（2015）金婺民初字第2630号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-07
案件名称
杭州龙福物业管理有限公司金华分公司与裴卫珍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州龙福物业管理有限公司金华分公司,裴卫珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2015）金婺民初字第2630号原告：杭州龙福物业管理有限公司金华分公司。法定代表人：陈卫星。委托代理人：曹静琼（。委托代理人：邵雨江（。被告：裴卫珍。原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称：龙福物业公司）为与被告裴卫珍物业服务合同纠纷一案，于2015年9月6日向本院起诉，本院同日受理后，依法由审判员吴松玲独任审判，于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹静琼、邵雨江和被告裴卫珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙福物业公司起诉称：原告根据2013年2月与金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）签订的《香格里临时物业服务合同》及相关法律规定：业主有及时足额缴纳物业服务费之义务，如业主拒不缴纳物业服务费等各项费用，原告可依法按照有关法律、法规处理，由此引起的一切催讨费用由该业主承担，对逾期不缴纳者，从逾期之日起按合同约定日千分之二缴纳违约金等。合同签订后，原告按约履行了相应职责，但被告未缴各项费用，经原告多次催讨无果。现原告龙福物业公司诉请法院：被告支付香格里花园5-B-501室的物业服务费2366元、车辆使用费270元、车库电费9.60元、违约金1768元（暂计算至2015年6月30日，具体计算至实际履行日），律师费500元；被告承担本案诉讼费。被告裴卫珍辩称：物业服务合同应由业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订，故居委会不具备签订《香格里临时物业服务合同》的主体资格，而业主委员会也仅是履行签订合同的手续。居委会作为居民自我管理、教育、服务的基层群众性自治组织，无权干涉业主选聘物业服务企业的权利，更无权代替业主自作主张制定物业服务企业以及直接设定《物业服务合同》项内涉及业主切身利益的收费标准、服务标准等民事权利。原告以《香格里临时物业服务合同》向被告主张权利属对象错误。且该合同亦约定原告应向中标的物业公司（越华公司）收取应急期间的物业服务费。物业服务收费属价格法调整范畴，价格、建设主管部门制定的等级评定标准是本案可供执行的唯一依据。综上，原告不能提供其为本小区所提供的物业服务水平、物业服务成本等要素，又不能提供其为小区服务所形成的与员工有劳动关系的社保证据证明，请求法庭查明事实，公正判决。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告龙福物业公司提交的证据：1.《香格里花园临时物业服务合同》1份，证明原告收取物业费等费用的合法性；2.物业费催缴记录、律师函、香格里花园物业费催缴公告各1份，证明原告多次向被告催讨物业费等费用的事实；3.关于龙福物业就香格里花园物业服务的说明、公告、告香格里全体业主书各1份，证明物业服务合同的合法性和服务期限；4.《终止协议》1份，证明原告已于2014年7月31日撤离小区的事实。被告裴卫珍提出质证意见：对证据1，合法性有异议，合同的签订主体不合法；对证据2，被告未收到律师函，也未接到催缴电话，未看到过催缴公告；对证据3，说明的合法性有异议，该证的出具人系签订合同的当事人，等于自己为自己证明，不具有证明力，且原告系2014年2月撤离本小区，对公告的合法性有异议，业主大会才是主体，三江街道应只起到指导作用，而非直接参与，三江街道与原告系委托关系，与业主无关，告香格里全体业主书未在小区张贴；对证据4，该证无落款日期，不具有法律效力，且合同当事人无权对第三方设定义务。本院认为：对证据1和证据4，被告所有的金华市香格里花园5-B-501室房屋属金华市婺江新村社区居民委员会（以下简称：居委会）辖区，2013年1月31日，该小区物业公司因故撤离，因春节临近和小区无业主委员会，居委会为了广大业主利益与原告签订物业服务合同和终止协议合法有效，予以认定；对证据2，查询单形成于第三方的快递公司，据其记载的信息，原告委托浙江民禾律师事务所起草律师函后已送达被告的事实，可以认定，对原告已向被告催取物管费等费用的事实，予以认定；对证据3，说明系居委会所出，公告和告业主书内容与证据1相符，对其证明力，予以认定。对被告裴卫珍提交的证据：1.业委会对龙福服务质量调查结果的说明1份，证明原告与居委会所签的物业服务合同没有召开业主大会，对业主不发生法律效力，且原告服务质量极差和未张贴过公示的事实；2.