（2015）秦民终字第1537号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-01-05
案件名称
秦皇岛市山海关关城物业服务有限公司与杨文生物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省秦皇岛市中级人民法院
所属地区
河北省秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨文生,秦皇岛市山海关关城物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第1537号上诉人（原审被告）：杨文生。委托代理人：于淑萍，。被上诉人（原审原告）：秦皇岛市山海关关城物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市山海关区南苑小区，组织机构代码证号码：70080082-6。法定代表人：殷凤军，该公司总经理。委托代理人：王晓龙，该公司副经理。上诉人杨文生为与被上诉人秦皇岛市山海关关城物业服务有限公司（以下简称关城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市山海关区人民法院（2015）山民初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨文生的委托代理人于淑萍和被上诉人关城物业公司的委托代理人王晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年11月20日关城物业公司与秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司订立《西河家园四期物业移交协议》一份，双方约定自2013年12月1日起，秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司将西河家园四期住宅楼（8栋384户）移交关城物业公司进行前期物业服务管理，物业费收取标准为每平方米0.45元／月。2014年1月1日秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司出具委托书，委托关城物业公司向西河家园四期业主收取前期临时电费。杨文生系西河家园四期1-2-501、4-3-502、6-1-402、8-3-203号房屋业主，上述房屋建筑面积分别为85.86、85.36、62.13、54.33平方米，物业费每年1553.47元［0.45元／平方米×（85.86平方米＋85.36平方米＋62.13平方米＋54.33平方米）×12个月］，2014年的物业费杨文生未缴纳。杨文生入住时关城物业公司提供《西河家园四期住户手册》一份，关城物业公司在手册中承诺：完善小区内安全防范措施，配备相应数量的保安员，实行24小时治安巡视；加强区域内车辆安全管理；指定专业清洁人员负责对楼宇内的公共部位等公共环境卫生按保洁工作标准实施管理，生活垃圾日产日清，定期对垃圾箱及垃圾车进行消毒，定期对楼道内卫生及扶手进行清理；设专职人员对小区绿化带进行管理与监护，定期浇水、施肥、打药、修剪、锄草、保证存活率达到95%以上等。2014年11月底关城物业公司撤出物业服务。另查明，关城物业公司在提供物业服务期间未能及时清理垃圾，未对小区绿化尽到管理、监护义务，2015年3月11日，山海关区西关办事处西河社区居委会出具情况说明，内容主要为，2014年12月20日为了创建文明城山海关林业局负责清理西河四区的垃圾，因堆积的垃圾较多，2014年12月22日西关街道及西河社区全体人员将垃圾全部清走，12月28日区环卫处又进行了第二次清理。山海关区环境卫生管理处分别于2014年12月28日、2015年1月6日、7日两次清理西河家园四期杂草、生活垃圾、建筑垃圾共计70吨，并于2015年1月8日由环卫处正式接管西河四区的环境保洁、清运工作。原审法院认为，关城物业公司为杨文生提供物业服务，双方存在物业服务合同关系，关城物业公司应向杨文生履行物业服务义务，杨文生应向关城物业公司交纳物业费用。关城物业公司主张杨文生欠付2014年度物业费1554元，但关城物业公司于2014年11月底即撤出物业服务，故应扣减1个月的物业费用，又因关城物业公司提供物业服务期间在卫生、园林绿化等方面未全面适当履行物业服务义务，故应减少杨文生物业费的给付，法院酌定为712元。关城物业公司主张杨文生欠付其前期临时电费，但其提交的证据不能对此予以证明，故对关城物业公司的该项主张法院不予支持。遂判决：（一）杨文生于判决生效后十五日内给付秦皇岛市山海关关城物业服务有限公司物业费712元；（二）驳回秦皇岛市山海关关城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杨文生负担。