（2015）佛城法民一初字第1449号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-09-22
案件名称
雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司与伍叶球物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司,伍叶球
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1449号原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区，注册号：。负责人冯欣。委托代理人莫文瑾，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省雷州市。系。委托代理人李婉华，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市海珠区。系。被告伍叶球，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××。原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司诉被告伍叶球物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫文瑾、李婉华及被告伍叶球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其接受委托为“佛山雅居乐花园”小区提供物业管理服务，被告系小区6号2区xx座别墅（下称涉案房屋）的业主。根据小区前期物业管理委托合同的约定，被告应按每月715.81元的标准向原告交纳当月物业服务费，逾期交纳部分需承担每日千分之一的滞纳金。根据广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》【粤价（1997）173号】，被告还应当按份承担公用设施、电梯、水泵、园林路灯的公摊费用。被告自2013年3月6日起拖欠物业服务费及各项公摊费用，原告于2013年12月13日向被告发送《律师函》，催告被告尽快付清欠款，但被告一直未予理会，拖欠物业服务费及各项费用至今。被告应向原告支付自2013年3月6日起至2015年8月止的物业服务费为21474.30元、滞纳金8838.82元（暂计至2015年8月5日止）。故诉请法院判令：1.被告按每月715.81元的标准向原告支付自2013年3月6日起的物业服务费以及每日欠费金额千分之一的滞纳金，物业服务费暂计至2015年8月、滞纳金暂计至2015年8月5日，共为30313.12元；2.被告承担本案诉讼费。被告辩称，原告未尽物业管理服务义务，侵害业主合法权益。首先，被告收房后发现房屋开裂，向原告反映并要求维修，但原告久拖不决，一年多都未维修，由于需要入住，被告便自行维修，并将维修费用单据和照片交予原告，但未有下文。其次，原告对于其他业主违建房屋占用公共绿化不予处理，河沟垃圾也不予清理。为督促原告履行管理义务，被告才不予支付物业管理费。诉讼中，原告提交以下证据：1.《业主信息登记表》、《业主文件/钥匙签收表》、《业主授权印鉴书》、《广东省商品房买卖合同》及补充协议。证明被告是涉案房屋的业主并在2009年5月19日起接受原告的物业服务。2.《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》。证明原、被告之间的物业服务关系和物业服务费的收取标准。3.《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书》复印件。证明被告物业管理费的计收面积。4.《收费通知书》。证明被告缴纳拖欠的物业服务费及其他费用的金额和时段。5.《律师函》复印件和快递详情单。证明原告分别在2013年12月13日、2014年4月21日及2014年9月19日向被告书面催款。6.原告企业法人营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、资质证书、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。7.《违章施工整改通知书》4份。证明原告已经通知相关业主进行整改，已经尽到合理的物业管理义务。诉讼中，被告提交照片两组。证明涉案房屋收房后房屋状况及维修过程，其他业主违建，以及后花园河沟被占用，垃圾堵塞未清理，原告未尽到物业管理服务义务。经庭审质证，本院对双方当事人提供的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3、5，被告对其真实性无异议，其中证据2亦有原件核对，对于该组证据之真实性本院予以确认；证据4，被告无异议，本院予以采信；证据6，有原件核对，本院予以采信。证据7，结合被告的陈述，对该组证据载明之内容本院予以采信，但无证据表明原告确已送达至违章施工业主并有效制止违章施工行为。被告提供的证据，有关被告房屋维修前后的照片，与本案不具有关联性，对于反映涉案小区内其他业主搭建行为及卫生状况的照片，结合双方陈述，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告于2008年10月14日与佛山市雅居乐房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于佛山市禅城区绿景三路6号（佛山雅居乐花园）二区xx座房屋，并于2009年5月19日办理收楼手续。涉案房屋经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，其建筑面积为223.69平方米。2007年6月8日，涉案小区的建设单位佛山市雅居乐房地产有限公司（甲方）与原告（乙方、前称中山市雅居乐物业管理有限公司佛山分公司）签订《前期物业管理委托合同》，由雅居乐房地产有限公司委托原告对雅居乐花园提供前期物业管理服务事宜。合同主要约定有：一、委托管理事项主要有房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；向业主和物业使用人收取物业管理服务费、合理的水电公摊费用等费用；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。二、委托管理期限自2007年12月1日起至小区业主委员会签订新的物业管理委托合同生效时止。