（2015）回民四初字第00488号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-05-12
案件名称
于沙沙与呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司、呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司龙园分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市回民区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于沙沙,呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司,呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司龙园分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2015）回民四初字第00488号原告于沙沙，女，回族，住呼和浩特市回民区。被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人苗惠霞，该公司总经理。委托代理人杜河，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托代理人艾同庆，男，回族，住呼和浩特市玉泉区。被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司龙园分公司，住所地呼和浩特市回民区。法定代表人艾小娟，该公司总经理。委托代理人杜河，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托代理人艾同庆，男，回族，住呼和浩特市玉泉区。原告于沙沙诉被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司（以下简称艾博公司）、呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司龙园分公司（以下简称艾博公司龙园分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年09月07日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告于沙沙、被告艾博公司的委托代理人杜河、艾同庆，被告艾博公司龙园分公司的委托代理人杜河、艾同庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于沙沙诉称，被告2015年05月份通知原告去领位于艾博龙园2期的房屋钥匙。该房屋按合同于2014年07月交付，但被告未能按时交付，理应按合同赔付违约金，但被告拒绝赔付。理由是原告的房屋不是直接在售楼部购买，是和承包商购买的。但原告是和被告艾博公司签订的合同，署名印章、收据均是被告艾博公司龙园分公司出具。合同里明确约定了交付日期及违约赔付事项。基于上述事实，原告认为与被告存在买卖交易的实际关系，原告已经支付了全款，就应享受消费者权益。被告延期交付房屋还拒绝赔付违约金。原告提起诉讼，请求人民法院查明事实，判令被告支付原告自2014年07月18日至2015年05月01日期间延期交房的违约金18915元。原告向法庭提交了《艾博龙园认购协议书》一份，证明原、被告存在买卖合同关系。被告代理人发表质证意见称，合同的真实性认可，但要证明的问题不认可。该房屋是原告向昭华公司购买，被告只是协助办理手续。被告艾博公司辩称，本案涉诉房屋是原告与昭华公司之间的买卖关系，该房屋是昭华公司承建的，2010年03月被告将该房屋抵顶给昭华公司，原告从昭华公司购买的。该房屋买卖合同的实际主体是原告和昭华公司，被告只是对原告与昭华公司之间的买卖行为提供办理手续的协助，被告并不承担交房的义务和违约交房的民事责任。由于该房屋被告于2012年就已经抵顶给了昭华公司，如交房构成违约，应由昭华公司承担违约责任。涉案房屋的买卖履行义务与被告无关，请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告向法庭提交了房屋认购协议书、抵顶声明，证明该房屋的实际买卖合同的权利义务主体是原告与昭华公司，艾博公司只是提供办理手续的协助，艾博公司不承担交房义务，更不承担违约责任。原告发表质证意见称，被告出示的证据均予以认可。被告艾博公司龙园分公司辩称，同意艾博公司的辩称意见。被告艾博公司龙园分公司没有向法庭提交任何证据。经审理查明，2013年05月21日，原告与被告艾博公司签订《艾博龙园认购协议书》一份。协议第二条买受人所购商品房的基本情况约定，买受人购买的商品房系艾博龙园第C3座2单元14东室房，该商品房建筑面积共116.03平方米；协议第三条计价方式与价款约定，1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5700元，总金额661371元整；协议第五条付款方式及期限约定，一次性付款。协议第七条交付期限约定，出卖人应当在2014年07月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本协议约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。协议第八条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本协议第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本协议规定的期限将该商品房交付买受人使用。按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本协议第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期贷款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。协议还约定了其他事项。原告在协议书上签名捺印，被告加盖的是艾博公司龙园分公司的公章，内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部也加盖了公章。另查明，2012年10月12日，原告（乙方）与内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部（甲方）签订《房屋认购协议书》一份，协议约定，甲方将位于艾博龙园住宅小区一套二期区3#号楼中单元14层东户，面积为112.36㎡，房价款4895元∕㎡即总价55万元整等价作为工程款抵顶乙方（施工方）在甲方承建项目的工程款55万元整，至此甲方放弃对该房屋的所有权，归乙方合法所有，甲方并协助乙方对该房屋进行房屋管理权属登记备案（即办房本），但乙方按照政府明文颁准的房管局收费交纳相关费用并甲方代乙方交纳公共房屋入住国家有关部门核准的应交相关配套费用（物业费除外）。至此甲方不再承担其他责任和义务，乙方须向甲方提供收到施工款的有效票据和其他合法手续。协议付款方式约定：三次付清第一次：2012年10月12日付甲方30万元；第二次：2013年02月10日前付10万元；第三次：交钥匙时付余款15万元。原告于沙沙签名捺印，内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部盖章。再查明，2012年12月03日，被告艾博公司龙园分公司（甲方）与内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部签订《房屋认购协议书》一份，该协议约定，甲方将位于艾博龙园住宅小区一套高层3号楼2单元14层东户，面积为116.03㎡，房价款5700元∕㎡即总价661371元整等价作为工程款抵顶乙方（施工方）在甲方承建项目的工程款661371元整，至此甲方放弃对该房屋的所有权，归乙方合法所有，甲方并协助乙方对该房屋进行房屋管理权属登记备案（即办房本），但乙方按照政府明文颁准的房管局收费交纳相关费用并甲方代乙方交纳公共房屋入住国家有关部门核准的应交相关配套费用（物业费除外）。至此甲方不再承担其他责任和义务，乙方须向甲方提供收到施工款的有效票据和其他合法手续。甲方在协议上加盖了艾博龙园项目工程部的印章，乙方在协议上加盖了内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部印章。又查明，2013年08月21日，内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部与于沙沙共同签署了抵顶声明，该声明载明“致：艾博云房地产由艾博云房地产按拨款方式抵付于内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部承办人王振奎的艾博龙园住宅小区高层区3号楼2单元14层东户室，面积116.03㎡，单价5700元∕平方米，总计大写陆拾陆万壹仟叁佰柒拾壹元，小写661371，现卖给于沙沙，（于沙沙所购该楼房房款从艾博云房地产龙园分公司拨付内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部工程款中抵付）至此内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部放弃对该房屋的所有权，以后办理房本等事项按艾博云工程部与总承包签订的《房屋认购协议》以及买房于沙沙与艾博云售楼部签订的《房屋认购协议》共同执行，最终房屋产权归买房于沙沙所有。内蒙古昭华建筑工程有限责任公司第二十项目部加盖了公章，于沙沙签名捺印”。上述事实有原告提交的《房屋认购协议书》、被告提交的《房屋认购协议书》二份、抵顶声明以及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷之诉，原被告之间签订的认购协议书为双方当事人的真实意思表示，且双方明确表示双方之行为均受本协议书的约束，该协议书也确定了双方买卖房屋的坐落位置、层次、大致面积及办理房屋所有权证照的期限，因此，该房屋认购协议书应为双方买卖房屋并办理所有权证照的预约协议，该协议为有效协议，双方应依约履行各自的权利与义务，违约方对守约方应承担相应的违约责任。据此，原告的诉讼请求应予以支持。关于被告艾博云房地产公司辩称原告之买卖行为的责任应由昭华公司承担的主张，因其认可了龙园分公司的订立认购协议书的行为，因此，对龙园分公司与昭华公司的以房抵顶工程款的行为视为认可，因此，昭华公司以其自龙园分公司所购房屋转卖于原告的行为应由艾博云公司承担，故对被告的辩称理由不予采信。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告于沙沙违约金18915元。如被告逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，本院已减半收取，由被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 寇银全二〇一五年十月三十日书记员 云 倩附相关法律条款第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 来源：