（2015）眉民终字第578号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-02-14
案件名称
年光历与成都市鑫兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案民事二审判决书
法院
四川省眉山市中级人民法院
所属地区
四川省眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
年光历,成都市鑫兴房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）眉民终字第578号上诉人（原审原告、反诉被告）年光历，男，1953年5月6日出生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）成都市鑫兴房地产开发有限公司。法定代表人邓治斌，总经理。委托代理人肖洪，北京市中尊律师事务所律师。上诉人年光历因与上诉人成都市鑫兴房地产开发有限公司（以下简称鑫兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（以下简称仁寿法院）（2014）仁寿民初字第2362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年8月18日、8月26日、10月8日公开开庭进行了审理，上诉人年光历、上诉人鑫兴公司委托代理人肖洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年8月15日，年光历与鑫兴公司签订《商品房买卖合同》3份及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）1份，年光历购买了鑫兴公司开发的位于原仁寿县文林镇先锋村1社双兴.时代映象2幢16号（购买款43170元，已支付）、17号（购房款165628元，已支付85628元，尚欠8万元）、18号（购房款89676元，已支付）三间商铺。商铺总建筑面积127.10平方米。年光历购买的16、17、18号的《商品房买卖合同》均约定鑫兴公司的交房时间为2007年8月31日，逾期60日未交房，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。年光历购买商铺后，发现质量问题一直上访反映，仁寿县建设工程质量安全监督站向成都双兴建筑工程有限公司（建筑商）发出了《建设工程质量整改通知单》。双方引起纠纷后，鑫兴公司提起房款诉讼，年光历反诉交房、逾期交房违约金、门市租金损失及交付产权证请求，仁寿法院经委托鉴定机构对房屋质量进行鉴定并作出判决后，年光历不服，上诉于四川省眉山市中级人民法院（以下简称眉山中院）。审理中，年光历放弃逾期交房三年租金损失的请求，眉山中院于2012年10月12日作出（2012）眉民终字第371号民事判决书，判决：鑫兴公司在判决生效后两个月内按照仁寿县瑞易建筑设计有限公司《关于“双兴.时代映象”2号楼底框剪力墙的处理意见》对年光历所购买门市进行整改，并经法定有资质部门验收合格后，按照《商品房买卖合同》约定将双兴.时代映象2幢1层16、17、18号商铺交付年光历。年光历再给付鑫兴公司购房款8万元；鑫兴公司在判决生效后两个月支付年光历2007年9月1日至2010年12月31日的违约金79762.18元；在年光历付清购房款欠款8万元之后，鑫兴公司交付年光历房屋产权证与该房屋有关的单据票证（税票）；驳回年光历的其他诉讼请求。年光历不服该终审判决，向四川省高级人民法院（以下简称四川高院）申请再审，四川高院于2014年1月13日作出（2013）川民审字第2139号民事裁定书认定“年光历可就2010年底以后的逾期交房问题另行提起诉讼解决”，裁定驳回年光历的再审申请。眉山中院终审判决后，鑫兴公司对年光历所购买门市进行整改，但因相邻门市业主提出在整改中影响其经营，鑫兴公司又未与相邻门市业主协商好，导致相邻门市业主不配合，至今门市未整改完。原审另查明，年光历购买的三间门市相邻的双兴.时代映像2幢9号建筑面积53.38平方米门市从2013年6月28日至2014年6月28日租金21000元，10号建筑面积57.83平方米门市从2012年6月28日至2013年6月28日租金26000元，2014年6月28日至2015年6月27日租金22000元，12号建筑面积50.19平方米门市从2013年9月30日至2014年9月30日租金20800元，2014年9月30日至2015年9月30日租金22000元。原审认为，年光历购买鑫兴公司16号、17号、18号商铺后，鑫兴公司既未按期交房，也未按眉山中院（2012）眉民终字第371号民事判决书确定的在本判决生效后两个月内经整改合格验收后交房，构成违约，应承担违约责任。但逾期交房违约已在眉山中院（2012）眉民终字第371号民事判决书计算处理，违约金只能一次处理，年光历再次诉讼主张违约金的请求不能成立，不予支持。眉山中院（2012）眉民终字第371号民事判决书判决鑫兴公司在判决生效后两个月内整改验收合格后交付三间商铺，但鑫兴公司未按判决规定的期限交付商铺，造成年光历不能经营门市的损失，应承担未交付商铺的租金损失，扣除民事判决书规定的履行期，门市租金损失应从2013年1月1日起计算，参考三间商铺相邻门市租金，原审法院确定三间商铺从2013年起每年租金共5万元。