（2015）宁民终字第3918号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人南京云飞房产经纪有限公司与被上诉曹正香居间合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京云飞房产经纪有限公司,曹正香
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3918号上诉人（原审原告）南京云飞房产经纪有限公司，住所地在南京市六合区雄州镇延安路68号。法定代表人沈玲，该公司总经理。委托代理人黄飞，该公司职工，男，1977年10月3日出生，汉族。被上诉人（原审被告）曹正香，女，1975年1月9日出生，汉族。委托代理人熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。上诉人南京云飞房产经纪有限公司（以下简称云飞经纪公司）因与被上诉曹正香居间合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六东民初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云飞经纪公司原审诉称，2014年12月17日，曹正香在云飞经纪公司的介绍服务下签订了购买六合区雄州街道专诸巷28号1幢一单元802室的房屋买卖居间合同。该合同约定：由曹正香支付给云飞经纪公司居间服务费为房屋成交总价2.4%即57600元。云飞经纪公司在后续的交易过程中履行了过户、房屋交接等相关服务手续把房屋顺利的交付到了曹正香的手中。但曹正香经多次催要直到现在仍未支付所欠服务费，并且在云飞经纪公司不知情的情况下私下联系房主偷偷去住建局、国土局谎称出件单遗失将出件后的新两证领回（云飞经纪公司手中现持有的房产证取件单、老土地证原件及相关取件材料可以证明）。云飞经纪公司认为曹正香的行为是对诚实信用原则和合法约定的违反，其行为已损害了云飞经纪公司的合法权益，理应承担相应的法律责任。故云飞经纪公司要求曹正香按居间合同的约定立即支付房屋成交总价2.4%即57600元居间服务费并承担本案诉讼费用。被上诉人曹正香原审辩称：曹正香认为云飞经纪公司的诉请没有事实依据，根据双方签订的居间合同，云飞经纪公司没有尽到作为中间机构应当尽到的中介义务，至今为止土地证还未过户到曹正香的名下，违反了双方的约定。原审法院经审理查明，2014年12月17日，魏良芬作为卖方、曹正香作为买方、云飞经纪公司作为经纪方，三方签订房地产买卖居间合同一份，约定魏良芬将座落于南京市六合区雄州街道专诸巷28号紫晶广场1区1幢一单元802室房屋一套出售给曹正香，房屋面积183.11平方米，房屋价款240万元。合同第七条约定：基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同时向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币总价2.4%。第八条约定：在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚信、守信、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收代理费。第九条约定：本合同与此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同约定为准。如房地产行政管理部门要求按格式合同（契约）办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准。2014年12月29日，三方签订补充协议一份，协议第一条约定：定金10万元整，8万元打到中介方（此款于2015年1月12日由曹正香汇入云飞经纪公司工作人员袁庆香账户）；第三条约定：过户当日支付房款人民币贰佰万元整，余款等买方拿到房产证当天或次日支付给卖方。上述协议签订后，曹正香在云飞经纪公司工作人员的陪同下，实地对涉案房屋进行了查验并由云飞经纪公司出具了相应的附属设施清单，魏良芬、曹正香均在清单上进行了签字确认。2015年1月12日，魏良芬、曹正香签订了南京市存量房买卖合同一份，该份合同约定房屋价款为143万元，云飞经纪公司在该合同经纪栏盖章。同日魏良芬、曹正香、云飞经纪公司三方携该合同及其他材料一同去南京市六合区政务中心办理新房产证领取手续，相应取件单由云飞经纪公司保管。2015年1月30日，曹正香领取了房屋产权登记证书，并按照143万元的房屋价款纳税94380元。原审法院另查明：截至到原审庭审之日，涉案房屋的土地使用权证仍未办理过户手续，原国有土地使用权证现由云飞经纪公司保管。