（2015）佛顺法容民初字第2017号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-07-28
案件名称
徐名贵与胡汉方、佛山市顺德区帝花电器实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐名贵,胡汉方,佛山市顺德区帝花电器实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十七条，第五十二条，第五十六条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法容民初字第2017号原告徐名贵，男，汉族，住广西兴业县。公民身份号码：×××4911。委托代理人覃加坚，广东昊亮律师事务所律师。被告胡汉方，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告佛山市顺德区帝花电器实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人胡汉方。两被告共同委托代理人陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。原告徐名贵诉被告胡汉方、佛山市顺德区帝花电器实业有限公司（以下简称帝花公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘德剑适用简易程序独任审理，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人覃加坚，两被告的委托代理人陈莉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年9月29日签订《物业租赁合同》一份，约定：原告将位于顺德容桂四基北关路1街6-7号厂房出租给被告使用，租赁期为3年，从2012年10月10日起至2015年10月10日止，每月租金3910元。原告与被告于2014年3月1日签订《物业租赁合同》一份，约定：原告将位于顺德容桂四基北关路1街7号厂房出租给被告使用，租赁期从2014年3月1日起至2015年10月10日止，每月租金2670元。两份合同都约定被告必须在每月5日前付清该月租金，如被告无故拖欠，原告有权向被告按实欠租金的50%加收滞纳金，如被告拖欠租金25天以上，则视为被告违约，原告有权解除合同，被告须付清拖欠的租金、滞纳金、水电费等杂费，且原告不退还履约金和电费押金。合同签订后，原告已经按双方约定，将上述房屋交付给被告使用，但被告经常不按约定支付租金。从2015年1月起开始拖欠租金，现算至8月份止，已经拖欠了8个月租金，总额为52640元。2015年1月份还欠100元电费。两份合同是两被告签订的，现由被告帝花公司使用，故两被告应对上述债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼请求：1.解除原、被告于2012年9月29日和2014年3月1日签订的两份《物业租赁合同》；2.被告向原告支付租金、电费共47740元及违约金（从起诉之日起计算至实际支付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；3.履约金7820元、电费押金7500元归原告所有；4.被告向原告支付占用费自判决解除《物业租赁合同》之日起计算至实际搬离租赁物之日止，按租金6580元每月计算；5.本案的诉讼费用由被告承担。两被告辩称，一、被告的租金已经支付到2015年4月，原告在起诉状所称的被告从2015年1月开始拖欠租金不符合客观事实；二、被告当时不缴纳租金主要是因为原告的机器设备一直堆放在案涉的租赁物内，被告曾多次要求原告搬出，原告置之不理，而且当时因原告拖欠容桂街幸福股份合作经济社的租金，该股份社的工作人员过来告知被告原告转租给被告的行为是未经过其允许的，因此是无效的租赁合同，要求被告不要再向原告缴纳租金。该股份社的人表示如果被告交给原告之后，居委会还是会向被告追讨租金，所以被告并不存在任何违约行为，原告无权要求被告支付违约金；三、案涉的租赁合同原告并不是该物业的所有人，而且其转租行为也未经过股份社书面同意，所以是无效合同，原告无权要求被告支付租金；四、即使该租赁合同是有效的，但是约定的违约金明显过高，原告也没有提供相关的证据予以证明其产生的实际损失；五、由于被告并不存在任何违约行为，案涉的租赁合同已经到期，因此原告应将收取的水电费保证金予以退还给被告；六、由于原告的原因导致被告不支付租金，而且原告没有履行其完全的交付义务，据被告测量，原告与被告在2014年3月1日签订的租赁合同原告事实上交付给被告使用的面积只有120平方左右，被告之前多支付的租金应予以扣减。诉讼中，原告提交的证据如下：1.原告身份证复印件、被告帝花公司企业查询资料、被告胡汉方身份证复印件各一份，证明双方当事人诉讼主体资格；两被告无异议。2.