眉山中院（2012）眉民终字第371号民事判决书确定鑫兴公司交商铺后，年光历再给付鑫兴公司房款8万元，则鑫兴公司在未交房的情况下，不应要求年光历履行购房款8万元，其反诉购房款的请求不成立。鑫兴公司在整改过程中未与相邻门市业主协商好相关事宜，致使至今未整改完毕，与年光历无关，其要求年光历承担50%整改费用的请求也不成立。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十三条之规定，判决：鑫兴公司支付年光历三间门市租金损失，租金从2013年1月1日起按每年5万元计算（年按365天计算）至实际交房之日止，在交房之日起一个月内履行；驳回年光历其他诉讼请求；驳回鑫兴公司的反诉请求。案件受理费4000元，减半收取2000元，由鑫兴公司负担。年光历上诉称，原审法院漏判了自2011年1月1日至2012年12月31日两年逾期交房的损失（每年按5万元计算租金）。理由是：四川高院裁定书认定：“关于逾期交房违约金计算问题。由于实际交房的时间不能确定，二审法院暂把逾期交房违约金计算到2010年底，并支持了这个时间段的违约金，并无不当”，因此，该逾期交房违约金不是一次性终结计算，而是暂时计算至2010年底以前的违约金；该裁定书同时认定“申请人（年光历）可就2010年底以后出现的逾期交房问题另行提起诉讼解决”，由于鑫兴公司至今未交房，因此，逾期交房的损失应当自2011年1月1日起计算至实际交房之日止。故原判有关逾期交房租金损失从2013年1月1日起计算，属于认定事实不清，而应从2011年1月1日起计算。综上，请求改判原判漏判了自2011年1月1日至2012年12月31日两年逾期交房的租金损失。鑫兴公司上诉称：一、原判对鑫兴公司未交付合格房屋的事实认定错误。根据鑫兴公司在（2010）仁寿民初字第1198号案中的当庭陈述以及《仁寿县群众接待中心登记表》均表明年光历已于2007年8月31日前领取了所购商铺钥匙，而且还于2008年4月7日领取了16号、18号两个商铺的产权证。因此，鑫兴公司已经交付房屋。二、原判法律适用错误。由于年光历未能按《补充协议》约定在2007年12月26日前支付8万元购房款，存在违约在先的行为。故原判驳回鑫兴公司关于要求年光历支付8万元购房款及违约金的诉讼请求，属于适用法律错误。三、原判存在遗漏审核鑫兴公司一审提交的2007-039-（02）号《四川省建设工程竣工验收备案书》（以下简称《备案书》）、《仁寿县群众接待中心登记表》、《领取房屋产权证的登记表》、《补充协议》、《关于年光历信访来件处理情况的汇报》等重要证据的违法问题。四、年光历曾在一审庭审中出示的（2010）力查字第64号《四川力恒律师事务所调查专用证明》（以下简称《调查证明》）记载的内容，与原审法院（2010）仁寿民初字第1198号案件卷宗保存的文本有重大出入，涉嫌变造书证。综上，请求二审法院撤销原判第一项、第三项判决；改判年光历支付鑫兴公司购房款8万元及逾期付款违约金66，601.40元（暂算至2014年8月25日）。二审诉讼过程中，年光历向本院提交了以下两组证据：1.四川省建筑科学院《建设工程技术服报告》1份，拟证明：案涉房屋于2008年8月竣工验收。2.照片2张，拟证明：2007年时案涉房屋上面没有建筑，而在本案一审审理期间，案涉房屋上面已经加盖了其他建筑，证明案涉房屋一直处于鑫兴公司的控制之下。鑫兴公司对年光历所举上述两组证据的质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性均无异议，但认为其中关于案涉房屋于2008年8月竣工验收记载属于笔误；对第二组证据的真实性、关联性有异议，认为该照片的拍摄时间无法证实，且与本案不具有关联性。同时，为了查明案件事实，本院调取了眉山中院（2012）眉民终字第371号案判决书的《送达回证》1份，年光历、鑫兴公司对该证据均无异议。本案在二审诉讼过程中，鑫兴公司于2015年8月14日提交《变更诉讼请求申请书》，请求将本案上诉请求中的“改判年光历支付欠付购房款8万元及逾期付款违约金66601.40元（暂算至2014年8月25日）给反诉原告”变更为“改判解除鑫兴公司与年光历所签编号为2-17#商铺的商品房买卖合同，在年光历向鑫兴公司支付违约金4000元并赔偿损失70000元后，鑫兴公司退还年光历首付款85628元”，2015年8月18日，经本院进行释明后，鑫兴公司当庭表示放弃上述变更诉讼请求的申请，其上诉请求仍以第一次向本院提交的上诉状为准。本院二审查明事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，仁寿法院于2010年5月12日受理原告鑫兴公司（反诉被告，诉请年光历支付购房余款8万元）与被告年光历（反诉原告，诉请鑫兴公司承担逾期交房的违约责任）房屋买卖合同纠纷一案后，于2012年5月8日作出一审判决。年光历不服，向本院提起上诉，在该次二审诉讼过程中，鑫兴公司认可案涉三间商铺没有办理符合合同约定的交接手续。2012年10月12日，本院向鑫兴公司、年光历送达了（2012）眉民终字第371号终审判决书，该判决书已于当日生效。该判决书认定：案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》中，鑫兴公司与年光历互负债务，鑫兴公司的交房义务在先，年光历支付购房余款8万元在后，鑫兴公司存在未按期交房、交付的案涉房屋未达到合同约定的合格标准，鑫兴公司存在违约行为，应支付年光历违约金79762.18元（每天218474元×3／10000=65.54元，2007年9月1日至2010年12月31日=3年×365天＋4个月=1217天）。