（2015）邢民四终字第694号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-07-22
案件名称
邢台市第二中学与桥东区鑫乐福便利店租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桥东区鑫乐福便利店,邢台市第二中学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第694号上诉人（原审被告）桥东区鑫乐福便利店，住所地邢台市桥东区中兴东大街二中南校区门口西第二间门市。经营者赵叶青。被上诉人（原审原告）邢台市第二中学，住所地邢台市桥东区中兴东大街***号。法定代表人李志义，系该校校长。委托代理人唐利斌，河北张舰律师事务所律师。上诉人桥东区鑫乐福便利店因与被上诉人邢台市第二中学租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桥东区鑫乐福便利店的经营者赵叶青、被上诉人邢台市第二中学的委托代理人唐利斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告邢台市第二中学与被告桥东区鑫乐福便利店于2014年3月24日签订了一份房屋租赁合同，约定由被告桥东区鑫乐福便利店租赁原告学校门口门市，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租赁费为每月3750元。因租赁房屋二层以上是原告的学生宿舍，市教育局等单位要求原告彻底整改，原告于2014年11月间向被告发出通知，合同到期后不再续租，被告自2015年1月1日至今，亦未向原告交纳租金。原告现要求被告腾出房屋并按照以前合同约定的租金数额交纳2015年1月至搬离��日的房屋租金。原审认为，原告与被告2014年1月1日签订的为期一年的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同届满之后，双方未再续签，原、被告双方对此均予以认可。在2014年11月间原告通知被告不再签订租赁合同，被告应当在合同届满后腾清租赁房屋交付给原告。现被告仍在继续使用租赁房屋，应按照以前约定的租金数额向原告交纳租赁费用。原告的主张理据充足，该院依法予以支持。经该院主持调解，被告同意将租赁房屋交付原告，但双方在搬离房屋时间上争议较大，致使调解未果。经调解无效，原审依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：被告桥东区鑫乐福便利店自本判决生效后十日内将租赁房屋交付给原告邢台市第二中学，并按租赁合同约定的每月租金3750元向原告邢台市第二中学交纳自2015年1月至腾清���离租赁房屋之日的租赁费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告桥东区鑫乐福便利店负担。上诉人桥东区鑫乐福便利店上诉主要称，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院忽略了上诉人与被上诉人签订的租赁合同尚未解除、被上诉人存在没有保证租赁物符合约定的用途即停水停电等违约行为、造成上诉人经营损失等案件事实，直接判决支持被上诉人的诉讼请求，系事实认定不清，法律适用错误。一、上诉人自2015年1月1日继续租赁被上诉人邢台市第二中学房屋的性质应当为不定期租赁合同，被上诉人没有依法在合理期限之前书面通知���诉人，上诉人与被上诉人签订的租赁合同仍处于继续履行状态。1、被上诉人主张其于2014年11月间通知上诉人不再签订租赁合同，上诉人并不认可。上诉人自2015年1月1日继续使用涉案租赁物时，被上诉人并没有提起异议。在上诉人继续使用期间，学校负责人及北大街派出所一并对上诉人店铺进行检查及出具《安全隐患整改通知书》，上诉人已按通知进行了整改。因此，根据上诉人与被上诉人于2014年1月1日签订的《邢台市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》第十条第四款约定和《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，上诉人自2015年1月1日继续使用涉案租赁物应依法认定为不定期租赁，并且原租赁合同继续有效。2、被上诉人没有依法履行在合理期限（3个月）之前书面通知上诉人的法定义务，其与上诉人之间的不定期租赁合同关系没有解除，仍处于继��履行状态。上诉人在收到《安全隐患整改通知书》后当即投入资金和精力进行了整改，没想到被上诉人在没有依照原合同约定及法定的在合理期限之前书面通知的情况下向法院提起了诉讼。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据上诉人与被上诉人签订的《邢台市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》第七条第五款约定，“租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前3个月书面通知对方”。但本案中，被上诉人在没有给出任何合理期限的书面通知下，直接向法院起诉。而一审法院没有查清合同履行状态即尚未解除的情况下，直接判决支持被上诉人的诉讼请求，系事实认定不清，法律适用错误。二、一审法院对被上诉人自2014年11月停止向上诉人店铺供水供电没有依��认定，系事实认定不清。上诉人租赁被上诉人房屋进行经营的时间长达数年，并保持良好关系。但被上诉人自2014年11月找各种借口欲把上诉人及其他经营者赶走，但是根本不存在政策性变动，被上诉人违反诚信原则，区别对待承租者。对于其欲赶走的承租者，被上诉人就采取停水停电的方式，严重违反了合同法规定及合同约定，给上诉人带来了经营困难及经营损失。被上诉人邢台市第二中学答辩主要称，上诉人上诉所称均不是事实，一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应当予以维持。理由：1、上诉人诉称的租赁合同第十条第四款系违约责任条款，该内容为租赁期满，乙方逾期不归还房屋的视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。上诉人对该条断章取义，该条约定系承租人违约后应当承担的违��责任条款，而不是合同性质认定的条款。依照租赁合同第七条第四项的规定，租赁期满后，乙方要继续租用的应当提前40天通知甲方，如甲方在20天内未予答复的，视为不同意续租。本案的涉案租赁合同均签署的是1年，租赁合同期满后承租人应当向出租人交还租赁物。2、关于整改通知书系教育行政主管部门于2014年10月16日向被上诉人下达的。3、上诉人上诉称的停水、停电及所谓损失，一审法院并未审理和认定，且与事实不符。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年1月1日签订的房屋租赁合同，约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。上诉人在上诉状中既称对被上诉人主张于2014年11月间通知其不再签订租赁合同不认可，又称被上诉人自2014年11月找各种借口欲把上诉人及其他经营者赶走。上诉人的前后陈述存在矛盾，但同时可以说明被上诉人已经告知上诉人不再续签合同。在房屋租赁合同已于2014年12月31日到期的情况下，上诉人仍一直占有涉案门市不予返还，属于侵权行为。因此，一审判决上诉人返还门市，并支付租赁费用并无不妥。上诉人主张从2015年1月1日起属于不定期租赁关系，并无事实依据和法律依据，本院不予采信。对于上诉人所称的被上诉人停水停电及其他损失问题，因上诉人的该项主张属于独立的诉讼请求，被上诉人一审时并未提起反诉，故本院不予处理，如有争议，上诉人可以另行主张。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100��，由上诉人桥东区鑫乐福便利店负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑延铎审 判 员 葛丽娟代理审判员 王小英二〇一五年十月八日书 记 员 高蔚龙 来源：