房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨石生,合肥金工投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第03342号上诉人（原审被告）：杨石生。委托代理人：任长青，安徽万世律师事务所律师。委托代理人：黄大伟。被上诉人（原审原告）：合肥金工投资有限公司，住所地安徽省合肥市经济开发区紫云路245号，组织机构代码74890774-5。委托代理人：徐敏，安徽元太律师事务所律师。委托代理人：吴莎，安徽元太律师事务所律师。上诉人杨石生因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第01833号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月18日，合肥金工轴承有限公司（于2015年6月12日变更企业名称为合肥金工投资有限公司，以下简称金工公司）与杨石生签订了一份《租赁合同》，约定：1、金工公司将所属位于合肥市全椒路中段西侧的物业、场地及附属设施（产权证号：房地权合产第034329号）框架结构七层楼，建筑面积约为4251平方米租赁给杨石生，用于改建成旅馆；2、租赁期限为十年，起租日为2012年7月18日，前五年租金为每年人民币751018元，后五年租金为每年1071378元，每一合同年度的租金分四期支付，即每三个月支付一次，每期支付合同年度租金的25%，遵照先付后用的原则，每三个月的最后一个月的最后五天内支付下一期的租金；3、在承租期内杨石生整体或部分转租本合同项下的房屋或场地使用权或将本合同权益转让给第三方，事先须经金工公司书面同意，转租时杨石生应保证受让的第三方接受原合同的条件；4、任何一方提前终止合同，均需赔偿对方直接经济损失，金工公司单方面提起终止合同，须按杨石生全部原始投资额加计利息并加计违约金50万元，杨石生单方面提前终止合同，须将其投资全部留给金工公司并赔偿金工公司违约金50万元；5、杨石生连续三个月无故拖欠租金，将视同单方面终止合同。2014年12月19日，金工公司向杨石生发送催告函，催告杨石生应于2014年10月17日前向金工公司支付下一期三个月的租金人民币187754.5元，但你至今未付清租金，请你接本函后两日内向我公司付清上述租金等全部拖欠款项，否则我公司解除与你之间的《租赁合同》，一切不利后果将由你自行承担。2015年3月12日，金工公司催告杨石生应于2015年1月17日前向原告支付下一期三个月的租金人民币187754.5元，但你至今未付清租金，请你接本函后两日内向我公司付清上述租金等全部拖欠款项，否则我公司解除与你之间的《租赁合同》，一切不利后果将由你自行承担。金工公司遂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方之间签订的《租赁合同》；2、杨石生支付租金187754.5元（暂计至2015年4月17日，期后顺延计算至实际腾退之日）、利息1769.3元（暂计至2015年3月17日，期后顺延计算至款清之日）和违约金人民币500000元，共计人民币689523.8元；3、本案诉讼费、保全费由杨石生承担。2013年10月17日至2014年10月17日租金杨石生延期至2014年9月19日支付。2014年10月18日至2015年1月17日租金延迟至2014年12月22日支付，2015年1月18日至2015年4月17日租金于2015年3月23日支付，2015年4月16日支付了2015年4月17日至7月17日的租金。另查明：经金工公司举证以及一审法院调查，案涉租赁房屋实际经营商家有雷克泰主题精品酒店、花园尚荷苑浴场、云顶台球、合肥市博大轴承有限公司、安徽贝尔麟轴承有限公司等。原判认为：根据双方当事人在庭审中的诉辩主张及其提交的证据，本案的争议焦点主要是原、被告之间的《租赁合同》应否解除。双方在合同中约定，杨石生整体或部分转租本合同项下的房屋或场地使用权或将本合同权益转让给第三方，事先须经金工公司书面同意，同时约定房屋用途为改建成旅馆。杨石生连续三个月无故拖欠租金，将视同单方面终止合同。合同法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第九十三条规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案杨石生在合同履行过程中，未经出租人同意，将涉案房屋进行转租，改变房屋用途，违反了合同约定以及法律规定，且杨石生一直未按约定交纳房租，多次逾期交纳，最长一期达十一个月，经金工公司多次催告亦未在金工公司指定的期限内交纳，违背了合同履行的诚实信用原则。综上，本案金工公司请求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。关于金工公司主张的2015年1月17日至4月17日的房租，因杨石生当庭提交证据证明其已经通过张静在2015年3月23日向金工公司支付该期间房租，虽金工公司认为张静并非杨石生，并不能证明杨石生已经缴纳房租，但因金工公司提交的证据也显示房租一直系张静代为缴纳，故对杨石生提交的该证据予以认定，2015年1月17日至4月17日的房租杨石生已经缴纳完毕，金工公司的该项诉请不予支持，另杨石生实际已经缴纳租金至2015年7月17日，之后杨石生应按照约定的租金计算标准支付房屋占有使用费至实际腾房之日止，如杨石生在2015年7月17日前交房，则金工公司应退还相应的租金。关于金工公司主张的迟延支付租金的利息损失，该院认为，根据双方约定，杨石生应予2015年1月17日前缴纳上述期间的房租，但杨石生实际缴纳时间是2015年3月23日，故杨石生应支付金工公司2015年1月17日至2015年3月23日期间的利息，该院按照同期银行贷款利率计算，金工公司主张的利息损失为2037元（187754.5×6%÷365×66）。