（2015）牡民终字第523号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-11-19
案件名称
李妍与牡丹江新世纪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第523号上诉人（原审原告）李妍，女，1985年8月10日出生，汉族，三星（中国）投资有限公司沈阳分公司职员。委托代理人庄铁言，男，黑龙江承成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）牡丹江新世纪房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇中乜河1号楼北侧，组织机构代码74443585-9。法定代表人郑继运，男，该公司董事长。委托代理人王占云，黑龙江正大律师事务所律师。上诉人李妍因与被上诉人牡丹江新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服牡丹江市东安区人民法院（2015）东民初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。上诉人（原审原告）在一审时诉称：2011年6月25日，原告李妍与被告新世纪公司签订了商品房买卖合同，原告向被告购买百好花园小区9栋2单元1602号商品房一套，总房款人民币311247元，原告按合同完全履行了自己的付款义务，被告没有履行合同第十五条约定的出卖人应当在商品房交付使用后60日内为买受人办理房证，实际交房日期为2012年5月15日，60日后原告多次要求被告为其办理房证，被告一直拖延至今未办，为了维护原告的合法权益，原告要求判令被告履行合同并为原告办理房产证，被告承担逾期办理房产证违约金人民币69388元，起止日期是2012年8月15日至2015年1月15日，被告承担本案的全部诉讼费用。被上诉人（原审被告）在一审中辩称：原告起诉没有依据，请求驳回诉讼请求，原告已经实际占有该房屋，逾期办理房证责任不单纯是被告的，要求被告承担全部责任违背公平原则。原审认定：2011年6月25日，原告李妍与被告新世纪公司签订商品房买卖合同，合同约定：“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第9幢2单元021602号房。该商品房建筑面积65.88平方米。……第四条：计价与价款。按建筑面积计算该商品房单价为人民币3894元，总金额人民币311247元整。……第八条：交付期限。出卖人应当在2011年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格……第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。……第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金……。”2011年8月4日，原告向被告交纳购房款311247元，被告新世纪房地产公司为原告开具了销售不动产统一发票。被告于2012年5月15日将房屋交付给原告使用。原审认为：原告在与被告履行商品房买卖合同中发生争议，故本案的案由应为商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。关于原告李妍主张被告新世纪公司给付自2012年8月15日至2015年1月15日止的逾期办理房产证违约金人民币69388元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告李妍履行了全部合同义务，向被告新世纪房地产公司交纳了购房款，被告新世纪房地产公司具有按期交付房屋的合同义务，原、被告双方在该合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如果买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。关于逾期办理产权登记但买受人不退房情况下双方没有约定违约金，现原告不要求退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原告已向被告新世纪公司交纳购房款311247元，被告新世纪房地产公司于2012年5月15日将房屋交付给原告使用，原、被告在合同中约定自交付之日起60日内协助原告办理产权登记，现被告新世纪公司未按合同约定全面履行合同义务，未在约定期限内协助原告办理产权登记，其应当承担违约责任，故参照中国人民银行同期同类贷款利率6.15%／年计算，自2012年8月15日至2015年1月15日止的逾期办理房产证违约金46259元（311247元×6.15%÷12×29个月），本院对此数额予以支持，超过部分不予保护。关于原告主张的要求被告新世纪公司协助原告办理产权登记的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，原告已经履行了给付房款的义务，依据上述法律规定，被告作为出卖人应当履行合同义务，为原告办理房屋产权登记的义务。故本院对原告的此项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李妍逾期办理房屋权属登记违约金46259元；二、被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司自判决生效之日起三十日内协助原告李妍办理房屋产权登记。三、驳回原告李妍的其他诉讼请求。案件受理费人民币1477元，由原告李妍负担人民币521元，被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司负担人民币956元。宣判后，原审原告李妍不服，向本院提起上诉。上诉人李妍上诉称，原审判决计算违约金的标准没有法律依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖买卖合同案件解释》第十八条的规定是“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”违约金。按照此标准计算应为46259×（1＋50%）=69388元。另外当庭补充意见：一审判决程序违法，使上诉人无法行使上诉权利，上诉人是今年一月初立案，法院认定的是29个月，但是真正立案是今年三月，4月14日法院简易程序审理，三个月后没有依法结案，原简易程序没有开庭改为普通程序，没有向当事人告知诉权，庭后没有依法作出裁定，从1月15日至6月15日没有告知当事人变更诉权，没有追加5个月的违约金，5个月的违约金为11000多元。综上，请求二审法院支持上诉人的合法诉求。被上诉人新世纪公司辩称，被上诉人认为原审判决适用法律正确，判决结果上诉人能够接受，请求驳回上诉，维持原判，一审法院审理本案程序合法，不存在上诉人提到的问题，一审时2015年6月15日作出了（2015）牡东民初字157号民事裁定书，因案情复杂转为普通程序，一审法院由简易程序转为普通程序符合法律规定，没有剥夺上诉人权力，上诉人补充意见不能成立。本案的争议焦点：1.原审法院是否违反法定程序，致使上诉人丧失主张权利的诉权；2.上诉人主张按照逾期银行贷款标准50%计算是否符合法律规定。二审中双方当事人未向本院提供新证据。根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律法规强制性的规定，合法有效，予以确认。关于上诉人主张一审程序违法的问题。上诉人在二审中称一审由简易程序变更变通程序违法，未送达上诉人。经二审开庭查明，一审由简易程序变更为普通程序时，在原审卷宗第86页变更普通程序裁定书送达回证签收处及第91页开庭笔录上均有上诉人李妍本人的签字。据此，上诉人的该项上诉人请求无相关证据及法律依据支持，其该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人主张逾其违约金未按照逾期银行贷款标准50%计算的问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖买卖合同案件解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审只按照同期贷款利息计算，未计算逾期罚息，本院对此予以纠正。即按照该标准计算应为46259×（1＋50%）=69388元，上诉人的该项上诉主张理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、变更原审判决第一项为被上诉人牡丹江新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李妍逾期办理房屋权属登记违约金69388元；二、维持原审判决第二项、第三项；三、驳回上诉人的其它上诉请求。一审案件受理费1477元，由被上诉人牡丹江新世纪房地产开发有限公司负担；二审案件受理费378元，由被上诉人牡丹江新世纪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 波代理审判员 李冬梅代理审判员 高玉林二〇一五年十月三十日书 记 员 李维嘉 关注公众号“”