（2015）宜民初字第55号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-01-28
案件名称
吴仍文、邹秋花与李加才房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜黄县人民法院
所属地区
宜黄县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴仍文,邹秋花,李加才
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款
全文
江西省宜黄县人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民初字第55号原告吴仍文，宜黄人。原告邹秋花，宜黄人。系原告吴仍文之妻。以上两原告的委托代理人邹河清，江西宜河律师事务所律师。被告李加才。委托代理人陈根花，江西论研律师事务所律师。原告吴仍文、邹秋花诉被告李加才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴仍文及其与邹秋花的委托代理人邹河清、被告李加才及其委托代理人陈根花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴仍文、邹秋花诉称，2014年7月份，我们夫妻从外地打工回乡，看到凤冈镇风神巷步行街店面贴着“店面出租广告”，吴仍文与广告上的电话联系时，被告发现原告吴仍文在打电话与店主联系，主动找原告吴仍文说“你是否要租店面，我有三间店面出租。”而后把原告吴仍文带到被告所谓的店面处，进行谈话协商，并打电话与邹秋花搭话，说他认识邹秋花，在这种情况下，被告就迫不及待要将店面租给原告，原告当即就付了5000元定金给被告，被告并欺骗说：“店面租金是按周边市场行情，不会多要你一分钱。”在确定店面后，原告共付给被告89000元，含房租24000元、押金5000元及转让费60000元。原告以为此店面系被告所有，后发现此店面不属于被告所有而是他人的店面，被告不过是介绍人，经过一段时间的考察，发现店面租金均超出周边价格，才知道上当受骗。现特要求：1、判令原、被告房屋转让行为无效；2、判令被告退还店面转让费60000元；3、被告退还墙体押金5000元；4、赔偿原告装修费22730元；5、诉讼费由被告李加才承担。被告李加才辩称，1、我具有转让两只店面的主体资格。2012年8月21日和2012年9月1日周启华分别租赁了陈某所有的座落在宜黄县广场花园小区步行街二号楼的111号店面和钟永如所有的112号店面。但这两份房屋租赁合同是周启华委托我代签的，租房的一切手续包括支付房租费都是由我经手代办的。2014年4月周启华又将以上两个店面转租给了我，对于这一事实原租赁合同上有明确的载明，原承租人周启华也出具了书面证词。2、被告将两店面转让给原告签订了合同。2014年7月24日我与原告协商后，并双方共同找到房东陈某和钟永如的代理人吴忠林，三方一致同意李加才将以上两个店面转租给了原告，并约定租金和租赁期限等相关事宜与周启华与陈某、钟永如签订的租赁合同约定的一样，陈某、原告均在原合同上签了字，吴忠林与原告也在原租赁合同上签了字，签了字的合同被原告拿走。当天原告支付我两个店面转让费60000元，店面租金117600元，打墙押金5000元，共计182600元，原告当时只支付了89000元，剩余93600元原告出具了借条给我。3、我将两店面转让给原告合法有效。4、原告要求退还店面转让费60000元，打墙押金5000元的诉求违背了诚实信用的原则。原告吴仍文为支持其主张，提供了如下证据：1、原告身份证及被告的身份证复印件3张，用于证明原告及被告的身份信息；2、收条1张、保证书1张，用于证明被告收取了原告的转让费、墙体押金和房屋租金共89000元及被告保证其可开店到2020年6月份的事实；3、店面出租合同复印件5张，用于证明被告转让的房屋租金高于旁边店面的租金。4、网购装修材料费用单据4张，用于证明原告支付装修的费用。5、吴忠林说明1份，用于证明吴忠林没有收到间墙资金。被告对于原告提供的第1、2、3组证据没有异议。本院予以采信。被告对于原告提供的第4组证据的合法性、真实性、关联性均提出异议。