（2015）沈中民二终字第2378号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上诉人潘晓鹏与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2378号上诉人（原审被告）：潘晓鹏，男，1968年7月5日生，汉族，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托代理人：王春莉，女，1978年2月7日出生，汉族，该公司职员。委托代理人：赵丹，辽宁腾达律师事务所律师。上诉人潘晓鹏因与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称万维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第03525号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。万维物业公司一审诉称，该业主拖欠2013年2月1日至2015年3月31日物业费2234元，在欠费期间，我公司一直按照物业服务合同约定为潘晓鹏提供服务。现要求潘晓鹏立即支付拖欠的物业费2234元、滞纳金2622元并承担诉讼费。潘晓鹏一审辩称，欠费数额属实，时间属实，但是我不交物业费是有原因的。1、业主委员会的产生有异议，并非业主选举产生，重大事件从来没有召开过业主大会，选票从未公开，业主委员会成员违反了业主委员会的规定；2、万维物业公司没有按照约定履行服务义务，未按照相关规定提供服务，构成违约；3、万维物业公司在服务过程中严重侵害了业主的利益，万维物业公司违规拟定租赁车位协议，车位费至今未交予业主委员会，万维物业公司工作人员长期占用业主公共车位，导致业主无法使用车位，万维物业公司在服务过程中没有服务标准，服务行为不规范，不穿着工装，万维物业公司工作人员车辆随意进入园区，不进行登记，园区主要景观被占用，安置广告牌，广告收入没有进行公示，园区擅自引入经营项目；4、万维物业公司安保人员纪律差，未进行夜班巡逻，并私自关闭监控设备的显示器，向万维物业公司物业公司的领导进行投诉，物业公司员工用办公电话对业主进行骚扰，物业公司人员没有对业主进行道歉，涉事安保人员调离其他园区继续向业主进行骚扰；5、园区多次出现盗窃事件；6、万维物业公司损坏业主所有的树木，并且态度恶劣，事后园区出现多名陌生人员，骚扰业主；7、有业主女儿结婚，已提前3天向物业人员沟通打开消防通道，但物业工作人员索要钱物，车队出行受阻，车队到达时间延迟；8、曾有媒体介入，对业委会的产生过程及物业服务存在的问题进行报道；9、园区多个业主对现在的物业不认可；10、对于业主委员会引进万维物业公司物业公司不认可；11、我家房屋外墙渗水，墙体长毛、脱落，向物业报修，无人管理；12、自行车在楼道内丢失，向物业反映，无人管理；13、冬季锄雪不及时，造成业主摔伤；14、保洁不到位；15、门禁卡要求业主频繁更新；16、车位费与物业费捆绑。原审法院审理查明，万维物业公司是合法经营的物业服务企业。2013年1月31日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会（甲方）与沈阳万维物业服务有限公司（乙方）签订《君安花园小区先期物业服务协议》，约定“三、甲、乙方一致同意乙方先期物业服务期限为四个月，即2013年2月1日——2013年5月31日止。期间乙方按每月每平米1元物业费标准服务，届时，由甲方报备街道、社区和区小区办指导和监督，并按照沈政办发（2012）83号文件规定……甲方委托市房产局物业管理招投标代理机构招聘物业服务企业，乙方参加招投标活动，如果中标则从2013年2月1日起计收物业费。如果未中标，乙方承诺将主动放弃君安花园小区物业服务，同时放弃四个月服务收费，并与中标的物业公司进行正常移交”。2013年7月31日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会对“君安花园”物业服务项目进行了公开招标选聘物业服务企业。沈阳万维物业服务有限公司中标。2013年11月29日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会（甲方）与沈阳万维物业服务有限公司（乙方）签订《沈阳君安花园小区物业服务合同》，约定“依据联席会议决议，业主1、应于2013年2月1日起至2013年7月31日，按0.70元／平米交纳物业服务费；2、2013年8月1日起至物业服务合同期满止，按1.00元／平米交纳物业服务费……如逾期未缴费，从逾期之日起，每逾期一日应按欠费总额的日万分之三向乙方支付违约金”；合同期限为2013年8月1日起至2015年7月31日止。潘晓鹏系居住在由万维物业公司提供物业服务的小区业主。