（2015）西民初字第26952号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2016-03-11

案件名称

北京天宇恒业物业管理有限公司与王立成物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京天宇恒业物业管理有限公司,王立成

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2015）西民初字第26952号原告北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。法定代表人吴海洋，总经理。委托代理人韩艳梅，女，1975年5月11日出生。委托代理人任俊青，男，1974年8月6日出生。被告王立成，男，1975年2月3日出生。委托代理人谷志强，男，1985年11月13日出生。原告北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇恒业公司）与被告王立成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告天宇恒业公司委托代理人韩艳梅、任俊青，被告王立成委托代理人谷志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宇恒业公司诉称，原告系xx大厦的物业服务公司，被告系xx大厦xx业主。该房屋面积200.86平方米。原告依照《xx大厦前期物业服务协议》约定为大厦提供了物业服务，被告已享受了该服务，应当依约按每月每平米5.68元交纳物业服务费；该《协议》还约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用外，还应交纳滞纳金（滞纳金=欠费金额×逾期天数×3‰）；经原告多次催收，被告仍未交纳2013年10月20日至2015年10月19日期间物业费27381.24元，滞纳金5476.25元（考虑滞纳金数额较大，故此原告只主张其中物业费的20%即5476.25元）；垃圾清运处理费132元；共计32989.49元。综上所述，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。现原告已依约向被告提供了物业服务，而被告未能依约缴纳物业费给原告造成了巨大的经济损失，也侵犯了其他业主的合法权益，现原告诉至法院，请求：1、判令被告支付2013年10月20日至2015年10月19日期间物业费27381.24元、滞纳金5476.25元、垃圾清运处理费132元；共计32989.49元；2、本案诉讼费由被告承担。被告王立成辩称，2013年10月20日至2015年10月19日期间物业费，我承认数额是27381.24元。但2013-2015年，物业经理换了四人，一直与我们协商。物业公司收费标准存在问题。小区绿化、安全、停车位存在问题，都没达到物业服务协议的约定。绿化养护执行北京园林局2级标准，但现在杂草丛生。我们2009年购买房子，到2013年一直在交。2012年其他业主免费停车，物业却没有告知我们，一直在收取。我们要求享受宣传图上有水池、草坪这些东西，恢复绿地。收费标准过高，北京市交通管理局收费标准说长期居住业主每月不高于150元，每年不高于1600元。规划绿地面积20.04%，地上车位规划24个，地下车位200多个，但现在地上车位就152个，绿地面积全划成车位。高档小区有门禁，2010年入住就没有启动过，电梯里紧急呼叫电话一直没有安装。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2008年9月26日，北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司与被告王立成签订《xx大厦前期物业服务协议》，协议约定北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司为被告位于xx大厦xx号公寓提供物业服务，房屋建筑面积200.86平方米；协议第四条第二款约定，北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司收费方式为包干制，公寓按建筑面积每月每平方米5.68元，物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用，共用设施设备的日常运行、维护费用等；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润；第四条第五款约定被告的物业费采用预交的方式，交纳时间自接到北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司书面或口头通知后15日内交纳当年的物业管理费及其他费用；第十一条第四款约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司有权要求被告补交所欠费用外，还应交纳滞纳金（滞纳金=欠费金额×逾期天数×3‰）。庭审中，被告认可涉案期间的物业费及垃圾清运处理费没有交纳，但被告主张其并非故意拖欠，被告当庭表示同意交纳垃圾清运处理费，但不同意交纳物业费。被告主张其不交纳物业费有如下原因：1、小区绿化不达标，物业公司将绿地改为停车场；2、小区停车费标准过高；3、小区门禁没有使用；4、电梯里紧急呼叫电话一直没有安装。针对上述问题，原告作如下解释：1、小区停车场的建设经过审批备案，小区内有绿化，物业公司也请了专业的人员对绿化进行养护；2、小区的停车费经过了审批备案，符合相关规定；3、小区门禁确实没有使用，原因是小区多数业主不同意启用门禁；4、电梯里的电话正在维修，很快能够恢复，希望业主理解。上述事实，有双方当事人陈述、《xx大厦前期物业服务协议》、照片、规划平面图、房地产交易信息公示、停车场经营备案证、录像等证据材料在案佐证。本院认为：北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司为原告的分支机构，不具备独立法人资格，原告依据协议约定向被告主张权利，并无不妥。原告按照协议约定为被告提供了物业服务，被告在享受了原告提供的物业服务后，应当向原告交纳物业服务费用。关于被告主张原告提供的物业服务不达标的问题，根据双方当庭陈述及在案证据可以认定原告提供的物业服务确有不足和瑕疵，原告服务中的不足和瑕疵能否必然导致业主减交物业服务费应成为本案审理的焦点问题。对此，本院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额交纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是原告作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，本院认为，虽然原告提供的物业服务存在不足和不尽完备之处，但尚不足以成为被告要求减少物业管理费的合法理由。因此，在原告提供物业管理服务，被告也享受了上述服务后，即应该履行支付物业管理费的义务。对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告交纳垃圾清运处理费，被告同意交纳，本院不持异议。由于被告未及时交纳物业费并非故意拖欠，系双方存在纠纷所致，因此，对于原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，王立成支付北京天宇恒业物业管理有限公司二〇一三年十月二十日至二〇一五年十月十九日的物业费二万七千三百八十一元二角四分、垃圾清运处理费一百三十二元。二、驳回北京天宇恒业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果王立成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百一十二元，由北京天宇恒业物业管理有限公司负担五十二元（已交纳），由王立成负担二百六十元，自本判决生效之日起七日内已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　李　俊二〇一五年十月三十日书　记　员　王德林搜索“”