本院认为，原告提供网购装修材料单据为复印件，未提供原件予以印证，且未提供此装修材料是否用于装修诉争店面，目前不能证明与本案具有关联性，为此，对于原告提供的第4组证据不予以采信。被告对于原告的第5组证据的关联性提出异议，本院认为，证人应出庭作证，此说明不符合证据规则要求，为此，不予以采信。被告李加才为支持其主张，提供了如下证据：1、陈某与周启华、李加才签订的店面租赁合同复印件1份、钟永如与周启华、李加才签订的租赁合同复印件1份，用于证明被告具有转租的合法性；2、吴忠林的证明2份，用于证明被告转租店面已经经过钟永如同意；3、周启华的证明1份，用于证明周启华委托被告出租店面；4、借条1张，用于证明原告没有完全履行合同的义务，原告还欠93600元；5、房屋租赁协议3份，用于证明被告收取租金、转让费是合理的事实；6、房屋登记簿2张，用于证明店面的产权人为陈某、钟永如。7、证人陈某的证人证言，用于证明转让给原告的店面经过店面产权人，另证明陈某在原合同上签了名，约定按原合同执行转租合同，并将合同原件交给了原告，转租后至2016年5月30日的租金是被告交给陈某的事实。8、证人吴某的证人证言，用于证明周启华与陈某、钟永如所签合同均是委托被告委托签订的，并由吴某监督签订的事实。另从2015年到2017年的租金被告已全部付给了钟永如。9、照片1张，用于证明陈某在租凭合同上签了名。对于被告提出的第1组证据，即陈某与周启华、李加才签订的店面租赁合同复印件1份、钟永如与周启华、李加才签订的租赁合同复印件1份，原告的质证意见为，此证据为复印件不具有合法性，原告没有见过周启华、钟永如，违背了相关合同法。不能说明周启华委托了被告。本院认为，产权人陈某出庭作证时，陈述其在合同原件上签了字同意被告把店面租给原告，并约定按原合同执行，合同的原件已交给了原告，原告对于陈某的证人证言在法庭上予以了承认。2016年5月30日的租金是被告交的。另一份钟永如的租赁合同被告陈述合同原件已交给了原告，原告认为其没有拿合同原件，而原告提供的被告的保证的背面就是租赁合同原件的最后一页，因合同的最后一页都在原告处，按交易习惯一份合同一般不会拆分。原告在诉状中陈述“经过一段时间的考察，发现店面租金均超出周边价格，才知道上当受骗。”，如不是原告掌握了合同，原告怎样知道自己应给付的租金是多少？又因原告在其提供的借条的背面的备注里，提到了“注因合同第五条邹秋花担心，所以压李加才叁万元店租费，如因房东的问题本店无法转让他人或合同期满后，房东无理涨价或不按随行就市签订租店合同的，这叁万元作为李加才的补偿费用不用还给李加才，如合同期满后，可以顺利签定合同或合同期内可以顺利转让的和合同期李加才把合同第五条改为合同到期乙方优先权，期满后的店租按市场行情来确定，邹秋花就还李加才叁万元整。同意以上条款：李加才邹秋花吴仍文7.26”如原告没有拿合同，其怎样知道合同的第五条的内容。原告的陈述是互相矛盾的，再结合原告与陈某交易习惯，即同意转租后，就将合同原件交给原告的事实分析，根据举证责任的分配，此时交付合同原件的举证责任转移到了原告，经庭后补充质证，原告仍不提供原件，其应承担举证不能的不利后果，为此，对于陈某与周启华、李加才签订的店面租赁合同复印件1份、钟永如与周启华、李加才签订的租赁合同复印件1份予以采信。对于被告提出的第2组证据，即吴忠林的证明2份，原告质证意见为，吴忠林不是出租方，也不是承租方，无法证明吴忠林受托于房东。本院认为，证人应出庭作证，而吴忠林未出庭质证，为此，对于吴忠林的证明不予以采信。对于被告提出的第3组证据，即周启华的证明1份，原告质证意见为，此证明不是周启华亲自写的，系伪造的，对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，证人应出庭作证，而周启华未出庭质证，为此，对于周启华的证明不予以采信。对于被告提出的第4组证据，即借条1张，原告质证意见为，借条的真实性、合法性无异议，与是否签订合同不具有关联性。本院认为，此借条与本案具有关联性，为此，对于此借条予以采信。对于被告提出的第5组证据，即房屋租赁协议3份，原告质证意见为，不具有合法性。本院认为，此组证据均为复印件又无其他证据相印证，为此，对此组证据不予以采信。对于被告提出的第6组证据，即房屋登记簿2份，原告对此证据无异议，本院予以采信。对于被告提出的第7组证据，即证人陈某的证人证言，原告未提出异议，本院予以采信。对于被告提出的第8组证据，即证人吴某的证人证言，原告未提出异议，本院予以采信。