（2015）新民民四初字第02450号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-18
案件名称
沈阳市裕腾物业管理有限公司与徐奎博、马东洋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
新民市人民法院
所属地区
新民市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳市裕腾物业管理有限公司,徐奎博,马东洋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民四初字第02450号原告沈阳市裕腾物业管理有限公司，住所新民市。法定代表人杨洪利，系经理。委托代理人魏德勇，男，1967年8月7日出生，汉族，系沈阳市裕腾物业管理有限公司工作人员，住所新民市。被告徐奎博，男，1975年7月21日出生，汉族，住所新民市。被告马东洋，女，1978年4月24日出生，汉族，住所同上。原告沈阳市裕腾物业管理有限公司与被告徐奎博、马东洋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳市裕腾物业管理有限公司的委托代理人魏德勇，被告徐奎博、马东洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告徐奎博、马东洋现居住在新民市恺帝南苑小区5#2-4-2号，我公司对该小区进行物业管理，被告欠2013年和2014年两年的物业费共1031.52元。经我公司多次催要，二被告至今未交纳物业费。故向法院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告交纳物业费，并承担本案诉讼费。被告徐奎博、马东洋辩称，我们不承担原告诉讼要求缴纳的2013、2014年的物业费共计1031.52元。1、原告是否有服务资质，是几级资质，在与社区签订的服务合同中未得到体现，同时原告与社区签订的物业服务合同不符合《合同法》第五条、第十二条的规定，有失公平，有损业主的利益，第七条违约责任中，没有具体规定原告的相关违约责任，没有考虑业主合法的权益，所以认为该合同应该是无效合同。2、2014年原告未与业主委员会或社区签订任何服务合同，所以业主无须承担2014年的原告发生的任何费用，和我俩没有关系；3、2013年3月1日原告与东城街道老君当社区签订物业服务合同，同时接手原物业公司留下的11万元物业款，多层住户没有任何费用需要物业服务支出（楼道内的电费都是由该单元住户自己缴纳���，（建筑商保证五年的质量我们是2010年入住）所以该款还有结余，同时也没有向社区和业主进行审计和公示。二、根据2013年3月1日签订的服务合同中第五条约定第2项规定“不得只收费不服务或多收费少服务”、第5项接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督，我们已经多次向收费员提出管理问题，但原告未采取任何措施，相关情况如下：1、小区内的草坪等设施未得到维护，部分业主圈地种菜、私搭乱建也不制止，外来车辆，外来人员随意出入（夏天时有人在小区内喝酒一喝到半夜），小区内路灯、监控摄像头形同虚设，几乎都处于损坏状态，与科技小区相邻一侧部分护栏损坏无人维护等问题，现在小区内是杂草丛生，小区内车辆丢失、车辆损坏时有发生，还出现业户家中被盗等问题，晚上漆黑一片，业主没有一点安全感，显���是一个无业主状态（原告未采取任何补救措施）。2、现小区部分高层外墙皮脱落存在严重安全隐患，未采取任何措施，对小孩没有一点安全感；3、现原告入住后，要求业主办理的门卡、车卡现在都已形同虚设（业主已经购买多张），另该小区北侧违建被强拆后（半年多）现场一直未处理给业主出入带来困难；4、小区内私自进驻各类通讯设施，将小区道路严重损坏，未能及时修复，且在F7楼顶架设通讯机站（未得到社区及业主同意，没有备案），给居民造成辐射伤害，因物业服务合同对原告没有任何约束力，原告没有履行义务，所以我们业主也无须要交纳物业费用。三、原告与社区签订的服务合同中第八条第2项规定，合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见，2014年2月28日服务合同期满后，已经自然终���了，至于原告没有离开本小区是什么原因与业主无任何关系，所以业主无须承担相关物业费。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。本案原告未实际履行服务合同，社区也未对原告进行监督和管理，未起到监督相应责任，因此，本案应由合同法予以调整，降低物业收费标准从11万元中支付服务费用，无须个人承担（11万中也有我们的），因为原告在服务期间不履行义务（该公司进驻小区曾经不知何原因离开过），是业主不缴纳物业费的直接原因，这么多人没有缴纳物业费用，难道原告还不清醒，反而起诉业主，所以业主无须承担诉讼费用，综上所述，我们认为：按照谁主张，谁举证的原则，不能因为原告是依照市领���，房产管理处等相关指示，置法律不顾，驾驭法律之上，我们对原告没有责任和过错，不应该承担任何物业费及诉讼费用，原告没有全面、完整地履行了协议约定的义务，反而出尔反尔、背信弃义，未履行后还将业主诉至法院，其诉讼请求违反了我国民法的诚实信用原则，也违反了我国《合同法》第八条的规定，没有任何法律依据，起诉显系滥用诉权，请求人民法院依法予以驳回，请求法律给一个公平、公正的审判。1经审理查明，新民市恺帝南苑小区因未成立业主委员会，暂由新民市东城街道老君当社区居民委员会代行业主委员会职责，2013年3月4日，新民市东城街道老君当社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，双方约定∶甲方委托乙方对恺帝南苑小区实行专业化一体化的物业管理，期限未定，收费标准：多层（1-6层）0.5元��平方米，高层（1-6层）0.6元／平方米，高层（7-11层）1.00元／平方米（含电费），车库0.3元／平方米，门市0.5元／平方米。被告徐奎博、马东洋是新民市恺帝南苑小区5#2-4-2号住宅楼的所有权人，也是新民市恺帝南苑小区的业主。因二被告拖欠原告2013和2014两年度（2013年3月至2015年2月）的物业服务费共计1031.52元未给付，故原告诉讼来院，诉讼请求∶判令二被告给付拖欠的物业服务费。上述事实，有原告提供的物业服务合同一份和被告提供的照片复印件十份、收条一份并与庭审笔录在卷佐证，经过质证和审核，本院予以确认。本院认为，原告依据物业服务合同的约定为新民市恺帝南苑小区提供物业管理服务，二被告作为该小区的业主，应受该物业服务合同的约束，二被告既已接受原告提供的物业管理服务，即应按时足额向原告交纳物业服务费。二���告不交纳物业服务费，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告要求二被告交纳物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；二被告关于“质疑原告是否有服务资质、原告没有与社区居民委员会续签合同、没有按照合同履行义务，不应承担物业服务费”的抗辩理由，无法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告徐奎博、马东洋于本判决生效之日起五日内给付原告沈阳市裕腾物业管理有限公司2013年3月至2015年2月两年度的物业费共计1031.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳市裕腾物业管理有限公司的其他诉讼求。案件受理费50元，由被告徐奎博、马东洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 彭进忠审 判 员 田柏青人民陪审员 张瑞琦二〇一五年十月三十日书 记 员 刘 洋 更多数据：