（2015）滁民一终字第01247号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-27
案件名称
陈梅花与滁州弘升置业有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
滁州弘升置业有限责任公司,陈梅花
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第01247号上诉人（原审被告）：滁州弘升置业有限责任公司，住所地安徽省来安县，组织机构代码58152979-6。法定代表人：黄舒，该公司董事长。委托代理人：许常生，该公司员工。委托代理人：沈雪冰，安徽沈雪冰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈梅花，女，1981年8月5日出生，汉族，农民，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：李宝剑，安徽李宝剑律师事务所律师。上诉人滁州弘升置业有限责任公司（以下简称弘升置业公司）与被上诉人陈梅花商品房预售合同纠纷一案，前由安徽省来安县人民法院作出（2015）来民一初字第00313号民事判决，宣判后弘升置业公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人弘升置业公司的委托代理人许常生、沈雪冰、被上诉人陈梅花的委托代理人李宝剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：陈梅花于2014年4月13日向弘升置业公司咨询购买该公司开发的“望湖名邸”商品房事宜，弘升置业公司称：从其处购房，首付房价30%，余款从银行办理按揭贷款支付；首付的30%房款，只需交现金38000元，其余部分由购房人出具欠条给弘升置业公司，待交房时再付清。当天，陈梅花就表示要预购一套商品房，并向弘升置业公司交纳了10000元定金，弘升置业公司出具了10000元的定金收据。2014年4月21日，陈梅花（买受人）和弘升置业公司（出卖人）签订了一份“商品房买卖合同”，主要内容有：一、出卖人取得了滁天路南侧（高速路口）编号为Y12020135063地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，取得了建设工程规划许可证，取得了商品房销售许可证，许可证号为（2013）第005号。二、买受人购买由出卖人开发的弘升·望湖名邸小区第11幢1单元802号商品房一套，建筑面积79.91平方米，每平方米3067.40元，房屋价款245116元。三、付款方式和期限：买受人于签约之日付清首付款75116元，余款17万元在7日内办理银行按揭手续。买受人逾期付款的，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限第二天至实际全额付款之日止，按每日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。继续履行合同的，自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款额万分之三的违约金。四、交房期限：出卖人应当在2014年9月30日前将分期验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人自发生之日起30日内已告知买受人的；2、因政府政策变更及出卖人不可预见或无法控制的因素。五、出卖人逾期交付的违约责任：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过60日，自应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。六、合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。七、合同附件与本合同具有同等法律效力。同时，合同附件四的第2条约定：本商品房买卖合同所涉及退房相关条款中已付房款为首付及已付银行月供总额。第3条约定：该商品房实际交付日期以出卖人书面通知为准。此外，双方还就房屋装饰、基础设施、公共配套建筑、保修责任等进行了约定。合同签订当天，陈梅花向弘升置业公司交付购房款现金28000元，弘升置业公司开具了28000元的现金收据，并将之前所交的10000元定金转付为首付款。同时，陈梅花还和弘升置业公司签订了一份借款协议，约定：陈梅花向弘升置业公司借款37116元用于购买商品房，于2014年9月30日前归还。陈梅花还向弘升置业公司出具了一份37116元的收条。2014年6月25日，陈梅花和中国银行来安支行签订了个人一手住房贷款合同，约定陈梅花从中国银行来安支行按揭贷款17万元，期限120个月，月利率5.4584‰，2014年7月3日，中国银行来安支行通过陈梅花账户将17万元转付给弘升置业公司，中国银行来安支行自2014年7月3日起计算陈梅花的贷款利息。