（2015）渝四中法民终字第01014号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-06
案件名称
文庭斌与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第01014号上诉人（原审文庭斌）：文庭斌，男，1987年5月1日出生，汉族。委托代理人：黄光明，重庆市秀山土家族苗族自治县中和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审文庭斌）：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司。住所地：秀山县中和街道建设路**号。法定代表人：李秀莲，该公司董事长。委托代理人：简天国、周明生，该公司职工。上诉人文庭斌与被上诉人重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力公司）商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2015年5月27日作出（2015）秀法民初字第02134号民事判决，新动力公司对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理后，于2015年9月28日对上诉人文庭斌的委托代理人黄光明，被上诉人新动力公司的委托代理人简天国、周明生进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明：文庭斌、新动力公司于2014年9月16日签订了《商品房买卖合同》，合同约定新动力公司将坐落在温州商业城A组团A栋20－4号房屋出售给文庭斌，房屋的建筑面积为110.1平方米，单价为2200元每平方米，商品房总价款为242220元。付款方式为一次性付款，文庭斌于2014年9月16日（签订合同当日）付给新动力公司242220元。文庭斌与新动力公司在签订《商品房买卖合同》时，文庭斌明确知道新动力公司将修建商品房，只是不知道商品房修建到何种程度。新动力公司已动工在修建该处商品房至四层，但至今未取得商品房预售许可证明。文庭斌起诉称：文庭斌、新动力公司于2014年9月16日签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋的坐落位置为温州商业城A组团住房A栋20－4号，房屋的建筑面积为110.1平方米，单价为2200元每平方米，商品房总价款为242220元。付款方式为一次性付款，即文庭斌于2014年9月16日（签订合同当日）付给新动力公司242220元。文庭斌按照合同的约定履行了全部义务。在2015年春节前，文庭斌看到秀山新动力公司在秀山电视台发布的告示，大意是：新动力公司没有对温州商业城A栋房屋进行过出售，如有购买A栋房屋的业主均系受骗。于是在2015年春节后，文庭斌将《商品房买卖合同》拿到新动力公司进行核实，新动力公司的工作人员说合同有问题，叫文庭斌立即向公安局报案。文庭斌持《商品房买卖合同》和《收据》到秀山县公安局报案，公安工作人员认为，该合同和收据上均有新动力加盖的印章，不属于合同诈骗。经文庭斌调查得知，文庭斌与新动力公司签订的《商品房买卖合同》中涉及的温州商业城A组团住房至今尚未动工修建。综上，根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条规定，本办法所称商品房，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。然而，文庭斌与新动力公司在签订《商品房买卖合同》后，新动力公司至今未对合同项下标的物（房屋）进行动工修建。可见，新动力公司出售给文庭斌的房屋既不属于预售房，更不属于商品房，即，新动力公司所出售给文庭斌的房屋，既不符合商品房预售的法定条件，更不符合商品房买卖的法定条件。显然，新动力公司与文庭斌签订《商品房买卖合同》的行为纯属欺诈。因此，文庭斌与新动力公司签订《商品房买卖合同》依法属于无效合同。为维护文庭斌的合法权益，特起诉至法院，要求1.确认原、新动力公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.新动力公司返还文庭斌购房款242220元；3.新动力公司赔偿文庭斌一倍的购房款损失242220元；4.新动力公司赔偿文庭斌资金利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从本合同签订之日起至判决生效之日止）；5.新动力公司赔偿文庭斌房屋差价损失（以同地段房屋现行评估价与合同之差计算损失金额）；6.本案诉讼费由新动力公司负担。庭审过程中，文庭斌自愿放弃要求新动力公司赔偿文庭斌房屋差价损失的诉讼请求。新动力公司辩称：1.公司认可该《商品房买卖合同》是因为其他原因签订的，但该商品房未取得商品房预售许可证，合同是无效合同；2.公司未收到文庭斌所交的任何款项，对于文庭斌的诉讼请求，公司不予认可；3.合同未进行备案。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，文庭斌与新动力公司签订的《商品房买卖合同》，新动力公司对合同中预售的商品房至今未取得商品房预售许可证明，双方签订的合同应属无效合同。文庭斌起诉要求确认原、新动力公司签订的《商品房买卖合同》无效，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。文庭斌与新动力公司签订的合同无效，新动力公司收取了文庭斌购房款242220元，应当返还给文庭斌，文庭斌起诉要求新动力公司返还文庭斌购房款242220元，予以支持。新动力公司秀山新动力公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，仍向文庭斌出售商品房，存在过错，文庭斌要求新动力公司赔偿其资金利息（利息以242220元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年9月17日起至判决生效之日止），符合法律规定，予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。