关于金工公司主张的违约金，该院认为，虽然双方在合同中约定违约金，但双方约定的违约金较高，根据双方合同履行情况应予以调整，考虑杨石生的迟延缴纳行为给金工公司造成了相应的资金被占用的利息损失，故该院根据合同履行以及杨石生迟延缴纳房租情况，酌定支持100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十四条之规定，判决：一、解除合肥金工投资有限公司与杨石生于2012年7月18日签订的《租赁合同》；二、杨石生于判决生效之日起十五日内支付合肥金工投资有限公司利息损失2037元以及房屋占有使用费（按照合同约定的租金计算标准计算至腾房之日止）；三、杨石生于判决生效之日起十五日内支付合肥金工投资有限公司违约金100000元；四、驳回合肥金工投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10700元，减半收取5350元，由合肥金工投资有限公司负担4000元，杨石生负担1350元。杨石生上诉称：1、原审判决审理程序严重违法，本人根据法院庭审时的要求在庭后提交的有关证据，但一审法院并没有组织双方当事人进行质证，也未告知未组织质证的原因。一审法院调查收集证据本人并不知情，也未组织双方当事人质证。一审法院上述行为已经违法了相关法律规定。2、原审判决认定本人转租和改变房屋用途的证据不能成立。3、原审判决认定本人逾期缴纳租金是解除租赁合同的条件之一，是对事实认定、合同履行现状以及合同条款理解的错误，本案起诉前，租赁合同处于继续履行的状态。2015年3月17日金工公司起诉时，本人只欠其2015年1月18日至2015年4月17日期间的租金，并不拖欠此前的租金，至于之前本人存在逾期缴纳房租的情形，双方已协商解决并以本人补足租金后继续履行合同。金工公司要求解除合同的理由是本人应于2015年1月17日前支付本期2015年1月18日至2015年4月17日的季度租金。但本人在不知其已起诉的情形下已于2015年3月23日支付了该期租金，迟延支付补足三个月，不符合合同约定的解除合同的条件。金工公司虽然发函要求本人缴纳租金，但其限定的时间与双方签订的合同约定相悖，不应产生解除合同的效力。综上，请求依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回金工公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由金工公司承担。金工公司辩称：1、原审判决审理程序符合法律规定，原审法院对杨石生补充提交的证据已组织本公司进行质证并作了笔录，不存在不予质证的情形，且该补充证据与本案无关。原审法院调查是对双方举证的核实，不应视为调查取证。2、杨石生转租事实清楚明确，本公司已提供证据证实，且房屋结构被改变。3、杨石生逾期缴纳房租的事实清楚明确，依约依法本公司均有权解除合同。杨石生合同履行过程中多次长期拖欠租金，从未按时足额支付过租金，杨石生称已于本公司协商解决并非事实。本公司发函要求杨石生在合理期限内缴纳房租符合法律规定，其未按期缴纳，依据合同法的规定，本公司已取得解除合同的权利，且新一期的房租杨石生也没有支付，合同实际是解除状态。二审期间，杨石生向本院提供了2006年12月份双方签订的租赁合同一份，授权委托书一份，转租合同三份等证据，证实杨石生与金工公司早在2006年12月已就案涉房屋签订了租赁合同，杨石生对外转租房屋已得到金工公司的同意等。金工公司对于2006年12月份合同的真实性及授权委托书的真实性予以认可，对于三份转租合同的真实性无法确认。本院对原审法院查明的事实予以确认，另查明：杨石生与金工公司于2006年12月28日就案涉房屋已签订一份《租赁合同》，租赁期限为十年，并就出租的相关权利及义务作了约定。2007年10月1日，金工公司向杨石生出具一份《授权书》，授权杨石生对外转租部分案涉房屋。2007年11月24日，杨石生将案涉部分房屋出租给郭文江等人用于经营“云顶台球”，租期为2007年4月12日至2017年1月10日。金工公司在该份合同上盖章认可。同日，杨石生将案涉部分房屋出租给郭文江等人用于经营“金皖湘聚酒楼”，租期为2007年4月12日至2017年1月10日。金工公司在该份合同中盖章确认。2007年1月25日，杨石生将案涉部分房屋出租给周春晨用于经营销售，租期为2007年1月1日至2011年12月31日。金工公司在该份合同中盖章确认。本院认为：杨石生与金工公司签订案涉《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。就本案查明的事实反映，杨石生在承租期间确实存在迟延支付房屋租金的事实，其中迟延最长一期达十一个月，已经满足双方合同约定的“连续三个月无故拖欠租金，将视同单方面终止合同”的条件，金工公司据此解除合同具有事实及法律依据。杨石生二审期间提供证据证实其对部分案涉房屋的转租系得到了金工公司的认可，即使该主张成立，但杨石生目前承租范围内的房屋所存在的经营主体并不止金工公司认可的转租合同涉及的经营业主，杨石生对于其他经营主体租赁经营案涉房屋是否得到金工公司的认可不能提供证据证实，金工公司也不予认可，故一审法院认定杨石生存在未经金工公司同意而转租的违约事实成立，并无不当，本院予以确认。综上，金工公司主张解除双方之间的合同应予支持。原审法院在杨石生于庭后提交的补充证据已听取了金工公司的质证意见并记录在卷，虽程序上存有瑕疵，但该份证据并未影响到原审法院查明的杨石生租金缴纳的事实，原审法院的上述审理程序并不构成严重违法的情形。原审法院对于金工公司主张的杨石生存在转租的事实在杨石生予以否认的情形下进行调查核实，符合法律规定。杨石生认为原审法院审理程序违法的上诉意见，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10700元，由杨石生负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张　勇审　判　员　　马枫蔷代理审判员　　余海兰二〇一五年十月八日书　记　员　　胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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