交房期满后，陈梅花携款要求弘升置业公司交房，但陈梅花所预购的商品房尚未竣工，不满足交付条件。原审法院认为，弘升置业公司称，合同虽约定交房时间为2014年9月30日，同时也约定因政府政策变更及出卖人不可预见或无法控制的因素，出卖人可据实延期交房，现因国家出台了商品房限购政策、来安县人民政府未能按规划建成“世纪公园”和岱山小学，故其依合同约定可以延期交房；根据合同附件四的补充协议约定，交房日期以出卖人书面通知为准，其尚未书面通知陈梅花交房，因此，其不存在逾期交房。国务院于2010年4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，而陈梅花和弘升置业公司的购房合同签订于2014年4月21日，因此，弘升置业公司辩称的因国家出台了商品房限购政策而延期交房的理由不能成立。同时，陈梅花和弘升置业公司签订的购房合同并未约定将来安县人民政府建成“世纪公园”和岱山小学作为交房的条件，故弘升置业公司的该辩解不能成立。弘升置业公司还辩称，商品房买卖合同附件四约定，商品房实际交付日期以出卖人书面通知为准，其还没有书面通知陈梅花交付房屋，故不存在逾期交房，因该商品房买卖合同是弘升置业公司提供的格式条款，依该条款，弘升置业公司可以无期限地延迟交房时间，显然排除了合同相对方的主要合同权利，应属无效条款，弘升置业公司的辩解不能成立。因此，弘升置业公司未按约定期限向陈梅花交房，构成违约。根据合同约定，弘升置业公司逾期交房60日，陈梅花有权解除合同，故对陈梅花要求解除商品房买卖合同的主张予以支持。按合同约定，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的2%支付违约金。陈梅花虽未提供证据证明其已向弘升置业公司发出了解除合同通知书，但弘升置业公司于2015年1月20日收到陈梅花起诉书时，应视为弘升置业公司已收到陈梅花的解除合同通知，故对陈梅花要求弘升置业公司返还已付房款208000元，并支付4160元（208000元×2%）违约金的诉请予以支持。因弘升置业公司违约，给陈梅花造成了支付银行利息的损失，对陈梅花要求弘升置业公司自2014年7月3日起按本金208000元、月利率5.4584‰赔偿损失的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：1、解除原告陈梅花与被告滁州弘升置业有限责任公司签订的商品房买卖合同；2、被告滁州弘升置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告陈梅花已付购房款208000元、支付违约金4160元；3、被告滁州弘升置业有限责任公司自2014年7月3日起以208000元为基数，按月利率5.4584‰赔偿原告陈梅花的损失，利随本清；4、驳回原告陈梅花的其他诉讼请求。案件受理费4782元，减半收取2391元，由原告陈梅花负担217元，被告滁州弘升置业有限责任公司负担2174元。弘升置业公司上诉称：1、一审法院认定弘升置业公司构成逾期交房属于认定事实错误，应予改判。由于近年来国家对商品房限购政策的出台和来安县政府未能按照规划在弘升置业公司建设成“世纪公园”和岱山小学，导致弘升置业公司的商品房销售受阻，以上情况均属双方商品房买卖合同第八条约定据实延期情形；2、一审法院判决弘升置业公司赔偿陈梅花按照月利率5.4584‰计算损失无合同依据，弘升置业公司应退房款为陈梅花之首付款及已付银行月供总额；3、弘升置业公司目前正克服困难，争取早日交房，法院判决解除合同，会导致工程停滞，损害大多数购房者的利益，社会效果不好；4、陈梅花在履行合同过程中存在延期付款的违约责任，应对弘升置业公司承担逾期付款的违约责任。5、应通知陈梅花贷款银行作为第三人进行诉讼，故原审法院存在违反法定程序的情形。故请求：1、撤销（2015）来民一初字第00313号民事判决，改判驳回陈梅花一审全部诉讼请求；2、陈梅花承担一、二审的诉讼费用。陈梅花辩称：1、合同约定交付期限为2014年9月30日；2、关于损失问题，合同约定的违约金是总房款的2%，该违约金不能弥补陈梅花的实际损失，故应按照5.4584‰计算损失，且合同法有明确规定；3、弘升置业公司的第三项上诉理由是弘升置业公司自身原因造成的，与陈梅花无关；4、关于首付和欠款问题，弘升置业公司与陈梅花之间的合同是成立的，首付38000元也是弘升置业公司同意的，陈梅花也按照约定支付了，不存在陈梅花逾期付款的情形；5、弘升置业公司要求追加第三人无法律依据。弘升置业公司在二审中提供贷款协议一份，证明：陈梅花在银行签订了贷款协议，若陈梅花不还款，则弘升置业公司要承担连带担保责任。陈梅花质证认为，对该证据的真实性认可，但该贷款协议主体是弘升置业公司和银行之间，陈梅花并不知情，合同约定的内容亦与陈梅花无直接关系。