文庭斌明确知道新动力公司将修建商品房，只是不知道修建到了何种程度，而与其签订《商品房买卖合同》，文庭斌无证据证明新动力公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故其要求新动力公司赔偿一倍的购房款损失242220元，于法无据，本院不予支持。文庭斌在庭审中自愿放弃要求新动力公司赔偿其房屋差价损失的诉讼请求，是其对自身权利的处分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、文庭斌与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司于2014年9月16日签订的《商品房买卖合同》无效；二、重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还文庭斌购房款242220元；三、重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿文庭斌资金利息（利息以242220元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年9月17日起至判决生效之日止）；四、驳回文庭斌的其他诉讼请求。案件受理费8567元，减半收取4283.5元，由文庭斌负担783.5元，由重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司负担3500元。文庭斌不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，改判由被上诉人返还上诉人购房款242220元，赔偿文庭斌资金利息（以242220元为基数，按银行同期贷款利率计算，从本合同签订之日起直至判决生效之日止）外，赔偿文庭斌一倍的购房款损失242220元；2.本案的诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审法院对法条理解错误，导致判决结果部分错误，应当依法予以改判。根据《城市房地产管理法》第45条规定、《商品房销售管理办法》第22条规定以及《城市商品房预售管理办法》第6条、第9条规定，商品房预售许可证是进行商品房预售、签订预售合同的必要条件，在没有取得商品房预售许可证的情况下签订的商品房买卖合同，因违法法律规定无效。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为”。所谓欺诈，法律上是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误意思表示的行为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、损失赔偿，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。从文庭斌与新动力公司的商品房买卖合同来看，是被上诉人的法定代表人李秀莲亲自与文庭斌所签，也是李秀莲亲自出具收据，文庭斌基于对李秀莲的信任而对合同效力不存任何质疑，新动力公司在明知自己没有取得商品房预售许可证明而与文庭斌签订商品房买卖合同，明显违反了我国法律强制性或禁止性规定。新动力的公司的行为完全符合故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的欺诈销售行为。文庭斌有权要求适用惩罚性赔偿，由新动力公司承担返还购房款的法律责任之外，还应当承担不超过购房款一倍的损失。被上诉人新动力公司辩称：1.一审判决完全公平公正，文庭斌的上诉理由不成立；2.文庭斌并没有一次性付款，仅仅只交了5万元。被上诉人新动力公司在二审中举示了汤某的证言拟证明文庭斌并没有一次性支付购房款，只交了5万元的事实。文庭斌质证认为：1.该证据不属于二审新证据；2.如果属于新证据，则来源不合法，调查人作为公司职工没有调查权；3.与本案没有关联性；4.询问笔录无汤某的身份信息；5.该证人应当出庭作证。本院经审查认为，该证据真实性存疑，本院不予采信。本院二审审理查明的事实和一审相同。本院认为，本案二审的争议焦点为：新动力公司是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为，应否承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、损失赔偿，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；…”。本案中，判定新动力公司应否承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的前提是认定新动力公司是否存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实。首先，对于新动力公司在与文庭斌签订商品房买卖合同时未取得商品房预售许可证明的事实各方无异议；其次，对于新动力是否故意隐瞒该事实的问题。文庭斌在二审中自认其在购房该商品房时没有向新动力公司主动询问其是否取得商品房预售许可证明，那么只能说明新动力公司没有主动向文庭斌告知该其没有取得商品房预售许可证明，但因其并不存在文庭斌询问后明知没有而告知其有的情形，难以认定新动力公司故意向文庭斌隐瞒其其未取得商品房预售许可证明的事实。再次，既然不存在故意隐瞒的情形，那么文庭斌主张其支付已付购房款一倍的赔偿款的请求缺乏事实依据，本院碍难支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。文庭斌的的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4933元，由上诉人文庭斌负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向秀山土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 何 晶二〇一五年十月八日书 记 员 陈桂华 来源：百度搜索“”