（2013）穗番法民三初字第907号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-11-30
案件名称
黄如娇与周琳房屋买卖合同纠纷2013民三初907一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄某某,周某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法民三初字第907号原告：黄某某，身份地址广东省英德市桥头镇桥头居委会黄屋村21号。委托代理人：覃东明，广东至信律师事务所律师。被告：周某，身份地址贵州省瓮安县瓮水办事处北西路7号2幢1单元1号。委托代理人：陈家琪，广东仲衡律师事务所律师。委托代理人：陈苑，广东仲衡律师事务所律师。原告黄某某诉被告周某商品房买���合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托代理人何东明，被告的委托代理人陈家琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月17日，原、被告在广州市美满房地产代理有限公司的促成下，就位于广州市番禺区钟村街祈福新村月明轩5街19号1楼01室房屋的买卖签订了《买卖合同》，其中合同约定，被告以1100000元向原告购买上述的房屋，被告于签订合同当天向原告支付20000元定金，交易时间为收定金之日起三个月内完成。合同签订后，原告依约收取了被告支付的20000元定金。2013年7月17日，被告向原告发出一份《申明》文件，陈述由于被告无法办理社保的相关手续，导致不能办理按揭贷款。2013年8月5日，原告发函给被告催促其办理房屋过户手续，但至今仍没有与原告办理相关的手续。原告认为，被告��过合同约定房屋交易的时间没有履行义务，是由于被告无法办理社保手续，未能取得在广州市地区购房及按揭贷款资格的个人原因所造成，从而导致房屋无法过户，不能实现合同目的，被告的行为已构成违约。根据《买卖合同》第12条约定，被告应支付房屋成交价10%的合同违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年4月17日签订的关于广州市番禺区钟村街祈福新村月明轩5街19号1楼01室房产的《买卖合约》；2、被告支付合同违约金110000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、《买卖合约》系原、被告双方的真实意思表示，内容合法，系有效合同，受法律保护。原告要求解除合同无事实和法律依据，双方应继续履行合同。《买卖合约》第19条备注中的第5点注明：房屋过户时间于买方社保出来就可以即时过户；第7点业主持有银行同贷书后才与买方过户，由此得知，双方在签订合同之时，原告已知晓被告未参加广州地区的社保，暂不符合银行办理按揭的要求，亦不符合房管局办理过户的要求这一事实。现被原告以被告未参加广州地区社保，不能办理银行按揭，不符合房管局的过户要求为由，起诉被告解除合同，既不符合法定解除的情形，也不符合约定解除的情形，双方都应继续履行《买卖合约》。2、被告没有违反《买卖合约》的约定，无需向被被告支付违约金110000元。2013年4月17日《买卖合约》签订当日被告支付了定金20000元，2013年5月份开始按照正常程序连续购买广州地区的社保，并在2013年6月5日以代替原告向银行提前还贷的方式支付了首期房款200000元（首期房款中剩下的90000元按照《买卖合约》附件第2条第（3）项约定的条件具备后再行支付），为原告向银行支付了“提前还款补偿金”908.94元以及承担了房屋交易相关的税费26012.78元。因此被告按照合同约定履行了合同义务，并无任何违约行为，综上所述请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告黄某某为位于广州市番禺区钟村街祈福新村月明轩5街19号1楼01室（以下简称“涉讼房屋”）的权属登记人，2011年1月11日广州市国土资源和房屋管理局于核发了涉讼房屋的产权证，记载房屋建筑面积为60平方米。2013年4月17日，原告黄某某（合同为买方）与被告周某（合同为买方），以及广州市美满房地产代理有限公司（合同为经纪方）共同签订了《买卖合约》，其中合约约定，原告将涉讼房屋出售给被告，交易总额为1100000元；卖方持有该物业之房地产权属证明，保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为��卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则卖方须赔偿买方及经纪方由此引起的一切损失；由于卖方原因造成物业不能办理产权登记或卖方发生被政府或司法机关查封等情形由卖方承担全部责任；物业成交价为1100000元，本次交易所产生的税费由买方支付；卖方交付该物业予以买方使用之日为业主收齐首期楼款当天；买方同意向经纪方支付10000元作为咨询及中介服务费；被告于签订房屋买卖合约时支付定金20000元给被告。