（2015）安民初字第4375号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-03-11
案件名称
陈玉梅与泉州天将房地产开发有限公司、杨先进商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
安溪县人民法院
所属地区
安溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈玉梅,泉州天将房地产开发有限公司,杨先进
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第二十一条第一款，第二十六条第一款，第三十一条，第八十九条第一款，第九十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第4375号原告陈玉梅，女，1955年5月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告泉州天将房地产开发有限公司，住所地：福建省安溪县凤城镇河滨北路880号东城丽景独立式住宅C1。组织机构代码证：57471396-6。法定代表人杨特。被告杨先进（曾用名杨特），男，1972年10月14日出生，汉族，住福建省长汀县。原告陈玉梅与被告泉州天将房地产开发有限公司（以下简称天将房地产公司）、杨先进商品房预约合同纠纷一案，原告于2015年6月30日提起诉讼，本院于同日立案受理，并于同年10月30日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈玉梅到庭参加诉讼，被告天将房地产公司、杨先进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉梅诉称，原告向被告天将房地产公司一次性定购其开发的“天将御园”房产10套。原、被告双方并于2013年9月11日签订编号分别为20130909021、20130909022、20130909023、20130909024、20130909025、20130909026、20130909027、20130909028、20130909029、20130909030的《商品房定购协议书》十份。合同签订后，原告依约定支付给被告天将房地产公司所购的10套房产的购房定金人民币2000000元。嗣后，被告天将房地产公司迟延履行与原告签订商品房买卖合同，已构成根本违约，且该工程已停工很久，已成烂尾楼，原告的合同目的已无法实现。由于原告支付的购房款是向陈景伦所借，当时约定的借款利息是银行贷款利率的四倍，故利息损失也应由被告承担。被告杨先进同时对上述签订的《商品房定购协议书》出具担保书，承诺对原告造成的一切经济损失承担连带赔偿责任，理应对原告因此造成的一切经济损失承担连带赔偿责任。据此，为维护原告的合法权益，特请求法院依法判决：①.原告与被告天将房地产公司所签订的上述《商品房定购协议书》解除，被告天将房地产公司立即双倍返还原告陈玉梅购房定金1405760元；②.被告天将房地产公司返还给原告陈玉梅购房预付款人民币1297120元；③.被告承担按照购房预付款1297120元为基数，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清款项之日止的利息损失；④.被告杨先进对上述购房预付款、定金责任及利息损失承担连带清偿责任；⑤.两被告承担本案的诉讼费用。被告天将房地产公司、杨先进未作书面答辩。原告陈玉梅为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件、被告天将房地产公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、被告杨先进的户籍证明复印件等，证明原、被告的基本情况及其诉讼主体资格。2、《商品房定购协议书》原件及复印件各十份，证明原告于2013年9月11日向被告天将房地产公司定购“天将御园”房产10套，双方并签订编号为20130909021、20130909022、20130909023、20130909024、20130909025、20130909026、20130909027、20130909028、20130909029、20130909030的《商品房定购协议书》十份及合同对房产价款、付款方式、定金等作出约定的事实。3、转款指令、转账凭证、收据原件及复印件各一份，证明原告已依协议约定支付给被告天将房地产公司购房定金，并由被告天将房地产公司出具收据给原告收执的事实。4、担保书原件及复印件各一份，证明被告杨先进为被告天将房地产公司签订上述《商品房定购协议书》出具担保书，承诺若给原告造成经济损失，其愿意承担连带赔偿责任的事实。5、借条复印件一份，证明原告向陈景伦借款及对借款期限等作出约定的事实。本院认为，二被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为被告自愿放弃举证、质证的权利。原告提供的上述证据1、2、3、4，因其来源合法，符合证据的采信性，对其证明力，本院依法予以确认。证据5，与本案不具有必然的关联性，本院不予采信。被告天将房地产公司、杨先进未提供任何书面证据。庭审中，本院依法出示安溪县住房和城乡规划建设局于2015年10月28日关于本院（2015）安民初字第3475号协助执行通知书的回复，证实本案涉争的房产没有办理商品房预售许可证的事实。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。经庭审举证、认证，本院对本案主要事实作如下认定：原告陈玉梅于2013年9月11日向被告天将房地产公司订购“天将御园”第2幢2401、2402、2403、2404、2301、2302、2303、2304、2201、2202号房，双方并签订合同编号为20130909021、20130909022、20130909023、20130909024、20130909025、20130909026、20130909027、20130909028、20130909029、20130909030的《商品房定购协议书》。协议书分别约定：2401号房的总价款人民币356480元，签约时原告应交付定金人民币200000元；2402号房的总价款人民币346400元，签约时原告应交付定金人民币200000元；2403号房的总价款人民币346400元，签约时原告应交付定金人民币200000元；2404号房的总价款人民币356480元，签约时原告应交付定金人民币200000元；2301号房的总价款人民币356480元，签约时原告应交付定金人民币200000元；2302号房的总价款人民币346400元，签约时原告应交付定金人民币200000元；2303号房的总价款人民币346400元，签约时原告应交付定金人民币200000元；2304号房的总价款人民币356480元，签约时原告应交付定金人民币200000元；2201号房的总价款人民币356480元，签约时原告应交付定金人民币200000元；2202号房的总价款人民币346400元，签约时原告应交付定金人民币200000元。