物业工作急需各级领导处理的函1份，证明物业服务合同未备案和违法，且许多业主对该合同提出质疑，拒交物业费，原告进行强制服务和原告对小区存在的问题未采取积极处理措施的事实；3.香格里花园物业查验资料1份，图片4份，证明原告管理混乱（业主的车辆被原告拉走卖掉），并未完全尽到物业服务的义务，存在重大瑕疵的事实；4.香格里花园业委会2014年收支汇总表1份，水电费交纳票据6份，证明原告未尽物业服务的义务及2014年2月后，原告已撤离小区（因为该时间开始，所有费用均由业委会缴纳）的事实；5.开发区供电所公告1份，证明因原告未及时缴纳电费，造成电梯停止运转，影响业主正常使用的事实；6.会议记录及签到表各1份，证明原告配备的人员仅有17-20人，未达到金华市相关部门两级等级评定标准（至少25人）和服务存在瑕疵（如保洁等）的事实。原告龙福物业公司提出质证意见：对证据1，有异议，该证系第四届业委会所出，与原告在服务期间无关联；对证据2，因该合同是临时合同，根据相关法规，该合同无需备案，对证据3，查验资料记载的设施设备需要动用维修基金，但因业委会未成立，故没法使用，图片与本案无关联，对证据4，收支明细是九月开始的，与原告无关联，对证据5真实性无异议，但因被告等人未缴纳物业费，造成原告亏损，最终由居委会垫付该笔费用，对证据6，原告实际上的工作人员有30人，开会期间有些人休息或在值班，不可能所有人都到齐。本院认为：对证据1-5，均系针对原告在该小区提供物业服务的合法性和服务质量所举，居委会与原告所签合同的合法性已在原告举证时认定，不再重复说理，原告作为物业服务公司，在日常管理过程中发现存在问题并提出整改属行使管理职权，被告并无足以采信的证据证明原告的服务与其收费标准不符，对上述证据的证明力，不予认定；对证据6，众所周知，物业服务部门日常服务中的门卫等岗位为24小时在岗，上述人员不能参加会议实属正常，仅凭该证不能证明被告的待证事实，不予认定。根据上述确认有证明力的证据及原告方的当庭陈述，本院确认本案事实如下：被告裴卫珍系金华市婺城区三江街道香格里花园5-B-501室业主。2013年1月31日，香格里花园原物业公司因故撤离。次日，金华市婺江新村社区居民委员会（此时该小区无业委会）与原告龙福物业公司签订《香格里花园临时物业服务合同》，约定由原告提供该小区的物业服务，期限自2013年2月1日至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准为小高层住宅每平方米1.20元／月；开始征收物业服务费时间为2013年5月1日，逾期支付按应付金额的日千分之二支付违约金；龙福物业公司可以参加下一次香格里花园物业服务公开招标，若通过公开召标中标的，按中标条件重新签订物业服务合同，收费标准自2013年2月1日开始，若其他公司中标，中标单位须承担龙福物业公司应急期间的物业服务费（标准为2012年度物业服务费价格即合同约定价）和采购的设备、办公用品等费用，并由中标物业单位进驻时支付给龙福物业公司等。当日，原告进驻小区提供服务。2014年7月31日，经双方协商终止上述合同。被告裴卫珍系金华市婺城区三江街道香格里花园5-B-501室业主，该房建筑面积为164.34平方米，结构系多层，该房屋自2013年2月1日-2014年7月31日期间的物业服务费为2366元，经原告催收，被告至今未缴纳。审理中，原告撤回要求被告给付车辆使用费270元、车库电费9.60元和律师费500元的诉请。本院认为：金华市婺江新村社区居民委员会（以下简称：居委会）因香格里花园原物管公司撤离时无业委会和临近春节，为了广大业主的利益与原告签订的《香格里花园临时物业服务合同》合法有效，其效力及于小区全体业主。原告已按约提供物业服务，被告作为该小区的业主已实际上接受了服务，也未对原告的服务提出异议，其应按居委会与原告所签的合同履行。原告要求其缴纳物业服务费和支付违约金的请求，予以支持。但合同约定的违约金标准过高，本院调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。被告抗辩其所在小区在居委会与原告签订《香格里花园临时物业服务合同》期间有业委会，故居委会所签合同对其不发生法律效力和原告提供的服务与合同约定的收费标准不符及撤离小区早于2014年7月31日，无足以采信的证据证明，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告裴卫珍于本判决生效之日起10日内，支付原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司物业服务费2366元和2014年8月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付的违约金。二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告裴卫珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 吴松玲二〇一五年十月三十日代书记员 徐筱玮 搜索“”