（2014）科民初字第2683号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-01-20
案件名称
郭志辉与兴安盟宇科房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
科尔沁右翼前旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭志辉,兴安盟宇科房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2014）科民初字第2683号原告郭志辉，男，1989年10月21日出生，汉族，工人，现住内蒙古科右前旗。被告兴安盟宇科房地产开发有限公司，地址内蒙古科右前旗。法定代表人宇星，该单位总经理。委托代理人张艳梅，内蒙古矩成律师事务所律师。原告郭志辉诉被告兴安盟宇科房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2014年11月5日立案受理，依法由审判员徐洪生适用简易程序于2015年10月30日公开开庭进行了审理，原告郭志辉、被告兴安盟宇科房地产开发有限公司委托代理人张艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭志辉诉称，2010年11月19日，我与被告签订了某某镇某某花园10号楼2单元501室商品房买卖合同，合同约定：该商品房的用途为普通住宅，属混合结构，层高为2.8-3.0米，建筑层数地上五层地下一层，建筑面积是98.6平方米；楼房价款为138040元；出卖人应当在2011年8月31日前将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付后90日内办理房地产权属证书，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已交房款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定交房款138040元。在合同履行中，被告未能按合同约定履行义务。一是擅自改变楼房结构、层数、层高。将五楼擅自改变成起脊式结构，造成层高原为2.8-3.0米增至近5.0米，建筑层数由5层增高至6层，其行为违反了合同第三条的规定，应当赔偿吊棚款及楼层差价款。二是出卖人应当在2011年8月31日将商品房给付买受人使用，但实际交付房屋的时间为2012年7月13日，超期交房310天。其行为违反了合同第八条，按照合同第九条的约定，请求被告给付我逾期交房违约金2100元；三是出卖人应当在商品房交付90天内办理产权证书，被告2012年7月13日将楼房交付给我，至今也未将产权证办于原告名下。其行为违反了合同第15条的规定，请求被告给付我违约金680元，同时被告改变楼层应给付我楼层差价款9860元，另外应支付吊顶费7360元，同时要求被告继续履行合同。综上，被告违约行为给我的生活造成了较大的不便，经济上造成了较大的损失。为了维护自身权益，特诉至法院，望依法裁判。被告兴安盟宇科房地产开发有限公司辩称，原告要求给付逾期交付商品房违约金无事实及法律依据。根据双方合同第八条规定，答辩人按时交付房屋，未有逾期交房的事实。同时，原告主张逾期交房，应在知道权益被损害之日起两年内提出，现在提出已过时效，原告丧失胜诉权；原告认为答辩人逾期办理房地产权属证书构成违约，无事实及法律依据。根据双方合同第十五条规定，答辩人在交付商品房后，为原告办理产权登记备案，答辩人履行了原告办理产权证的一切事宜。原告至今未办理产权证，是因为原告未向产权登记机关申办产权证，同时办理产权证所需的契税发票、完税证明，均需原告个人办理，故逾期办理房地产权属证书均系原告个人造成的，答辩人不承担违约的责任，依据法律的规定，关于办理产权证一事，答辩人仅为协助义务；原告诉请改变楼房层级差价，与法无据。答辩人所盖楼房封顶后，取得商品房预售许可，之后开盘，当时的实际情况就是地上车库，车库上为住宅。答辩人所建楼房，公开参观，原告在与答辩人签订商品房买卖合同时，对楼房结构是明知的，故不存在答辩人擅自改变楼房层级的问题。同时，该楼房交付两年有余，没有任何人主张答辩人交付房屋的楼层错误，如果认为错误，答辩人在交付房屋时，原告应提出，原告接收了房屋并入住，足以证实对楼房层级没有异议。另外楼层差价及吊顶费用是合同违约，主张违约适用诉讼时效，故原告至起诉时已经超过时效。综上，原告各项诉请，无事实及法律依据，请贵院依法驳回。本案争议焦点：原告的诉讼请求是否成立。针对争议焦点原告提交原、被告签订的商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系，入住协议和入住交费收据七枚，证明房屋交接时间及入住时间。原告吊顶支出7360元。被告质证认为对买卖合同无异议。对原告提交的入住协议和入住交费的费用均无异议，入住费用体现2012年6月1日已入住，被告是2011年8月交房，存在被告方交房原告未实际入住的行为，按照2012年6月1日入住，原告主张已过诉讼时效。