双方过户之日签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据受理后即日内，买方付清首期楼款290000元；余款800000元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷���额与原贷款之间差额由买方以现金支付，交易手续如因房地产交易中心、房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延；卖方违约、悔约、不将该物业售予买方，卖方须向买方退回已收取买方所有款项、退回买方代卖方已支付该物业交易产生的所有费用、赔偿定金同等数目之金额、赔偿该物业成交价的10%作违约金给买方，惟买方不可再进一步追究责任或任何赔偿，卖方对此并无异议；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行约定的其他义务，逾期10天，买方有权不再购买该物业，卖方须向买方退回已收取买方所有款项、退回买方代卖方已支付该物业交易产生的所有费用、赔偿定金同等数目金额、赔偿该物业成立价的10%作为违约金给买方，惟买方不可再进一步追究责任或任何赔偿，卖方对此并无异议；买方违约、悔约、不买入该物业，逾期10天，则卖方有权没收定金，并须向卖方退赔偿该物业成交价的10%作违约金给买方，卖方有权再将该物业出售与任何人，惟卖方不可再进一步追究责任或任何赔偿，买方对此并无异议；卖方银行贷款金额约200000元由买方负责还贷，买方配合卖方提前还贷的工作；卖方配合买方办理提前交地税、契税等；过户时间于买方社保出来可以过户时就即时过户，买卖双方对此并无异议；业主持有银行同贷书后才与买方过户，交易时间于收定金之日起三个月内完成。2013年4月17日，被告支付了购房定金20000元给原告，原告签署了《业主收款证明》给被告收执。2013年4月23日，被告代原告向广州市番禺区地方税务局钟村税务分局支付了营业税、销售建筑物或构筑物，个人所得税和房屋转让所得税等共计26012.78元。原、被告双方签署了《声明》确认上述的事实，原告并承诺如交易不���功，配合被告退回此款。2013年6月5日，被告支付200000元给原告用于偿还涉讼房屋的抵押贷款本金和利息共196788.03元，及还款补偿金908.94元等费用。原告签署了《业主收款证明》给被告收执，证明上注明“此款项是买方周某支付给卖方黄某某的部分首期楼款”内容。2013年6月13日，涉讼房屋的抵押登记涂销。2013年7月18日，被告向原告发出了《申明》，主要内容为《买卖合同》签订后，因经纪方不能兑现承诺为买方提前办理社保的相关手续，导致买方不能办理按揭贷款支付卖方，同时由于经纪方居间拟定合约部分失当，致使部分不明甚至矛盾，给实际履行合约造成困难。如合约第19条补充约定的第8条规定“交易时间于收定金之日起三个月内完成”，该约定与附件约定的按揭付款方式相矛盾；按照约定的按揭付款方式，买卖双方于“交易过户”之日才正式签订《广州市房地产买卖合同》，且买方支付首期房款29万元还需满足“取得房地产交易中心收缴证件后”这一条。当首付完成后，其余房款尚需根据房管部门、银行等国家机关的相关要求才能实现按揭支付，为此合同约定了交易手续可能因此顺延；事实上，受社保和按揭贷款所需条件的限制，买卖双方完成交易的时间存在不确定因素，非买卖双方意愿所能决定；在买卖双方有诚意达成交易的情况下，由于经纪方的承诺和拟约不当，直接导致了买卖双方陷入交易困境，经纪方为此应承担相应过错责任；基于以上情况，提出三个解决方案供考虑：一、合同约定履行。1、卖方向买方提供银行账户、账号，买方将首付尾款7万元支付给卖方，卖方于收该款当然依约向买方先行交付房屋；2、买方交纳当地社保满13个月（尚差10个月），具备按揭贷款条件后，经���方与卖方协助、配合买方完成按揭贷款支付给卖方；3、其余事项按原约定履行。二、解除合同：1、卖方在收到本通知后十日内返还买方已支付的房款22万元；2、买方已付税费等损失，由经纪方和卖方连带赔偿买方。三、搁置争议：等十个月后办理按揭贷款后全款付清，完成过户手续。2013年7月25日，原告向被告发出《复函（一）》，主要内容为原告确认收取上述的《申明》，认为原告并不存在合同的过错，建议双方与经纪方按下列的思路解决：1、被告支付的20000元定金，代原告偿还银行房屋抵押贷款200000元，于合约解除生效后7天内返还给被告；2、被告代原告支付的地税款26012.78元，由经纪方协助到税务部门办理退税手续，款项归被告所有。2013年8月5日，原告以寄快递方式向被告发出《房产过户催告函》，主要内容为原告要求被告收到函件7天��办理房屋交易过户手续，否则追究被告的相关的法律责任。2013年8月9日，被告向原告发出《关于“房产过户催告函”的复函》，主要内容为被告认为原告对《买卖合约》的理解断章取义，现在办理过户手续的条件尚未成就，原告不要××目催促办理过户手续，再者如原告要提前办理过户手续，并非双方的意愿所能完成，尚须取得相关部门的许可，该情况在合约中已经明确；《买卖合约》是通过经纪公司居间介绍，经纪公司对合约的履行负有法律的协助义务，原告不应回避经纪公司直接提出的不合理要求。2013年8月16日，原告以被告超过合同约定过户交易时间经催告仍未履行合同义务，且因其个人原因无法办理社保手续，取得在广州市地区购房及按揭贷款资格，无法完成房屋交易，导致合同目的不能实现为由，诉至本院。庭审中，被告确���其户籍在贵州省瓮安县瓮水镇办事处北西路7号2幢1单元1号；在《买卖合约》签订前其在深圳市购买社保，后因购买涉讼房屋在2013年5月才在广州社保购买。