（2015）涧民二初字第30号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-08-23
案件名称
石文星与刘强、陈丹丹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市涧西区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石文星,刘强,陈丹丹,洛阳豫安房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2015）涧民二初字第30号原告石文星。委托代理人许苗琴、马小艳，河南大鑫律师事务所律师；代理权限：一般代理。被告刘强。被告陈丹丹，与被告刘强系夫妻关系。被告洛阳豫安房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区。法定代表人：郭长琦委托代理人肖远芳、丁国辉，系该公司员工；代理权限：特别授权。原告石文星诉被告刘强、陈丹丹、洛阳豫安房地产开发有限公司（以下简称豫安房地产公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理，原告石文星及其委托代理人许苗琴、马小艳，被告豫安房地产公司委托代理人肖远芳到庭参加了诉讼。被告刘强、陈丹丹经本院依法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告石文星诉称，2014年7月25日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（被告刘强）自愿将坐落在洛阳市涧西区建设路安泰华庭1-3-503房子卖给乙方（原告石文星），房价为人民币贰拾万元整；腾房时间为2014年10月20日。若一方拒绝履行合同，违约方按照房屋成交价的20%赔偿对方违约金。合同签订当天，原告即向被告支付购房款贰拾万元整，同时被告向原告出具了收条。现被告拒绝履行本合同义务，既不腾房也不协助原告办理房产证，已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、依法判决确认原被告于2014年7月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认洛阳市涧西区建设路安泰华庭1-3-503号房产归原告所有；2、判令被告协助原告将诉争房产办理在原告名下并将诉争房产交付于原告；3、判令被告支付原告违约金4万元；4、判决本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。被告刘强、陈丹丹均未发表辩护意见。被告豫安房地产公司辩称，我公司无义务为原告办理房产证。经审理查明，原告石文星（乙方、买方）与被告刘强（甲方、卖方）于2014年7月25日签订《房屋买卖合同》一份，约定：“依据国家有关法律、法规和本市有关规定，双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就房屋买卖一事达成协议，订立本协议。一、甲方自愿将坐落在洛阳市涧西区建设路安泰华庭1-3-503房子卖给乙方……二、该房屋经双方协商转让成交价为人民币贰拾万元整，（￥200000元）。三、买方在签署本合同时向卖方支付购房全款：人民币贰拾万元整（￥200000元），卖方在收取房款后向买方出具收据。四、在该房屋交付给买方使用前、卖方须付清一切有关该房屋之杂费（如水电、煤气费、电话费、有线电视费及土地使用费等）。五、卖方须保证对上述该房屋享有完整所有权，能完全支配及处理。有关该房屋在本次转让之前已产生的按揭、抵押债务、税项及租金等事宜，卖方应在转让完成前处理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。六、腾房时间：2014年10月20日，如到期不能按时腾出该房屋，卖方自动放弃屋内所有物品，有买方全权处置。七、如果任何一方拒绝履行本合同，有违约方赔偿对方违约金，违约金为该房屋成交价的20%。八、本合约一式贰份，自双方或代表人签字、盖章之日起生效。双方各持一份，具同等法律效力（原文表述为法力效率）。”原告石文星与被告刘强在该合同的最后一页买方签章、卖方签章处分别签名、捺印。另查明，被告刘强向原告石文星出具《收条》一张，载明：“今收到石文星购房款贰拾万元（房产位于洛阳市涧西区建设路安泰华庭1-3-503），刘强，2014年7月25日。”还查明，原、被告签订于2014年7月25日的《房屋买卖合同》中所涉房产，系被告刘强从被告豫安房地产公司处所购买，且被告刘强现已取得该房产的权属证书。此部分事实，有当事人陈述，被告刘强与被告豫安房地产公司签订于2013年7月30日的《商品房预售合同》（商品房暂定名：安泰华庭，坐落于涧西区建设路95号第1幢3单元3-503号房，预测建筑面积：133.11平方米，价款：725155元整，付款方式及期限：已付3万元，2013年7月30日付195155元，共225155元，剩余房款贷款），被告刘强购买本案所涉房屋的金额分别为225155元、500000元的购房发票共两张，付款人为刘强、金额为500000元的建设银行个人贷款支付凭证，以及包括刘强在内的购房人住房登记证书费用票据等证据共同证明。庭审过程中，本院为查明案件事实，依职权从洛阳市房地产产权产籍监理处调取《查档证明》一份，其上载明：“…产权来源：买卖，业务细类：新建商品房，房屋坐落：涧西区建设路95号院1幢3-503，建筑面积：133.11㎡，规划用途：住宅，是否抵押：已抵押，所有权人：刘强，居民身份证：××，所有权证号：洛房权证市字第××号，发证时间；2014-7-9，抵押权人：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，借款人：刘强，他项权证号：洛房市他字第00085703号，设定日期：2014-7-2，抵押金额：500000，抵押情况：全部…”庭审中，原告石文星述称，其与被告刘强签订《房屋买卖合同》前，已看过被告刘强所出示的《商品房预售合同》且已明知本案所涉房产系按揭付款；但由原告代被告刘强（抵押人）偿还按揭贷款事宜，其与被告刘强未征得中国建设银行股份有限公司洛阳分行（抵押权人）的同意。本院认为，当事人对其提出的主张，有责任提供证据。根据庭审查明的事实及相关证据，鉴于原告未有证据证明被告刘强（抵押人）向其转让本案所涉房产事宜，事先经中国建设银行股份有限公司洛阳分行（抵押权人）的同意，且原告（受让人）亦未代被告刘强（抵押人）清偿债务500000元以消灭抵押权，故此，该房产依法不得转让，本院据以确认原告石文星与被告刘强签订于2014年7月25日的《房屋买卖合同》违反相关法律的强制性规定，为无效。无效的合同自始没有法律约束力。故此，原告提出的本案所涉全部诉求于法无据，本院均不予支持。被告刘强、陈丹丹经本院依法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，均视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告石文星的诉讼请求。本案受理费4900元、保全费1720元，均由原告石文星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 孟帆航审 判 员 李晓佳人民陪审员 杨文娟二〇一五年十月三十日书 记 员 朱智慧 关注公众号“”