《厂房及空地租赁合同》一份，证明原告向容桂幸福股份社租赁厂房，涉案的厂房原告有合法的使用权；两被告的质证意见：对真实性无异议，根据该租赁合同，原告只是向居委会承租了157平方，因此原告与被告在2012年9月29日签订的物业租赁合同由于原告并非该租赁物的所有者和使用者，因此该租赁合同是无效的；根据该租赁合同的第5条明确约定，原告在承租期间是不可以转租给他人使用，除非经过股份合作社的书面同意，但事实上原告租赁给被告的转租合同并没有经过股份合作社的书面同意，因此原告与被告签订的租赁合同也是无效的。3.《物业租赁合同》两份，证明原告与被告于2012年9月29日及2014年3月1日分别签订了两份租赁合同，合同约定了租金的数额以及缴纳方式、违约责任；两被告的质证意见：2012年9月29日租赁合同真实性无异议，由于原告并非该租赁物的所有者和使用者，因此该租赁合同是无效的；即使该租赁合同有效，违约金明显过高；2014年3月1日的租赁合同真实性无异议，该租赁合同未经过股份社同意，是无效的，违约金过高。事实上，原告租赁给被告的实际使用面积只有120平方米左右。4.律师所函复印件一份，证明2015年8月3日因被告拖欠租金，原告通过律师函的方式向被告追讨所拖欠的租金的事实；两被告的质证意见：对真实性、关联性及证明内容均不予确认。5.2015年5月16日的支票一张，由被告向原告开具的，用于支付2015年1月至4月的租金，票据金额为26420元，但没有兑现。两被告的质证意见：申请庭后三日内书面发表质证意见并陈述该支票的开具用途。诉讼中，两被告提交的证据如下：１.2012年10月10日收据一份，证明原告于2012年10月10日已收取被告厂房押金7820元，水电费押金7500元，合计15320元，现租赁合同已经到期，原告应将该押金退还给被告；原告对真实性无异议。2.收款收据一张、送货单2张，证明被告已经向原告支付了2015年1月至4月的租金；原告的质证意见：2015年1月1日出具的送货单是用于支付1月份租金，但送货单上面已经注明“未收”，被告所有的租金都是通过银行转账方式支付的，该单据的费用原告没有收到过；2015年2月1日以及2015年4月24日开具的一张送货单和一张收据是被告向原告提交了支票，注明“开票”，票据金额为26420元，用于支付2月、3月、4月的租金，但是该支票并没有兑现，故该两张收据的租金费用，原告也没有收到。3.被告拍摄的相片7份，证明原告一直将其所有的设备堆放在157平方的租赁物内，被告曾多次让其搬走，截至目前，原告都未搬走，该设备占用的面积大概是30多平方，事实上原告只是提供了120平方左右的面积给被告使用。原告的质证意见：对真实性无异议，相片上的设备是原告的，但是占用的面积不超过2平方，在签订合同的时候被告是清楚并愿意原告暂时把东西放在该空地上的，该空地并没有影响到被告的生产和经营，同时在约定租金时原被告已经考虑到原告占用该2平方米左右的空地，因此不存在被告所说的占用30平方左右的地方，也不存在需要退还租金的事实和理由。2015年10月13日，本院至出租厂房实地勘查原告机器设备占用厂房面积事宜，所作的现场照片（包含现场勘查记录）一份。原告的质证意见：由法院认定。两被告的质证意见：由法院认定。经庭审质证、辩证，本院对原、告提交的证据认质如下：对原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信；对证据2、3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；对证据4，原告未提交送达给被告的相应证据，故本院不予采信。对证据5，被告未在本院指定的期限内发表质证意见视为无异议，本院予以采信。对两被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信。对证据2，原告有异议，因2015年1月1日送货单注明“未收”内容，2015年2月1日及2015年4月2日送货单和收据均注明“开票”内容。被告未在本院指定的期限内作出解释并陈述款项的支付方式，故本院对被告主张已经支付2015年1月至4月租金的证明内容，不予采信。对本院现场勘查的照片和记录，本院予以采信。经审理查明，2012年10月1日，佛山市顺德区容桂街幸福股份合作经济社与原告签订《厂房及空地租赁合同》两份，约定：幸福股份社将位于佛山市顺德区容桂街道幸福北关路一街6-7号和7号星瓦结构厂房（建筑面积分别为230平方米和157平方米）租给原告作工商企业之用，租赁期限从2012年10月1日起至2015年9月31日。2012年9月29日，原告与被告胡汉方签订《物业租赁合同》一份，约定：原告将位于容桂四基北关路一街6-7号厂房租赁给被告经营业务，租期从2012年10月10日至2015年10月10日，面积230平方米，每月租金3910元，履约金7820元，电费押金7500元；如被告胡汉方单方在租赁期内终止合同，视为违约，原告不退回履约押金和电费押金；被告胡汉方应在每月5号前一次性付清当月租金，如超过10日交租金，按月租金总额的50%罚收滞纳金，如超过25天仍未交付租金，视为被告违约，原告有权终止合同，收回物业，不退回履约金和电费押金。合同签订后，被告胡汉方向原告交付了履约金7820元和电费押金7500元，共计15320元。