为此提交了《社保费申报缴款个人明细》打印件、《缴费历史明细表》证明。原告认为，其并不清楚被告购买社保的情况，中介公司确认被告可以签订房屋买卖合同，证据证明了被告只是在《买卖合约》签订后从2013年5月开始购买社保，合约签订时其不具备购买房屋的资格。原告认为，根据《买卖合约》的约定，涉讼房屋的交易时间是在交付定金3个月内完成，事实上至本案诉讼为止远远超过3个月的履行日期，原告发出书面催告，被告仍然无法完成交易，被告至今尚未具备购房的资格，无法实现合同的目的，因此原告根据合同法的规定和合同的约定要求解除《买卖合约》。被告认为，《买卖合约》约定房屋过户的���间于被告社保出来的时候可以过户，对此双方并无异议，业主持有银行同贷书后才与被告办理房屋过户，双方约定房屋的过户时间为被告能够提供符合购房资格社保证明的时候；受国家限购政策的影响，购房人向房地产交易登记部门申请房地产转移登记时，必须提供自购房之日起算的前两年内在本市连续缴纳一年以上缴纳个人所得税证明或缴纳社会保险的证明作为申请材料，因此，过户时间也只能是被告社保符合购房条件的时间；另外各商业银行对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险交纳证明的非本地居民也是暂停发放购房贷款，故被告持有银行同贷书的前提也是必须符合相关的社保资格；《买卖合约》签订的时候，原告和中介公司对被告的社保情况是知悉的，故在合约签订时特别作出备注，约定”买卖双方对此并无异议”；至于《买卖���约》约定交易时间于收定金之日起三个月内完成，则明显与其他合约条款相矛盾，也有悖于合约的签订背景及实际履行情况；由于被告的社保证明何时办妥、能否提前办妥具有不确定性，双方的交易过户时间也存在不确定性，上述的约定并不符合客观交易事实和合约当事人真实意愿，此条款仅为督促被告积极办理有关社保证明而拟定，并不具备可操作性；根据《中华人民共和国合同法》第125条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，综合分析原、被告双方签订《买卖合约》的背景和目的、限购政策下二手房交易的客观现实，涉讼房屋的交易过户时间应以”买方社保出来可以过户时”为准；鉴于过户条件尚未成就，原告催促被告办理房屋过户手续，甚至要求解除合同是毫无道理，不具备任何法定可解除的条件。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合约》、《付款证明》、《申明》、《房产过户催告函》、以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原告黄某某与被告周某签订的《买卖合约》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均有约束力。其中《买卖合约》包含了原、被告之间的涉讼房屋买卖合同法律关系，及原、被告与中介公司之间的居间合同法律关系。双方争议的焦点是双方当事人没有继续履行合同的原因及责任。对此，原告主张是被告不具备购房资格，并逾期办理按揭贷款手续和房屋过户手续。被告对此不予认可，认为合同约定了双方同意房屋过户的时间是被告具备购房的社保条件，及原告获得银行同贷书的时候，被告并���违约责任。本院认为，2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市过快上涨的通知》，原、被告应当清楚知道被告获得银行的购房贷款的条件。2011年2月23日，广州市人民政府办公厅公布《广州市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，在广州市地区实施住房限购的政策，其中规定购房人向房地产交易登记部门申请房地产转移登记时，买方为非户籍境内居民的，还须提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。《买卖合约》约定：被告申请以银行按揭贷款方式向原告支付购房款；过户时间于买方社保出来可以过户时就即时过户，买卖双方对此并无异议；业主持有银行同贷书后才与买方过户”，但同时又约定“交易时间于收定金之日起三个月���完成。”但对于被告满足购房、支付房款资格的具体时间、以及由谁来确定被告何时满足购房、付款资格等具体细节，合同中并未明确约定。合约对于房屋交易过户期限的约定不清晰并存在矛盾，导致双方对于涉案合同能否继续履行、如何履行等问题产生争议，在双方最终不能达成协商一致意见情况下，合同的履行已陷入僵局。现原告要求解除双方建立的涉讼房屋买卖法律关系，本院予以支持。合同不能继续履行，双方均有责任，理应各自承担损失。原告提出要求被告支付合同违约金110000元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄某某与被告周某于2013年4月17日就位于广州市番禺区钟村街祈福新村月明轩5街19号1楼01室建立的房屋买卖合同法律关系；二、驳回原告黄某某其余的诉讼请求。本案受理费2500元，原告黄某某和被告周某各负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘志强人民陪审员 张智珊人民陪审员 卢艳桩二〇一五年十月三十日书 记 员 马敏婷 来自