潘晓鹏拖欠2013年2月1日至2015年3月31日物业费2234元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案万维物业公司与君安花园小区业主委员会签订的君安花园物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司万维物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主潘晓鹏享受了万维物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于万维物业公司的请求，原审法院予以支持。关于万维物业公司提出的要求潘晓鹏支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于潘晓鹏提出的对业主委员会的产生有异议的问题，与本案不属同一法律关系；对车位费未交予业主委员会、广告收入没有进行公示、园区多次出现盗窃事件及潘晓鹏提出物业服务质量存在的问题，因潘晓鹏提供的证据不足以证明其主张，故对潘晓鹏的主张不予支持。关于潘晓鹏提出的家中墙体渗水、长毛的问题，系万维物业公司2013年1月接手园区前即已存在的房屋质量问题，故对潘晓鹏的该项主张不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告潘晓鹏于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司2013年2月1日至2015年3月31日物业费2234元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘晓鹏承担。宣判后，潘晓鹏不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判交纳物业费的标准为0.7元／平米，2013年2月1日至2015年3月31日共计1680元；二、2013年2月1日至2015年3月31日被上诉人在联席会议上承诺免费服务，并且超出诉讼时效，要求二审法院不予支持；三、被上诉人服务期间，物业质量差，侵害业主利益，房屋质量问题不予维修，要求二审法院判决物业费1467元基础上再五折共计734元；四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定《物业合同》有误。君安花园全体业主大会于2012年12月底召开，全体业主大会选票结果为：选聘物业公司的标准是物业费0.70元／平米。二、君安花园业主委员会于2013年7月11日委托市房产局物业管理招投票代理机构进行招标，并在沈阳物业管理协会网站公示。中标通知书日期在前，开标及标在后。三、被上诉人服务质量差。四、被上诉人系非法入住小区。被上诉人万维物业公司答辩称，我公司系按法律规定参加了招投标活动，中标后与小区业主委员会签订的物业服务合同。上诉人提出的物业服务质量问题，部分问题与事实不符，部分问题经我公司核实属实，但我公司作出了相应的处理。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上述事实，有双方当事人陈述、君安花园小区先期物业服务协议》、《沈阳君安花园小区物业服务合同》、中标通知书、联席会议决议的公示、沈阳警备区后勤部提供的君安花园住户原始房主信息证明等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会与万维物业公司签订的《君安花园小区先期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会与万维物业公司签订的《君安花园小区先期物业服务协议》对潘晓鹏具有约束力。万维物业公司按约提供了物业服务，潘晓鹏作为小区业主亦接受了该服务，潘晓鹏应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于潘晓鹏提出的万维物业公司招投标程序不合法的问题，首先，潘晓鹏所提供的证据不足以证明其主张；其次，潘晓鹏亦实际享受了万维物业公司提供的物业服务，亦应履行交纳物业费的义务。故潘晓鹏此主张，本院不予支持。关于潘晓鹏提出的物业服务质量问题，并提供了照片予以证明，但照片仅能反映物业服务一时的状态，物业服务系一定期限的动态服务，潘晓鹏以此拒交物业费依据不足，本院亦不予支持。关于物业费收费标准问题，根据《君安花园小区先期物业服务协议》约定2013年2月1日起至2013年7月31日，按0.70元／平米交纳物业服务费；2013年8月1日起至物业服务合同期满止，按1.00元／平米交纳物业服务费，现万维物业公司亦依据合同约定主张物业服务费并无不当，潘晓鹏主张按0.70元／平米交纳依据不足，本院不予支持。关于潘晓鹏二审提出的诉讼时效问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，潘晓鹏在原审期间并未提出该抗辩，在二审期间提出，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘晓鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年十月三十日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 关注公众号“”