（2015）港民初字第1691号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-21
案件名称
连云港市东农物业服务有限公司与陈国福物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港市东农物业服务有限公司,陈国福
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第四十六条第一款，第五十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十七条，第一百六十二条
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第1691号原告（反诉被告）连云港市东农物业服务有限公司，住所地连云港市连云区东辛农场二环路北侧。法定代表人张子平，总经理。委托代理人马向阳，该公司法律顾问。委托代理人陈涛，该公司经理。被告（反诉原告）陈国福。委托代理人严开萍。原告连云港市东农物业服务有限公司诉被告陈国福物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法由审判员王艳适用小额诉讼程序，于2015年9月9日、9月21日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告连云港市东农物业服务有限公司诉称，2010年11月，原、被告签订前期物业服务协议，双方对物业服务的内容及住宅物业管理服务费用进行约定，即每月每平方米0.35元，同时约定逾期交纳物业管理费用的按日千分之三收取滞纳金。被告作为金色家园小区一期工程的住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个业主应尽的义务。被告自2014年1月1日至2015年6月30日期间，累计欠原告物业服务费552.83元（每月每平方米0.35元×87.75平方米）、公共能耗费150元（每年100元，一年半为150元），扣减被告于2015年1月交纳的69.26元，尚欠原告633.57元没有支付，故要求被告给付该款及滞纳金，滞纳金按照2014年物业费、公共能耗费金额468.55元，自2014年2月1日起至实际给付之日止；2015年物业费、公共能耗费金额165.02元（已减被告支付的69.26元），自2015年2月1日起至实际给付之日，按银行同期贷款利率计算。并由被告承担本案诉讼费用。被告陈国福辩称，我与原告签订前期物业管理服务协议是事实，但是我家每年缴纳的物业费是419元，419元包括公共能耗费等所有费用。原告起诉要求我支付截止2015年6月30日的物业费633.57元我不同意支付，我家摩托车停放在小区里被偷走了，原告未尽到管理义务。被告陈国福反诉称，被告是金色家园小区的住宅业主，2010年11月与原告签订《前期物业管理服务协议》，双方对物业服务的内容及服务费进行了约定。原告在2013年12月1日前的物业费已全部付清，但就原告诉称的拖欠物业费是有原因的，不是被告不交，而是原告没有尽物业服务管理义务。2013年10月11日被告购买的钻豹125摩托车停放在小区里被偷走，就是因为被告违反了协议约定，未对进出小区人员进行登记，并且24小时监控及保安巡逻，造成被告财产损失，故要求原告赔偿原告丢失钻豹125摩托车的损失10000元。原告针对被告反诉辩称，小区前期物业服务协议中没有约定原告对小区业主的个人财产有保管义务，所以被告家中财产丢失不属于物业服务内容。根据物业管理委托合同第十五条的约定，原告只有配合和协助公安机关进行巡视等安保工作，不包含人身安全、财产保管责任。原告已经做到每天对小区进行巡视，尽到合理管理义务。被告家中财产被盗后，原告积极去现场，并配合警方调查。原告对小区实施了小区物业管理服务，被告也实际接受了原告的各项物业管理服务。根据双方合同约定及等价有偿原则，被告应该支付欠付原告的物业管理费及公共能耗费。被告摩托车丢失与原告公司无任何关系，原告公司不同意赔偿被告主张的摩托车损失1万元。经审理查明，2010年7月17日原告与连云港市东阳房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为该公司构台金色家园小区一期工程实行统一、专业化的前期物业服务，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同明确约定由原告的管理事项为：对房屋建筑共用部位进行维修养护和管理，对共用设施设备进行维修养护、运行和管理，对市政公用设施和附属建筑物、构筑物进行维修养护和管理，对公用绿地、花木、建筑小品等进行维修养护和管理，保障公共环境卫生，对小区内的交通与车辆停放有序进行管理，维护公共秩序，配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等安全防范工作，但不含人身安全、人身保险、财产保险保管责任。具体公共场秩序维护主要内容与标准为：小区主出入口24小时值班；公共秩序维护人员对主出入口、主干道、重点部位巡逻次数每天不少于4次；车辆停放有序；对突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁服务主要内容与标准为：小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次；小区道路每日清扫1次，公共场保持清洁，楼道每周清扫1次，共用部位玻璃每半年清洁1次，路灯、楼阁灯每半年清洁1次；……。