对于被告提出的第9组证据，即照片，原告对于陈某签了同意转租的事实没有异议，本院予以采信。另本院在原告提供的保证的背面发现钟永如与周启华的房屋租赁合同原件的最后一页。根据当事人在庭审中举证、质证意见，可以认定以下案件事实：2014年7月份，原告吴仍文与被告李加才协商租店面，在确定店面后，被告、陈某将《店面租赁合同》1份、《租赁合同》1份原件交给了原告，陈某在《店面租赁合同》中写了“本合同同意由邹秋花继续履行”。陈某、钟永如的店面系整体出租，两间店面打通为一个店面。原告共付给被告李加才89000元，被告出具了收条1张，其内容为：“今收到邹秋花、吴仍文转店转让费89000元（其中包括24000元房租）5000元墙体恢复压金＋24000元（2014。8。1至2015。5。30店租）＋60000元转让费共计89000元”。原告出具给被告借条1张，其内容为：“邹秋花、吴仍文借李加财玖万叁千六百元。事因邹秋花、吴仍文转李加财店面广场花园小区步行街商2号楼2个店面，提前交3年房租的费用。注在2014年底还李加才陆万叁千陆百元（63600）借款人：邹秋花吴仍文2014年7月24日”。在此借条纸张的背面，原告作了备注，其内容为：“注因合同第五条邹秋花担心，所以压李加才叁万元店租费，如因房东的问题本店无法转让他人或合同期满后，房东无理涨价或不按随行就市签订租店合同的，这叁万元作为李加才的补偿费用不用还给李加才，如合同期满后，可以顺利签定合同或合同期内可以顺利转让的和合同期李加才把合同第五条改为合同到期乙方优先权，期满后的店租按市场行情来确定，邹秋花就还李加才叁万元整。同意以上条款：李加才邹秋花吴仍文7。26”。被告出具给原告的保证1份，保证内容为：“李加才保证周启华112号店面2015年5月30日至2020年6月1日一直顺历开店。保证人：李加才”。同一面纸上还写有“收到乙方恢复墙体压金（指合同期满后）5000元整（伍千元整）钟永如2012年9月1日”。写有上述保证和收条的纸张背面系钟永如与周启华，由李加才代签的2012年9月1日《租赁合同》原件的最后一页。陈某店面2016年5月30日的租金是被告交付的。产权所有人陈某于2012年8月21日与周启华签订了《店面租赁合同》1份，甲方将座落在广场花园小区步行街二号楼111号店面一间租赁给乙方经营服装，合同约定：“一、租赁计（时）因甲方原已将店面租给张明光，后又同意租给吴某，5年零5个月（2010年元月1日至2015年5月31日止），现乙方经张明光、吴某同意转租给乙方，如因张明光、吴某的原因导致该店乙方不能顺利经营，甲方不负任何责任。租期为本合同签订之日至2020年5月31日止。二、租金期付款方式：……2014年元月1日付清2014年年度租金144400元，2015年元月1日至2015年5月31日的租金6000元，从2015年6月1日至2016年5月31日租金为每月2600元……付款方式为本合同签订之日，乙方先付2015年6月1日至2017年5月31日为31200元，2015年6月1日付清2016年6月1日至2016年5月31日的租金，2016年6月1日付清2017年6月1日至2018年5月31日前的租金，以此类推。五、合同期乙方可以转租他人，但要通知甲方。乙方签字：周启华、李加才（代）”此合同乙方的签字系打印上去的。产权所有人钟永如于2012年9月1日与周启华签订了《租赁合同》1份，现甲方将座落于广场花园小区步行街二号第号店面壹间，租赁给乙方……合同约定：“第二条：店面的租赁期限1、租赁期五年，即从2015年6月1日至2020年5月31日止。第三条：1、租金标准：2015年6月1日至2019年5月31日租金为每月2600元，2019年6月1日至2020年5月31日租金随行就市。根据前后左右店面租金定价。2、租金交纳：前两年一次性付清，后叁年按每年六月一日收取。乙方签字：钟永如、李加才（代）见证人：吴某”。根据双方当事人的举证、质证意见，本案当事人的争议焦点如下：一、被告是否具有转租代理权的问题。《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，1、原告向法庭提交的《保证》纸张的背面，是《租赁合同》原件的最后一页，上面有李加才代转租人周启华签订合同的签名，同时，见证人吴某也在上面签了名。吴某出庭作证时也称周启华委托了被告对外订立租赁合同。