三、物业管理服务费按建筑面积计收：带电梯住宅1.7元/月/平方米、低层住宅3.2元/月/平方米、商铺1.8元/月/平方米，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金。四、物业管理服务质量需达到房屋外观整齐、无乱搭建，公共环境干净、整洁，绿化长势良好、无枯萎现象，业主和物业使用人对乙方满意率达98%等。2008年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方、前称中山市雅居乐物业管理有限公司佛山分公司）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定有：一、物业管理服务内容包含房屋公用部分及设施的维护与管理；房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；住宅区公用设施、公共场所（地）的维护和管理，公用设施、公共场所（地）包括区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化、文化娱乐体育场所、停车场等；环境卫生，包括楼宇清洁、公共场所清洁；房屋装饰装修管理。二、物业服务质量为：房屋外观良好、整洁、无妨碍市容和观瞻；设备运行状态良好，使用正常，维修及时；环境卫生定期消杀、垃圾及时清理、环境整洁等。三、物业管理服务费用，乙方于每月5日前交纳上月应交费用，各项收费标准按照建筑面积计算，带电梯住宅1.7元/月/平方米，低层住宅3.2元/月/平方米，商铺1.8元/月/平方米，公共水电费分摊按佛山市政府部门的规定进行分摊。四、违约责任。乙方违反协议，不按本协议收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；乙方装修时违反《装修管理协议》、《装修指南》以及法律、法规有关规定的，甲方有权要求乙方整改、恢复原状、赔偿经济损失；乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备，甲方有权责令整改、恢复原状、赔偿经济损失。2013年12月13日、2014年4月21日、2014年9月19日，原告三次通过邮寄方式向被告发出《律师函》，告知被告欠缴物业管理费的金额并敦促其缴交。原告提交的《收费通知书》显示被告拖欠原告2013年3月至2015年8月共30个月的物业管理费总额为21474.30元，每月缴费标准均为715.81元。被告对该欠费时段和欠费金额予以确认。被告房屋所在区域为别墅区，原告认为是独栋别墅，被告则认为是连排别墅并认为其他业主的加扩建行为影响其房屋安全。原告提供的《违章施工整改通知书》显示，涉案小区内与被告相邻的16、17、18、19座的业主在2012年至2014年间，具有在各自房屋前花园或楼层上未经审批/批准进行加扩建的行为。被告提供的照片显示其所在房屋后花园沟渠处垃圾存在未及时清理的情形。诉讼中，原、被告一致确认，被告涉案房屋之物业管理费的收费标准为3.2元/月/平方米；被告还确认其房屋应自2010年3月起缴纳物业管理费。诉讼中，原告陈述：1.就涉案小区部分业主在私家花园的违法建设，原告已向相关业主发出整改通知书；就被告主张的其房屋后花园河沟被占用问题，原告已向城市管理部门报告。2.被告所述的房屋后花园河沟原本属于原告维护范围，由于其他业主的违建，原告无法进入进行垃圾清理与环境维护。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告于2007年6月8日与涉案小区开发商佛山市雅居乐房地产有限公司所签订的《前期物业管理委托合同》、于2008年10月14日与被告所签订的《前期物业管理服务协议》均是合同当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及作为小区业主之一的被告均具有约束力，原告以及作为小区业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于被告需要交纳的物业管理费具体数额问题。首先，对于被告欠缴物业管理费的时段及约定的收费标准，原、被告双方陈述一致，本院确认该事实，即本案中被告欠缴物业管理费的时段为2010年3月至2015年8月，计费标准为3.2元/月/平方米，被告房屋建筑面积为223.69平方米。其次，结合原、被告提供的证据及双方陈述可知，被告的房屋位于该小区别墅区，其相邻房屋存在未经报批的加扩建行为，原告未能进行有效制止并责令恢复原状，亦未提供证据证明其已向有关行政执行机构报告或请求处理；另外，被告房屋所在区域亦存在环境卫生未得到及时清理及绿化景观用地被部分业主占用的情形。而制止相关业主加扩建、占用公共绿化景观用地和维持小区环境整洁卫生是原告的服务内容，故原告并未能全面履行其物业管理服务义务使其服务质量符合《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》约定的标准，其该时段的物业管理费按约定标准全额收取与其服务内容与质量不符，但被告抗辩认为原告未尽服务义务的事项仅为原告物业服务的一部分内容，因此本院酌定原告主张时段（2010年3月至2015年8月）被告应缴物业管理费按2.9元/月/平方米计算。再根据约定的计算方法，2010年3月至2015年8月间被告应缴物业管理费为19461.03元（223.69平方米×2.9元/月/平方米×30个月）。关于原告主张的滞纳金。鉴于被告抗辩认为原告未尽物业管理服务义务，经查属实，在双方就物业管理服务质量和应收费用达成一致意见之前，被告拒绝支付理由亦属正当，故对于原告该项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告伍叶球于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区绿景三路6号二区xx座房屋2010年3月至2015年8月的物业管理服务费19461.03元；二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。被告伍叶球如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取279元，由原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司负担100元、被告伍叶球负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周信斌二〇一五年十月三十日书记员 潘明珠附件：引用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”