合同同时约定原告有权对住宅按建筑面积每月每平方米0.35元收取物业服务费，每年第一个月内由原告预收，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；公共水电费每户按100元／年预收，每年第一个月原告预收，按实结算，按户均摊，一年公布一次，不足部分结交，剩余部分结转下年。对上述收取标准原告向连云港市物价局办理了收费备案手续。2010年11月原、被告签订《前期物业管理服务合同》1份，约定由原告为被告居住的金色家园小区一期工程12号楼一单元202室建筑面积为87.75平方米提供物业服务。合同明确约定了双方的权利义务，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目按照省市二级服务标准，进行维护、修缮、服务与管理，被告应依据本协议向原告交纳物业管理费用。合同约定物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.35元收取，如被告违反协议，不按协议约定的收费标准交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰追加滞纳金。原告主张被告对2014年1月1日起到2015年6月30日期间的物业费552.83及公共能耗费150元，仅于2015年1月交纳69.26元，尚余633.57元没有交纳原告，被告对此表示认可，但表示不同意交纳。上述事实有原告提供的《物业管理委托合同》、《普通住宅小区物业服务收费备案表》、《前期物业管理服务协议》及原、被告陈述加以证明，足可认定，原、被告对此均无异议，本院依法对上述事实及证据予以确认。被告主张原告物业管理服务不到位，对小区人员、车辆出入管理不善等服务质量有问题，导致其摩托车被盗，且摩托车被盗后因小区监控设施不全，没能拍摄到其车被盗情况，致使其被盗车辆没有被追回，所以才没有按时缴纳物业服务费，并要求原告赔偿被告损失10000元。原告则认为其已经尽力对小区的各方面进行管理，其服务也是到位的，监控没有全部覆盖整个小区也不是原告的错误，且其对业主的财产没有保管义务，故其不应承担对被告的赔偿责任。原告在本案审理期间，没有向本院提供2014年其公布的每户应承担的实际公共能耗费用金额。本院认为，原告作为有物业管理资质的单位，与被告所在的金色家园小区一期的连云港市东阳房地产开发有限公司签订的物业管理合同，系合同双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效，合同当事人均应当遵照执行，对该小区的全体业主均有约束力。原、被告签订《前期物业管理服务合同》也是合法有效的，被告作为业主，原告有权要求被告缴纳物业服务费、公共能耗费等相关费用。对原告主张被告拖欠物业服务费483.57元、公共能耗费150元的金额，被告表示没有异议，本院对该金额依法予以确认。被告认为原告没有履行足够的管理义务、对小区的服务不到位为由，拒绝交纳物业服务费，对此本院认为，原告管理的被告所在的小区，监控设施没有覆盖整个小区，被告停在小区内的摩托车被盗时，未能提供详尽的资料方便被告查找，被告摩托车未能找回，对此原告应承担一定管理服务不到位的责任，可适当扣减被告期间应缴纳的物业服务费，以338.50元为宜；被告对公共能耗费应当全额交纳，但原告未能本案审理期间向本院提供其公布的2014年被告应承担的实际公共能耗费用，也可以反映出原告在管理上存在不足之处，但被告仍应有义务按照合同约定预交。但原告对被告的财产包括摩托车没有看管义务，被告反诉要求原告赔偿其摩托车损失10000元没有法律依据，本院依法不予支持。对原告主张的滞纳金，因原告管理确有瑕疵，本院对原告该诉求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条、第四十六条第一款、第五十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈国福于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市东农物业服务有限公司2014年1月1日起到2015年6月30日期间的物业管理费338.50元、预交公共能耗费150元，合计488.50元。二、驳回原告连云港市东农物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告陈国福要求原告连云港市东农物业服务有限公司赔偿损失10000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），减半收取25元，反诉费25元（被告预交），共计50元由被告承担（因原告已预交其中的25元，被告将该25元于给付上述款项时一并给付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 王 艳二〇一五年十月三十日书记员 张林林法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《物业管理条例》第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它的派出法庭审理前款规定之外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”