（2015）宁民一终字第269号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-12
案件名称
闫爽与史登峰房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闫爽,史登峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民一终字第269号上诉人（原审原告）闫爽。委托代理人白恩海、马福存，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）史登峰。委托代理人鲁卧领，青海恩泽律师事务所律师。上诉人闫爽因与被上诉人史登峰房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第320号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭于2015年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人闫爽及其委托代理人白恩海，被上诉人史登峰及其委托代理人鲁卧领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年4月1日，史登峰因经营需要向闫爽租赁房屋，双方协商一致，且征得房主西宁宝光火锅城同意后，闫爽将位于西宁市南关街133号名流巴蜀情一、二楼铺面西半部分（面积285平方米）的房屋租赁给史登峰，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定史登峰每季度向闫爽交纳租金68400元（月租金为22800元），且在合同签订后每季度前15日内交纳租金，若租金拖欠累计满一个月，除交清租金外，须向闫爽缴纳一个季度租金的30%作为违约金；租赁期限为五年，即2014年4月1日至2017年5月15日，租金交纳期限为2014年5月15日至2017年5月15日；史登峰有其他影响或破坏闫爽经营的行为，闫爽有权终止合同。合同履行至2015年1月份，闫爽通知史登峰解除双方的房屋租赁合同，理由是史登峰已拖欠一个季度的房租，截止2015年2月15日史登峰尚欠闫爽租金11200元。另查明，2015年4月13日，因闫爽将共用通道的门锁更换，史登峰的职员刘毅和刘古洋，将闫爽的卷闸门和摄像头破坏，为此公安机关将行为人刘毅予以行政处罚，但无证据证明史登峰存在指使或参与破坏闫爽的经营。原审法院认为，闫爽、史登峰签订的房屋租赁合同系双方协商一致，且征得原房主的同意后签订，租赁关系合法有效。闫爽以史登峰拖欠一个季度的房租，且史登峰有影响和破坏闫爽经营的行为，已向史登峰书面通知解除双方的房屋租赁合同为由诉至法院。因闫爽计算史登峰所欠房租有误，同时闫爽亦无证据证明史登峰有影响和破坏闫爽经营的行为，其法定及合同约定解除合同的情形未成就，且解除合同给史登峰造成较大的经济损失，应由史登峰继续承租为宜，故闫爽要求解除《房屋租赁合同》的主张，不予支持。史登峰抗辩闫爽的主体不适格，其理由不能成立，不予采纳。闫爽计算史登峰所欠房租有误，应由史登峰承担截止2015年2月15日尚欠闫爽租金11200元及2015年3月、4月、5月、6月的房租共计102400元。闫爽要求史登峰支付违约金的主张，因史登峰拖欠闫爽的房租未满合同约定的一个月未构成违约，故不予支持。史登峰抗辩的经济损失未提出反诉，不予处理。遂判决：一、驳回闫爽要求解除与史登峰签定的《房屋租赁合同》的诉讼请求；二、史登峰于判决生效之日起十五日内给付闫爽房屋租金102400元；三、驳回闫爽要求史登峰支付违约金的诉讼请求。案件受理费2223元，减半收取1112元，由闫爽承担334元，由史登峰承担778元（此款随同上述应付款项一并给付闫爽）。闫爽上诉称，一审判决认定事实有误，史登峰交付闫爽的182400元有29000余元不属于租金，系史登峰支付的装修费。史登峰拖欠租金属于根本违约，且在收到催收通知后截止目前已实际拖欠租金131000余元。闫爽的第三期租金交付日期应在2014年12月15日前，但实际至2015年2月才支付了两个月租金，前两期租金也未按约支付，拖欠租金累计两个多月，应支付违约金。请求二审法院撤销原判第一、三项，判令解除《房屋租赁合同》，史登峰支付违约金20520元。史登峰辩称，闫爽认为史登峰支付的租金中有29000多元不是租金和事实不符，合同没有装修费的约定，闫爽也没有证据证实29000元是装修费，收条上书写的是租金，不是装修费，闫爽的此项理由不能成立。史登峰的行为不构成违约，本案没有出现合同目的无法实现的情况，闫爽提出解除合同，首先违约，史登峰可以行使抗辩权。请求驳回上诉，维持原判。二审院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2015年2月8日，闫爽指派张明艳与史登峰进行对帐，该对帐单记载了租赁费用按季度付，同季末提前15天支付下一季度费用及截止2015年2月15日，欠2014年8月15日至2015年2月15日两个季度的租赁费11200元等内容。再查，闫爽与贺文力、张明艳共同投资入股成立西宁京瑞口腔门诊有限公司。2014年4月6日，三人达成《西宁京瑞口腔门诊部用房租赁有关事宜》，约定将承租铺面分租给名发世家，由闫爽作为代表与名发世家签订租赁协议，与名发世家中止租赁、续租须由三名出资人共同商议并取得一致意见方可决定。本案在一审法院审理过程中，贺文力、张明艳分别出具情况说明，明确表示闫爽要求与史登峰解除合同未经其二人一致同意。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 李 娟审判员 卓 玛二〇一五年十月八日书记员 罗文凯附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 搜索“”