该判决同时判决：鑫兴公司在判决生效后两个月内按照仁寿县瑞易建筑设计有限公司《关于“双兴.时代映象”2号楼底框剪力墙的处理意见》对年光历所购买门市进行整改，并经法定有资质部门验收合格后，按照《商品房买卖合同》约定将双兴.时代映象2幢1层16、17、18号商铺交付年光历，年光历再给付鑫兴公司购房款8万元；并在判决生效后两个月内支付年光历违约金79762.18元……。二审宣判后，年光历不服，向四川高院申请再审，四川高院以（2013）川民申字第2139号民事裁定书作出认定：“申请人（年光历）可就2010年底以后出现的逾期交房问题另行提起诉讼解决”。上述事实，有年光历身份证复印件、商品房买卖合同、补偿协议、仁寿法院（2010）仁寿民初字第1198号民事判决书、眉山中院（2012）眉民终字第371号民事判决书、四川高院（2013）川民申字第2139号民事裁定书、鉴定报告、照片、未贷款证明、测绘公司关于双兴.时代映像2幢门市面积的平面图、9号、10号、12号门市租赁合同、眉山中院（2012）眉民终字第371号案判决书的送达回证以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，关于鑫兴公司的上诉理由。鑫兴公司上诉称，其已于2014年11月3日就（2012）眉民终字第371号民事判决向本院提起再审，并提交了申诉状，但由于鑫兴公司并未就再审及再审做出了相反事实认定提交相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条的规定，在鑫兴公司未能提交相反证据足以推翻本院已生效的（2012）眉民终字第371号民事判决书对有关鑫兴公司未能按照其与年光历签订的《商品房买卖合同》的约定交付合格的商品房的违约行为作出认定的情况下，由于鑫兴公司该交付房屋的行为系先行履行义务，在鑫兴公司存在逾期交房的违约行为，且至今未将案涉房屋整改并经验收合格后交付年光历，导致年光历未支付尚欠房款8万元，因此，年光历不存在逾期交付购房余款的行为，在此情况下，原审法院驳回鑫兴公司有关要求年光历支付购房余款8万元及其违约金的诉讼请求，并无不当之处。关于年光历的上诉理由，双方的争议焦点是鑫兴公司是否应承担向年光历支付从2011年1月1日至2012年12月31日的租金损失。本院认为，由于鑫兴公司存在逾期交房的违约行为，依法应承担相应的违约责任。本院已生效的（2012）眉民终字第371号民事判决书判决：鑫兴公司支付年光历自2007年9月1日至2010年12月31日的违约金79762.18元。同时，由于四川高院（2013）川民申字第2139号民事裁定书认定：年光历可就2010年底以后出现的逾期交房问题另行提起诉讼。本案中，由于鑫兴公司未能按本院已生效的（2012）眉民终字第371号判决书所指定的期限内履行对案涉房屋进行整改并经验收合格后交付年光历，且该行为至今仍在持续，因此其承担逾期交房的违约责任的损失应从2011年1月1日起计算至实际交付房屋为止，故原审法院判决鑫兴公司承担逾期交房的租金损失从2013年1月1日起计算，存在不当之处，应当予以纠正。另外，1.关于鑫兴公司有关年光历曾在一审庭审中出示的《调查证明》与原审法院存档文本不一致，涉嫌变造书证的问题，经本院核查，本案原审卷宗中的两份《调查证明》所记载的内容、时间均相同，鑫兴公司对此也予以认可。由于鑫兴公司未能就该上诉理由提交证据予以证明，本院依法不予采信。2.关于原审是否存在遗漏审核鑫兴公司提交的《备案书》等证据的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零四条第二款的规定，原审法院在对双方当事人提交的证据的真实性、合法性、关联性进行了审查核实后，将能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据，并在判决书中列明，而没有将未作为定案依据的鑫兴公司提交的《备案书》等证据在判决书中列明，并无不当之处。综上，鑫兴公司的上诉理由均不成立，年光历的上诉理由成立。原审法院判决鑫兴公司承担从2013年1月1日起的逾期交房的租金损失，存在法律适用不当。原审判决事实清楚，但法律适用错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省仁寿县人民法院（2014）仁寿民初字第2362号民事判决第二、三项，即“驳回年光历其他诉讼请求”、“驳回鑫兴公司的反诉请求”；二、变更四川省仁寿县人民法院（2014）仁寿民初字第2362号民事判决第一项，即“成都市鑫兴房地产开发有限公司支付年光历三间门市租金损失，租金从2013年1月1日起按每年5万元计算（年按365天计算）至实际交房之日止。在交房之日起一个月内履行”为“成都市鑫兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付年光历三间门市的租金损失（自2011年1月1日起按每年5万元标准计算至实际交房之日止）”。本案二审案件受理费4999元，由上诉人成都市鑫兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 部审 判 员 李 迪代理审判员 张澌岷二〇一五年十月八日书 记 员 曾怡瑶 来源：百度搜索“”