原告提交的吊顶发票无具体材料的明细，材料费及人工费无法区分，对该证据不予认可。被告针对争议焦点一提交证据如下：1、2010年9月13日科右前旗某局介绍信一份，证明原告郭志辉以科右前旗某局职工名义团购了被告的楼房；2、2010年9月14日科右前旗某局集体购房认购书，证明原告认购楼房的事实。3、备案登记表一份证明2011年3月16日办理了备案登记；4、发票一枚及某某花园10#楼发票签收单一张，证明已经通知原告领取购房发票。原告对被告提交的证据无异议，但认为被告没有通知领取发票及对备案登记不认可。本院认证认为，对原告提交的买卖合同及入住手续本院均予以确认。原告提交的兴安盟某某物业管理有限公司收据7枚可以证实物业公司对原告入住进行了管理的事实，由此可以认定2012年6月1日原告入住了所购买的房屋，按合同约定交房时间为2011年8月31日前，故被告交房属于违约，但到起诉时原告没有提交证据证明原告曾就被告交房违约要求给付违约金向被告追索过，被告抗辩原告丧失要求被告支付逾期交房违约金的主张成立。被告对逾期办证提交的证据即产权登记备案申请书能够证明被告完成了合同约定备案登记义务，未能办理产权登记是由于买受人应持有完税发票及相应证件和缴纳专项维修资金才能办理。对原告提交的发票因被告持有异议，该发票不能直接证明原告吊顶支出的费用。原告为证明自己的主张要求对楼层差价、吊顶费用进行鉴定，本院经兴安盟中级人民法院委托乌兰浩特市某某评估事务所资产评估报告书特别说明一项：本次评估只对吊顶支出予以评估，因楼房层级差价不具备评估条件，评估机构未对楼层层级差价进行评估。评估结论为：吊顶费用为7105元。原告、被告对该证据均无异议。但被告认为这不能说明根据法定或者约定属于被告应承担的义务。经审理查明，2010年12月30日原告与被告兴安盟宇科房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告在某镇开发的某花园10号楼2单元501室，建筑面积98.6平方米，每平方米价格1400元。房价款138040元，房屋交付期限为2011年8月31日。逾期交房出卖人向买受人支付已付房款日万分之一的违约金，另约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议约定买受人应该按照国家有关规定缴纳专项维修资金。原告与被告签订买卖合同后，被告于2012年6月1日交付原告房屋。合同约定原告所购楼房地下一层，地上五层，但建成后的楼房是地上一层为车库，地上五层，导致原告所购买楼房由四层变更为五层。为此原告在庭审后提交鉴定申请要求对由于楼房由五层变成六层造成原告损失进行鉴定，要求对楼层差价、吊顶费用进行鉴定，本院经兴安盟中级人民法院委托乌兰浩特市某某评估事务所资产评估报告书特别说明一项：本次评估只对吊顶支出予以评估，因楼房层级差价不具备评估条件，评估机构未对楼层层级差价进行评估。评估结论为吊顶费用为7105元。现原告诉至本院，要求被告继续履行合同，给付逾期交房违约金2100元，逾期办证违约金680元，由于被告变更楼房结构增加层级差价，要求被告给付楼层差价款9860元，吊顶支出7360元，合计为20000元。本院认为，原告与被告科右前旗宇科房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方签订的商品房买卖合同应继续履行。原告请求被告支付逾期交房违约金，因原告未能举证证明其在收房后的二年内向被告追索过违约金，被告以原告要求逾期交房违约金超过诉讼时效为由进行抗辩其抗辩理由成立，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求不能成立。原告要求被告给付逾期办证违约金，被告主张交付全款的无需办理备案登记，直接可以办理产权登记，故被告不存在违约，原告这一请求不能成立。同时被告交房时原告应当知悉交付房屋的具体情况，包括地上一层是车库，在此情况下原告接受并未提出异议，应认定属于对合同内容的变更，原告无权请求要求被告支付楼层差价款，另楼层差价款不具备鉴定条件，故对原告请求的楼房差价款的请求不予支持。另外楼层差价和吊顶费用是合同违约，主张违约适用诉讼时效，故原告至起诉时已经超过时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告与被告兴安盟宇科房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同继续履行；二、驳回原告要求被告兴安盟宇科房地产开发有限公司给付逾期交房违约金、逾期办证违约金、楼层差价款、吊顶费用的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告郭志辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限：两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审判员 徐洪生二〇一五年十月三十日书记员 包牡丹附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注微信公众号“”