在出租人陈某的《店面租赁合同》中，陈某、吴某都出庭作证，此合同也是周启华委托被告对外订立租赁合同的。2、原告在出具给被告的借条后面的备注中记载“因合同第五条邹秋花担心，所以压李加才叁万元店租费，如因房东的问题本店无法转让他人或合同期满后”，从此记载中可以发现原告在与被告协商转让店面时，已明知其转租的店面不是被告所有的，也不是承租人。3、两份租赁店面的合同原件是被告交给原告的。原告也相信了被告具有代理周启华转租的店面的代理权并与被告形成了转租行为。4、原告提供的钟永如的收条中记载“收到乙方恢复墙体压（押）金（指合同期满后）5000元整（伍千元整）钟永如2012年9月1日”，而此押金是李加才收到后转给产权人钟永如的，从此也可以看出其在为周启华代签租赁合同时的地位为周启华的代理人。从上述4个方面分析可以确认原告已知被告系周启华的代理人，被告对于原告显然已构成了表见代理。对于产权人陈某的店面租金，也是由被告转交给陈某的。本案中，因被告所收租金按租赁合同上的金额转交给了出租人，即产权人。被告不是次承租人，而是周启华的代理人，因此，其具有代理权。二、原、被告之间转租店面的行为是否有效的问题。原告以其是在受骗的情况下承租了不是被告所有的店面，且店面租金均超出周边店面为由，提出房屋转让行为无效的主张。被告提出其转让行为为有效行为的主张。本院认为，1、原告是否知道被告不是店面的产权人。原告在出具给被告的借条后面的备注中记载“因合同第五条邹秋花担心，所以压李加才叁万元店租费，如因房东的问题本店无法转让他人或合同期满后”，从此记载中可以发现原告在与被告协商转让店面时，已明知其转租的店面不是被告所有的，且原告陈述陈某在合同最后一页写了同意将店面转租给原告的字，为此，对于其提出是受骗转让店面的主张不予以支持。2、原告租金过高能否确认转租行为无效。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告提供的周边店面的《店面租赁合同》中2014年年租金约为23000元左右，按被告李加才出具给原告的收条中记载的“24000元（2014.8.1至2015.5.30店租）”折算，24000元÷9个月＝2666.67元，其年租2666.67元×12个月＝32000.04元。双方约定的租金虽然高于其他店面，但由于双方达成合意时，是其真实意思表示，不存在上述《合同法》中关于导致合同无效的情形，为此，双方约定的租金高于其他店面的约定不能导致其行为归于无效。3、不是店面产权人是否具有店面的转租权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。依照本司法解释的规定，未经出租人同意的转租合同效力性质以是否超过法律规定的六个月为衡量标志，分为效力待定的转租合同与已经生效的转租合同两种，在出租人有权行使撤销权的法定期限内（六个月），转租合同随时可能被有权的出租人撤销归于无效，因此在性质上属于效力待定合同，经过法律规定的六个月的除斥期间后，出租人未行使撤销权作为形成权已经被消灭了，此时出租人对转租合同效力的认同与否已经不存在任何权利了，本案中，现原告承租店面已达一年之久，出租人从未主张过撤销权，出租人的形成权已经消灭了。为此，原、被告之间的转租行为有效。4、原告出具给被告借条1张，其内容为：“邹秋花、吴仍文借李加财玖万叁千六百元。事因邹秋花、吴仍文转李加财店面广场花园小区步行街商2号楼2个店面，提前交3年房租的费用。”可以看出原告已履行了租赁合同的部分义务。5、《合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原告以受骗上当为由应提出撤销之诉却提出了行为无效的诉讼请求，其请求与理由不相符。综上所述，针对原告的诉讼请求，本院认为，由于被告具有转租的代理权，转租店面的行为是双方真实意思表示，不具有欺诈性，转租行为合法有效；且被告已履行了交付店面的义务，原告也履行了部分合同义务，出租人又未向原告主张过权利。为此，对于原告的诉讼请求不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：驳回原告吴仍文的诉讼请求。案件受理费1994元，由原告吴仍文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长 邹文胜审 判 员 贺红基人民陪审员 黄瑞才二〇一五年十月八日书 记 员 赵 瑶 来自