上诉人杨文生不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）关于前期物业费，事实上，2013年1月上诉人领到四套楼钥匙之前，被上诉人就收取了物业费，收费标准也是0.45元／月?每平方米，直至今日小区楼房还未验收。上诉人交齐各种配套设施费才能领到房钥匙，其中包括物业费，被上诉人每套房发一份《西河家园四期住户手册》即物业服务合约。按《物业服务管理法》规定，前期物业费用由开发商承担，那么被上诉人所说前期物业管理是2013年12月1日接受开发商委托签订合同，被上诉人2013年1月收取的物业费，应予返还。《物业法》规定，收费标准由区物价部门和房产部门监督指导，制定收费标准，被上诉人与开发商约定收费标准收费没有物价局的收费许可证，严重违法。根据《物业法》第57条规定，被上诉人与开发商的协议为无效协议。上诉人于2013年1月21日-2014年1月交了一年物业费，被上诉人又要从2013年12月开始收到2014年12月的物业费，存在重复收费。原审法院不理上诉人庭审中要求被上诉人出示收费许可证，错误判决。（二）原审适用法律有误。2013年、2014年物业费是不可分割的法律关系，原审判决不能人为拆解。假使被上诉人有收费许可证，一审判决正确，也应返还2013年12月和2014年1月的物业费（四套房），并返还2013年物业费的一半。（三）原审违反法定程序。法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结。本案2015年2月2日立案，2015年5日判决，2015年6月15日送达上诉人判决书，审理期限五个半月，二审法院应裁定撤销原判，发回重审。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。二审期间，上诉人增加上诉请求，要求被上诉人返还临时电费300元。被上诉人关城物业公司答辩称：被上诉人是受山海关古城保护开发有限公司的委托，被上诉人进入小区第二年上诉人就以各种理由不交物业费，被上诉人只能起诉。二审期间，上诉人提交了2013年1月22日秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司开具的4张电费发票、2013年1月21日被上诉人开具的4张物业费收据和2013年12月27日秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司开具的1张电费收据，拟证明上诉人已交物业费，被上诉人没有提供物业服务；2014年被上诉人未收物业费，是想把保证金抵顶物业费。电费的收据证明上诉人领钥匙时预交了2013年的电费；300元的电费是入驻小区时安装临时电表的电费。上诉人另提交申请一份，请求法院到秦皇岛市建设局调取西河家园四区楼房至今未验收的证据。被上诉人质证对上诉人提交证据的真实性无异议。本院对上诉人提交证据的真实性予以认定，但上诉人提交的证据及申请调取的证据均与本案不具关联性，本院对上诉人提交的证据及申请不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：被上诉人关城物业公司为上诉人杨文生提供物业服务，双方存在物业服务合同关系，被上诉人关城物业公司应向上诉人杨文生履行物业服务义务，杨文生应向关城物业公司交纳物业费。被上诉人主张杨文生欠付2014年度物业费1554元，原审庭审中，杨文生认可本案所涉四套房屋均未交纳2014年物业费，故本案不存在被上诉人重复收取物业费的问题。关于上诉人应交纳的物业费数额，因被上诉人于2014年11月底撤出小区，原审相应扣减了1个月的物业费；原审法院同时考虑到被上诉人提供物业服务期间在卫生、园林绿化等方面未全面适当履行物业服务义务，酌情减少了上诉人应交纳的物业费数额，原审处理并无不当。上诉人二审提交的证据不能支持其不交纳2014年物业服务费的上诉主张。关于上诉人提出的原审程序问题，原审审理中，因关城物业公司起诉涉及的业主人数较多，关城物业公司以需时间协商为由向原审法院提出中止审理申请，原审法院已于2015年3月13日作出中止审理裁定，后在双方未达成和解的情况下恢复审理。依据法律规定，中止审理的期间不计入审限，原审程序并无问题。另外，上诉人二审增加的要求被上诉人返还临时电费300元的上诉请求，被上诉人不认可，该项请求不在二审审理范围内。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨文生负担。本判决为终审判决。审判长 张跃文审判员 刘 京审判员 潘秋敏二〇一五年十月八日书记员 王秀兰 关注公众号“”