2014年3月1日，原告与被告胡汉方签订《物业租赁合同》一份，约定：原告将位于容桂四基北关路一街7号厂房租赁给被告经营业务，租期从2014年3月1日至2015年10月10日，面积157平方米，每月租金2670元；如被告胡汉方单方在租赁期内终止合同，视为违约，原告不退回履约押金和电费押金；被告胡汉方应在每月5号前一次性付清当月租金，如超过10日交租金，按月租金总额的50%罚收滞纳金，如超过25天仍未交付租金，视为被告胡汉方违约，原告有权终止合同，收回物业，不退回履约金和电费押金。原告按照上述《物业租赁合同》向被告胡汉方交付了厂房，但将若干机器设备放置于容桂四基北关路一街7号厂房内。经本院现场勘查，上述机器设备占用面积约15平方米。被告胡汉方开具顺德农村商业银行支票一张（金额为26420元）向原告支付租金，但该支票未能承兑。2015年1月起，被告胡汉方支付了5000元后未再支付租金。庭审中，原告确认：其与佛山市顺德区容桂街幸福股份合作经济社与原告签订《厂房及空地租赁合同》已经于2015年9月30日解除，其主张的租金从2015年1月份计算至2015年9月30日止。另查明，为查明案涉厂房是否取得建设工程规划许可证和办理报建手续，本院向佛山市顺德区容桂街道国土城建与水利局和佛山市顺德区发展规划和统计局发函调查，但上述部门至今未作答复。本院认为，原告与被告胡汉方签订的是《物业租赁合同》，双方租赁的标的物为厂房，故本案适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。该解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告与两被告未能提交涉案厂房取得建设工程规划许可证和办理报建手续的相应证据，经本院向国土城建部门调查，亦未获取办理了报建手续的相应资料，故涉案厂房本院认定为未取得建设工程规划许可证，未办理报建手续，故原告与被告胡汉方签订的《物业租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案厂房由原告向佛山市顺德区容桂街幸福股份合作经济社承租，被告胡汉方占用了原告的厂房，进行经营，获得利益，根据民事活动应公平合理、等价有偿的原则，被告胡汉方应支付占用期间的使用费。本院参照双方签订的《物业租赁合同》约定的每月租金6580元（3910元+2670元），来计算被告胡汉方应支付的使用费。被告胡汉方自2015年1月起除已经支付的5000元外未支付余下占用使用费，故自2015年1月起计至2015年9月30日未支付的使用费共计54220元。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。虽然原告与被告胡汉方签订的两份《物业租赁合同》均对违约支付租金没收履约金、电费押金和支付滞纳金进行了约定，但该条款并非属于有关解决争议方法的条款。故合同无效，该条款亦属无效，故本院不再支持原告要求解除合同和没收履约金、电费押金及支付违约金的诉讼请求。《物业租赁合同》为原告与被告胡汉方之间签订，被告帝花公司并非是上述合同的相对方，其使用了上述厂房是受益于胡汉方对外实施的民事活动而占用的厂房利益，而非为被告帝花公司与原告之间实施的民事活动而直接占用了原告的厂房利益。故帝花公司不承担向原告直接支付占用使用费的义务。本院对原告要求被告帝花公司承担支付责任的诉讼请求不予支持。两被告抗辩称，原告转租未获得佛山市顺德区容桂街幸福股份合作经济社的同意而属非法且原告拖欠该股份社的租金。本院认为，此属于原告与其上手出租人之间的纠纷，与本案不属于同一法律关系，两被告不得依据原告与上述股份社之间法律关系来对抗其与原告建立法律关系而引发义务的履行。原告将其所有的机器设备放置于被告胡汉方承租的容桂四基北关路一街7号厂房内且占用面积约15平方米，影响了被告胡汉方对该厂房的有效使用，故对机器设备占用面积内厂房的使用费予以扣减。依据2014年3月1日的《物业租赁合同》，厂房面积157平方米租金共计2670元，每平方米租金为17元。2014年3月1日至2015年9月30日，共计19个月，故占用15平方米厂房的使用费计算为4845元（17元×15平方米×19个月）。被告胡汉方已经支付的履约金7820、电费押金7500元共计15320元，予以扣减。故被告胡汉方仍需支付的占用使用费为34055元（54220元-15320元-4845元）。原告主张被告胡汉方支付电费，但未提交证据予以证明，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条的规定，判决如下：一、被告胡汉方于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐名贵支付自2015年1月1日起至2015年9月30日止的厂房使用费34055元；二、驳回原告徐名贵的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费688.25元（已减半收费，由原告徐名贵预交），由原告徐名贵负担363.25元，被告胡汉方负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 刘德剑二〇一五年十月三十日书记员 宋晓贲 来源：