（2015）南铁民初字第180号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2016-01-09

案件名称

广西科莱水电工程技术有限公司与广西程康医院投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广西科莱水电工程技术有限公司,广西程康医院投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百四十一条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

南宁铁路运输法院民事判决书（2015）南铁民初字第180号原告广西科莱水电工程技术有限公司，住所地广西南宁市。法定代表人劳武，该公司董事长。委托代理人简永发，广西同望律师事务所律师。被告广西程康医院投资有限公司，住所地广西南宁市。法定代表人韦宽。原告广西科莱水电工程技术有限公司（以下简称科莱公司）与被告广西程康医院投资有限公司（以下简称程康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法适用普通程序，由审判员江宛容担任审判长，与审判员黄雪、袁宇飞组成合议庭，书记员刘燕担任记录，并于2015年6月9日公开开庭审理了本案。原告科莱公司的委托代理人简永发到庭参加诉讼。被告程康公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科莱公司诉称，2014年11月5日，原告与被告签订了一份《房屋（场地）租赁合同》，合同约定由原告将位于南宁市高新区高新大道62号的中诺工业楼（现名光辉大楼），第10层33－53号房共1253.5平方米出租给被告使用，租赁期限从2014年8月1日起至2022年7月31日止，租金从2014年9月1日起计算，被告应于2014年11月30日前支付2014年9月1日至2014年12月31日的租金和物业费，租金标准为每月28元／平方米，物业费为每月1.6元／平方米，共计148414.4元。以后的租金每季支付一次，支付租金日分别为每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前交下季度的租金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告向原告支付了5万元房屋押金，并使用了该房屋。但被告一直无故拖欠租金，从2014年9月1日开始至2015年4月1日，拖欠原告租金和物业费共计371036元以及相应的滞纳金300589.3元。另外，按双方签订的合同约定，被告拖欠租金的行为构成违约，尚需支付491372.00元违约金给原告。原告多次向被告催交未果。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，应得到遵守。原告向被告提供了符合合同要求的房屋，被告应依约及时支付租金。由于被告不能依约支付租金的行为，严重损害了原告的合法权益，致使原告的合同目的无法实现，为了维护自身的合法权益，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将租赁房屋退还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金和物业费共371036元、滞纳金共300589.3元，以上共计671625.3元（以上租金、物业费、滞纳金从2014年9月1日起暂时算至起诉日2015年4月1日，从2015年4月2日至本案判决生效之日的租金和物业费、滞纳金另行计算）。3、被告向原告支付违约金共计491372元（以上违约金从2014年12月1日起暂时算至2015年4月1日，从2015年4月2日至本案判决生效之日的违约金另行计算）。以上三项合计：1162997.3元。4、本案的案件受理费由被告承担。原告在开庭审理期间当庭要求将第2项诉讼请求中滞纳金的起算时间调整为2014年12月1日；将第3项诉讼请求调整为：被告向原告支付违约金共计300589.3元（以上违约金从2014年12月1日起暂时算至2015年4月1日，从2015年4月2日至本案判决生效之日的违约金另行计算），总数额调整为：972214.6元。被告在法定答辩期内未提交任何书面答辩意见，亦未参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经审理查明，原、被告于2014年11月5日签订了一份《房屋（场地）租赁合同》，合同约定由原告将位于南宁市高新区高新大道62号的光辉大楼（原名为南宁中诺工业楼）第10层33－53号房，共1253.5平方米出租给被告使用，租赁期限为八年，从2014年8月1日起至2022年7月31日止，租金的计算标准为：2014年租金和物业费从2014年9月1日起计算，2014年9月1日至2015年12月31日租金为28元每平方米／月，物业管理费1.6元每平方米／月，先交租后使用房屋，房屋押金为105000元，2014年8月25日支付5万元，2014年12月1日支付55000元，租赁期限届满退还押金，如租赁期限未满提前退房，押金不退。第一次交2014年9月1日至2014年12月31日四个月的房租140392元以及物业费8022.4元，共计148414.4元，被告应于2014年11月30日前支付该笔费用，此后以每三个月为周期支付租金和物业费，支付日分别为每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前交下季度的租金，被告无正常理由拖欠租金、物业费等费用达到3个月的，原告有权请求人民法院强制其交付，并有权单方面终止租赁合同。如被告拒支付或拖欠租金、物业费属于违约行为，第三个月内及超过三个月以上的滞纳金，按租用面积×1元／天×实际拖欠天数计算。