（2015）台路民初字第1907号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-02
案件名称
蔡友尚与梁仙正、林丽华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市路桥区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡友尚,梁仙正,林丽华,梁某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）台路民初字第1907号原告蔡友尚。委托代理人（特别授权代理）王荷飞。被告梁仙正。被告林丽华。委托代理人（特别授权代理）梁仙宝。被告梁某。原告蔡友尚与被告梁仙正、林丽华、梁某为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月10日进行了公开开庭审理。原告蔡友尚及其委托代理人王荷飞、被告梁仙正、被告林丽华及其委托代理人梁仙宝到庭参加诉讼，被告梁某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡友尚诉称，2012年2月9日，经袁素芳、孔庆东等人介绍，三被告将坐落于台州市路桥区桐屿街道立新村富通家园62幢755号、756号、757号三间四层楼房出卖给原告所有，同日，原告支付三被告预付款200000元。后双方于2012年2月23日签订了一份房屋转让协议，约定房屋出让总价人民币1725000元。因签订转让协议时，被告梁某未满18周岁，故由其法定代理人被告林丽华和梁仙正在房屋转让协议上签字，并由原告向被告支付购房款共计人民币1525000元（不含预付款）。现原告得知自己在被告处购买的三间房屋土地系农村集体所有，无法办理产权变更登记手续。现请求确认原告与三被告之间签订的房屋转让协议无效；判令三被告返还原告购房款合计人民币1725000元及上述款项自2012年2月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（其中自2012年2月9日至2015年8月18日止的利息共计人民币729100元）。被告梁仙正和林丽华辩称，本案讼争房屋系被告梁仙正与林丽华于2002年向台州市路桥区桐屿街道立新村村民陈理友、陈理祥及陈仙法三人购得宅基地，并自行建造了三间四层半房屋。后被告梁仙正、林丽华将上述房屋出卖给原告所有，2012年2月9日，原告支付被告林丽华预付款200000元，双方于同年2月23日签订了一份房屋转让协议，约定房屋总价款合计人民币1725000元。协议签订后，原告按约向被告林丽华支付全部购房款；被告亦将讼争房屋交付原告使用，并将其与陈理友、陈理祥及陈仙法等三人签订的宅基地转让协议原件交付原告保管。综上，原告对本案讼争房屋的土地使用权系农村集体所有的事实应为明知，且现行法律尚未明文禁止农村房屋转让，原、被告双方就涉案房屋签订的转让合同并未违反法律强制性规定，应为有效。现原告主张房屋转让协议无效、要求被告退回其全部购房款的行为，违反了诚实信用原则，应承担相应的违约责任，被告可按协议约定没收原告的全部房屋转让费和预付款；同时原告应支付被告按国家关于房屋使用年限规定的比例计算的房屋折旧费。另由于被告梁某系被告林丽华之子，其在被告梁仙正、林丽华向村民购买宅基地时不到十周岁，既无民事行为能力，又不具备购买相应财产的能力，其在原、被告双方签订协议时仍未满十八周岁，故其与本案没有关联，不是本案的适格被告。被告梁某未作答辩。经审理本院查明，本案讼争房屋坐落于台州市路桥区立新村富通家园62幢755号、756号、757号，南北朝向，共三间四层半楼房。2003年5月23日，被告梁仙正、梁某分别向案外人陈理祥、陈理友、陈仙法三户购得共三间宅基地，并自行在该宅基地上建造了上述三间房屋。2012年2月9日，原告经人介绍向被告梁仙正、梁某购买本案讼争房屋，并于同日支付被告林丽华预付款200000元。后双方于2012年2月23日签订房屋转让协议，约定被告梁仙正、梁某将本案讼争房屋自愿转让给原告，原告于协议签订之日支付两被告购房款合计人民币1680000元整（含预付款200000元）。后双方补充约定，购房款合计人民币1725000元。协议签订后，原告支付被告林丽华购房款合计人民币1725000元，同时，被告将房屋交付原告，并将其与案外人陈理祥、陈理友、陈仙法等家庭签订的房地产买卖合同复印件交给原告。另查明，被告林丽华与被告梁某系母子关系，两人均系非农业户口居民。被告梁某在签订上述所有房屋转让协议时尚未成年，其所有的签字捺印均由被告林丽华代为行使。被告梁仙正系台州市路桥区横街镇陈家村农业户口居民。本案讼争房屋的宅基地系台州市路桥区桐屿街道立新村集体所有，其中756号房屋的所有权和集体土地使用权登记在陈理祥之子陈攀名下，757号房屋集体土地使用权登记在陈仙法名下，755号房地产权属和7**号房屋所有权尚未办理初始登记手续。上述事实有当事人提交的身份证、人口基本信息查询表、房屋转让协议、收条、存款凭条、路桥分局国土资源局地籍档案查询单、宅基地使用权登记申请书、路桥区住房情况查询记录、房地产买卖合同复印件及原、被告的陈述等所证实。本院认为，原、被告之间有关本案讼争房屋的买卖包括相应的宅基地使用权，该宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。被告梁仙正、林丽华、梁某均非本案讼争房屋所在村的集体经济组织成员，且林丽华、梁某系非农业户口居民，故被告梁仙正、梁某与案外人陈理祥、陈理友、陈仙法等家庭签订的房地产买卖合同应认定无效。三被告在受让的上述农村宅基地上建造房屋，并将讼争房屋转让给原告蔡友尚，原告亦非该农村集体经济组织成员，故原、被告间订立的房屋转让协议亦为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告梁某系合同当事人，其虽在购买讼争房屋宅基地、出卖房屋时均未成年，但其法定代理人即被告林丽华愿以其名义代为购买、建造房屋以及出卖等，被告林丽华的行为应视为法定代理行为，故本院对于被告林丽华主张本案与被告梁某无关的辩称不予采信。综上，原告应返还被告梁仙正、梁某讼争房屋，被告梁仙正、梁某应返还原告购房款1725000元，鉴于被告林丽华系购买宅基地、买卖房屋的实际经办人和购房款的实际收款人，其亦未提供证据证明已将收讫的1725000元全额交付被告梁仙正和梁某，应共同承担上述返还义务。同时原告主张因合同无效要求被告赔偿其上述款项按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，合理合法，本院依法予以支持，其中预付款200000元的利息自2012年2月10日起算，购房余款1525000元的利息自2012年2月24日起算。被告辩称要求原告支付其按国家关于房屋使用年限规定的比例计算的房屋折旧费，房屋折旧系客观存在的事实，与原、被告之间的房屋买卖行为没有因果关系，被告的上述辩称于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告蔡友尚与被告梁仙正、梁某于2012年2月23日签订的房屋转让协议无效。二、被告梁仙正、林丽华、梁某于判决发生法律效力之日起十日内返还原告蔡友尚人民币1725000元并支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（其中200000元自2012年2月10日起计算至判决确定的履行之日止、1525000元自2012年2月24日起计算至判决确定的履行之日止）。三、原告蔡友尚于判决发生法律效力之日起十日内返还被告梁仙正、梁某坐落于台州市路桥区桐屿街道立新村富通家园62幢755号、756号、757号的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告蔡友尚的其他诉讼请求。案件受理费人民币26450元，依法减半收取13225元，由原告蔡友尚负担1000元、被告梁仙正、林丽华、梁某负担12225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19－900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李夏瑾二〇一五年十月三十日代书 记员 陈 惠 微信公众号“”