本院认证意见为，该证据系弘升置业公司与银行签订，系弘升置业公司为了使房屋买受人能够及时获得购房贷款，从而扩大商品房的销售而自愿同银行签署的协议，买受人对该协议内容及条款并不知情，亦与本案商品房买卖合同纠纷不属同一法律关系，与本案无关，故本院对该证据不予采信。双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：1、案涉商品房买卖合同是否应予解除；2、若解除双方商品房买卖合同，则陈梅花主张的返还购房款、支付违约金及利息的诉讼请求能否成立；3、原审程序是否存在违反法定程序的情形。弘升置业公司与陈梅花签订的商品房买卖合同系双方真实意思之表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。（一）关于案涉商品房买卖合同是否应予解除的问题根据双方商品房买卖合同约定，案涉房屋的交付日期为2014年9月30日，但该房屋至二审开庭之日仍不具备双方商品房买卖合同约定的交付条件，在陈梅花根据双方合同约定支付购房款后，其已经完成了其主要合同义务，弘升置业公司未能按照双方合同约定按期交付房屋，显属违约，理应承担相应的违约责任。根据双方商品房买卖合同第九条的约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。因此，陈梅花主张解除双方商品房买卖合同，有合同依据，本院予以支持。弘升置业公司上诉称，政府限购政策的出台以及来安县人民政府未能按照规划在弘升置业公司旁建成“世纪公园”和岱山小学属于双方合同第八条约定的据实延期情形，本院认为双方之间的商品房买卖合同属于格式合同，在双方对格式条款的合同有不一致理解的情况下，应作不利于提供格式条款一方的解释，双方商品房买卖合同第八条约定的据实延期情形，应属通常意义上的不可抗力范畴，双方买卖合同于2014年签订，政府限购政策出台于2010年，买卖合同签订时间在政府出台限购政策之后，显然弘升置业公司此节上诉理由不能成立。（二）关于陈梅花主张的返还购房款、支付违约金及利息的诉讼请求能否成立的问题根据双方商品房买卖合同第九条，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内返还全部已付款，并按买受人累计已经付款的2%向买受人支付违约金的约定，因陈梅花在银行办理按揭贷款17万元，其作为借款人，是按揭贷款合同的相对方，负有及时偿还银行按揭贷款的义务，其与弘升置业公司之间的商品房买卖合同解除后，其要将退还房款中除其自身支付款项外的其余部分归还贷款银行，从而解除其与银行之间的贷款合同，故弘升置业公司认为原审法院判决返还陈梅花208000元购房款不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。双方商品房买卖合同解除，陈梅花有权依照双方商品房买卖合同的约定主张弘升置业公司支付其累计已付款2%的违约金。弘升置业公司上诉称原审法院按照月利率5.4584‰标准计算损失无合同依据一节，陈梅花在银行办理按揭贷款，因弘升置业公司原因导致双方商品房买卖合同解除，弘升置业公司违约在先，陈梅花为此支付的银行贷款利息应由弘升置业公司承担，且弘升置业公司逾期时间越长，陈梅花因此遭受的损失也越大，双方合同约定的2%违约金已经不足以弥补陈梅花的损失，故原审法院按照月利率5.4584‰由弘升置业公司赔偿陈梅花损失并无不当。原审判决第三项“利随本清”指的是陈梅花应在弘升置业公司实际返还208000元购房款后，陈梅花应及时向银行偿还相应贷款，若逾期不还，则应由陈梅花自行承担相应贷款利息。至于弘升置业公司上诉称，陈梅花存在延期付款情形，应向弘升置业公司承担逾期付款责任一节，因弘升置业公司并未提起反诉，故不属于本案处理范围。（三）关于原审程序是否存在违反法定程序的问题弘升置业公司上诉称，原审法院未依法追加贷款银行为本案第三人参加诉讼，存在程序违法一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，若银行作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应合并审理，否则仅处理商品房买卖合同纠纷，弘升置业公司在一审过程中未对追加银行为第三人问题提出申请，故原审法院处理并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，弘升置业公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4782元，由上诉人滁州弘升置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬代理审判员 付广永代理审判员 郭东武二〇一五年十月八日书记 员代 元 婷附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：