如被告在租赁期间要求提前归还房屋，应承担违约责任，计算方法为：租用面积×每平方米28元／30元／32元／36元／38元／40元／42元×2倍×违约租用时间（月）。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告向原告支付了5万元房屋押金，并装修使用了该房屋，但被告至今从未按照合同的约定支付过租金和物业费，从2014年9月1日起至2015年4月1日，被告拖欠原告租金（1253.5平方米×28元×7个月=245686元）、物业费（1253.5平方米×1.6元×7个月=14039.2元），共计259725.2元。经原告多次催促，被告仍不支付拖欠的租金和物业费，原告遂向法院起诉。另查明，本案中位于南宁市高新区高新大道62号的光辉大楼（原名中诺工业楼）的所有权人为南宁中诺生物工程有限责任公司，由原告规划、勘察、设计、办理报建、建设施工、实际出资、办理房产手续、经营管理以及对外出租等相关一切事务。以上事实，有《房屋（场地）租赁合同》、税务登记证、税收完税证明、装修申报表、装修审批表、装修管理协议、购电收据、用户缴纳税费回单、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程质量竣工验收意见书、《南宁中诺工业楼建设、经营、管理、协议书》、原告陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告于2014年11月5日签订的《房屋（场地）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告已依约将租赁房屋交付给被告使用，被告应当履行按约定支付租金的义务，但被告从未依照合同约定向原告支付租金以及物业费，本院认为，被告一直未按合同约定的期限和金额支付租金、物业费，原告要求被告支付拖欠的租金、物业费，以及解除双方于2014年11月5日签订的《房屋（场地）租赁合同》的主张有理有据，本院予以支持。关于合同解除的时间以及返还房屋的问题，被告拖欠租金及物业费的行为已经构成违约，依据双方的约定，原告有权单方面解除该租赁合同，并收回租赁房屋，故原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，原告解除合同的通知到达被告之日即为合同解除之日，从原告提供的证据来看，原告在提起诉讼之前并未向被告发出解除合同通知，故本案租赁合同的解除时间应当认定为被告收到法院送达的应诉材料之日，即2015年5月13日。关于被告拖欠租金、物业费的问题，按照双方签订的租赁合同约定的租金标准，被告自合同约定的租金起算日2014年9月1日起暂计至2015年4月1日，被告共拖欠租金245686元、物业费14039.2元，从2015年4月2日至本案判决生效之日的租金、物业费另行计算，原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。另，原告至开庭时当庭表示同意将被告支付的5万元押金用于抵扣拖欠的租金，故被告拖欠的租金扣减押金后的数额为195686元。关于滞纳金的计算问题，在双方签订的《房屋（场地）租赁合同》第五条第3点第（3）项、第八条第二款第1项，均对被告拖欠租金和物业费约定了滞纳金的计算标准，原告要求被告按约定支付滞纳金的主张，有理有据，本院予以支持。由于被告首次应当支付租金和物业费的时间段为2014年9月1日至2014年12月1日，拖欠时间已经超过三个月，滞纳金的计算公式即应为：按租用面积（1253.5㎡）×1元／天×实际拖欠天数（2014年12月1日暂计至2015年4月1日，共121天）＝151673.5元，从2015年4月2日至本案判决生效之日的滞纳金另行计算。关于违约金的问题，本院认为，滞纳金性质实质上已经属于对被告违约责任的约定，且是明确针对被告拖欠租金和物业费的行为进行的约定，从原告实际受到的损失而言，已经足以弥补被告所拖欠的费用对原告造成的损失，因此，不适宜再要求被告支付违约金，存在重复惩罚的问题，对原告要求被告支付违约金的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十一条第一款和第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广西科莱水电工程技术有限公司与被告广西程康医院投资有限公司2014年11月5日签订的《房屋（场地）租赁合同》于2015年5月13日解除；二、被告广西程康医院投资有限公司于本案判决生效之日起十日内将涉案房屋退还给原告广西科莱水电工程技术有限公司；三、被告广西程康医院投资有限公司向原告广西科莱水电工程技术有限公司支付2014年9月1日至2015年4月1日的房屋租金195686元、物业费14039.2元（从2015年4月2日至本案判决生效之日的房屋租金、物业费另行计算）；四、被告广西程康医院投资有限公司向原告广西科莱水电工程技术有限公司支付2014年12月1日至2015年4月1日逾期支付租金的滞纳金151673.5元（从2015年4月2日至本案判决生效之日的滞纳金另行计算）；五、驳回原告广西科莱水电工程技术有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费15266元（原告广西科莱水电工程技术有限公司已预交），由原告广西科莱水电工程技术有限公司负担8808.5元，被告广西程康医院投资有限公司负担6457.5元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费15266元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判长　　江宛容审判员　　黄　雪审判员　　袁宇飞二〇一五年十月八日书记员　　刘　燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”