协议书均约定：交房时余款全部付清；双方签订正式《商品房买卖合同》后，定金自动转为首付款的一部分；买受人（原告）应在签订《商品房定购协议书》后七日内，与被告天将房地产公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关文件；协议以双方签字盖章且原告已交付定金（被告天将房地产公司开具定金收据为准）之日起为生效日期……。协议签订后，原告按被告天将房地产公司的转款指令，将上述协议约定的“定金”人民币2000000元汇入被告天将房地产公司的中国建设银行厦门瑞景支行的银行账户×××0665。被告天将房地产公司也将事前已出具的收据（NO.2104499）交付给原告陈玉梅收执。被告杨先进在原告与被告天将房地产公司签订《商品房定购协议书》之前，也对原告欲定购的上述十套房产出具担保书，承诺如出现虚假伪造等行为或给原告造成任何经济损失，愿意承担连带赔偿责任。嗣后，原告与被告天将房地产公司未按照《商品房定购协议书》第四条约定，签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关文件。原告于2015年6月30日向本院提起诉讼。另查，原告陈玉梅订购的上述十套房产所在的“天将御园”第2幢楼楼盘至今尚未办理商品房预售许可证。综上所述，本院认为，虽然被告天将房地产公司所开发的“天将御园”第2幢楼楼盘至今尚未办理商品房预售许可证，但其与原告陈玉梅之间就该楼盘的十套房产所签订的订购意向的预约合同，系双方当事人的真实意思，内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，该协议合法有效，签约双方理应按协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，原告按约定支付给被告“定金”款项人民币2000000元，而被告天将房地产公司却未能就双方签约房产所在的楼盘办理商品房预售许可证，导致双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，其行为不仅构成违约，也导致原告无法实现合同目的，故原告诉求解除双方所签订的十份《商品房定购协议书》，于法有据，本院予以支持。其次，根据《担保法》规定，定金的数额虽由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。因此，原告交付给被告天将房地产公司的款项中，实际能认定为定金只能为人民币702880元，其余的款项人民币1297120元应认定为预付款。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告诉求被告天将房地产公司返还购房预付款人民币1297120元，于法相符，本院予以支持；由于被告拒不到庭参加诉讼，也不提供证据，无法证明原告是否同样存在违约行为，故对原告诉求的被告天将房地产公司应承担双倍的定金责任，符合定金规则，本院予以支持。至于原告诉求的利息损失，鉴于原告支付的款项是为了向被告天将房地产公司购买房屋，而其在未能签订正式的《商品房买卖合同》时，不及时主张权利，对此应承担不可推卸的责任，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，本院依法自原告诉讼主张之日，即2015年6月30日起以人民币1297120元为基数，按照年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止的资金占用期间利息予以保护。原告以该款系向他人所借款项，借款时约定借款利率是银行贷款利率的四倍，从而诉求应按同期同类贷款利率的四倍支付的意见，于法不符，本院不予支持。第三，关于被告杨先进的担保责任问题。从庭审看，被告杨先进出具的担保承诺书，虽早于原告与被告天将房地产公司签订《商品房定购协议书》，但其作为具有民事行为能力的成年人，又是被告天将房地产公司的法定代表人，自愿保证原告购买的上述房产的真实性，并承诺若给原告造成经济损失，自愿承担连带赔偿责任，其行为是具有法律效力的，现由于该楼盘至今尚未办理商品房预售许可证，导致原告未能签订正式的《商品房买卖合同》，已给原告造成损失，故原告诉求被告杨先进承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告杨先进承担保证责任后，有权向被告天将房地产公司追偿。综上，原告及其代理人的合法有据意见，本院予以采纳。被告天将房地产公司、被告杨先进经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其各自承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条、第八十九条、第九十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，判决如下：一、原告陈玉梅与被告泉州天将房地产开发有限公司在2013年9月11日签订的合同编号为20130909021、20130909022、20130909023、20130909024、20130909025、20130909026、20130909027、20130909028、20130909029、20130909030的十份《商品房定购协议书》于本判决生效之日起解除。二、被告泉州天将房地产开发有限公司应在本判决生效之日起15日内双倍返还给原告陈玉梅购房定金人民币1405760元。三、被告泉州天将房地产开发有限公司应在本判决生效之日起15日内返还给原告陈玉梅购房预付款人民币1297120元及资金占用期间的利息（利息自2015年6月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。四、被告杨先进对被告泉州天将房地产开发有限公司应支付给原告陈玉梅的上述第二、三项的款项承担连带清偿责任。五、被告杨先进承担保证责任后，有权向被告泉州天将房地产开发有限公司追偿。六、驳回原告陈玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34195元，其他诉讼费用（公告费）260元，计人民币34455元由原告陈玉梅负担2455元，被告泉州天将房地产开发有限公司、被告杨先进共同负担32000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 林清艺人民陪审员 陈秀珠人民陪审员 林玉婷二〇一五年十月三十日书 记 员 李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。……最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预定书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付占用期间利息的，人民法院应予支持。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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