上述事实，有房地产房屋居间合同、补充协议、房屋附属设施清单、房屋权属登记收件收据、南京市存量房买卖合同、销售不动产统一发票、以及当事人的陈述等证据予以证实。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人在签订房地产买卖居间合同后，云飞经纪公司即按照合同的约定促成曹正香与案外人魏良芬达成了房屋买卖交易，同时也进行了相应的看房、验房及房屋产权证明办理等经纪事务，应当说其已经履行了自身的主要经纪职责，曹正香应按照合同的约定支付相应的经纪费用。曹正香辩称经纪费用支付标准应按照其与魏良芬签订的南京市存量房买卖合同中约定的房屋价款143万元计算，对此原审法院认为，双方当事人在房地产买卖居间合同第九条中已明确约定“格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准”，故经纪费用应按照居间合同中的房屋价款240万元的2.4%计算为57600元，同时因双方当事人共同的原因，现土地使用权证尚未过户到曹正香名下，故对曹正香应当支付的经纪费用，原审法院酌情减少40%。综上，曹正香应支付云飞经纪公司经纪费用34560元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，原审判决如下：一、曹正香于判决生效之日起十五日内给付云飞经纪公司经纪费用34560元整。二、驳回云飞经纪公司超出部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1240元，减半收取620元，保全费596元，合计1216元，由云飞经纪公司方负担400元，曹正香方负担816元（此款云飞经纪公司已垫付，曹正香在履行上述给付义务时加付此款）。上诉人云飞经纪公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。其事实与理由为：土地使用权证至今未过户，是因为被上诉人曹正香为了不交纳中介费用，私下联系案外人魏良芬去住建局谎称房产证出件单遗失，偷偷将出件后的新房产证领回。而老土地理论上由于保管在上诉人处，所以被上诉人当时无法自行过户；上诉人对此没有任何过错。上诉人已按合同约定促成了房屋买卖交易，并履行了房屋的过户和交接等相关手续，被上诉人应按合同约定全额支付上诉人的经纪费用。综上，原审查明事实不清，适用法律有误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人曹正香辩称：1、上诉人所言与事实不符。事实情况是被上诉人委托上诉人进行居间活动，而上诉人并没有按照合同的约定进行相关的居间义务。领证之前被上诉人多次与上诉人联系，要求取件，而上诉人迟迟不予办理；卖方比较着急，就通知被上诉人去领证，上诉人并未到房产部门协助被上诉人办理相关手续。2、签订合同时上诉人向被上诉人承诺中介费为2万元，但是在中途上诉人却要按照合同约定的2.4%收取费用，双方对于中介费发生了争议，上诉人不愿意为被上诉人办理过户，至今为止涉案房屋土地证仍然没有过户至被上诉人名下。按照居间合同第八条之约定，上诉人已经构成违约，被上诉人不应支付上诉人任何居间费用。因此，被上诉人要求按照约定全额支付上诉人的经纪费用没有事实和法律依据。3、上诉人在一审中陈述，房地产买卖居间合同作为格式合同，由上诉人向被上诉人提供，其中中介费用即为总价格的2.4%，并没有充分向被上诉人履行充分告知义务，因而高额的中介费不能对被上诉人产生法律效力。综上，被上诉人认为上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。双方当事人对于原审查明的事实均不持异议。上诉人在二审中提交了短信截图三份，以证明其已通知被上诉人领取房产证；被上诉人对其真实性不予认可，认为其并未收到短信。因上诉人未能提供其他证据对短信截图的真实性加以佐证，本院对其真实性不予认定。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，本案中，双方当事人在签订房地产买卖居间合同后，上诉人即按照合同的约定促成被上诉人与案外人魏良芬达成了房屋买卖交易，被上诉人应支付一定的经纪费用；原审法院考虑到因双方当事人共同的原因，致使土地使用权证尚未过户到曹正香名下，并对经纪费用酌情作出扣减，并无不当。上诉人上诉称被上诉人为逃避交纳经纪费用而私下联系魏良芬领取产权证，但未提供充分证据加以证明，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由上诉人南京云飞房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年十月三十日书 记 员 汪海燕 来自