（2015）通执异字第0007号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2015-11-14

案件名称

沈鑫华、江永伟、顾小斌与陈兵、练玉萍民间借贷纠纷执行裁定书

法院

南通市通州区人民法院

所属地区

南通市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第四百六十五条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条，第十七条，第十八条

全文

南通市通州区人民法院执行裁定书（2015）通执异字第0007号案外人沈鑫华。案外人江永伟。申请执行人顾小斌。被执行人陈兵。被执行人练玉萍。本院在执行申请执行人顾小斌与被执行人陈兵、练玉萍民间借贷纠纷一案中，案外人沈鑫华、江永伟以其是被法院查封的302、303室房屋（以下简称案涉房产）的实际所有权人为由，对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人沈鑫华、江永伟称，2012年12月，案外人与两被执行人订立房屋买卖合同，并分数次付清了房款。因土地性质属于集体，无法办理过户手续，所以房屋仍登记在两被执行人名下。但案外人已对案涉房产进行装修，并实际居住使用，其应是案涉房产的实际所有权人，故请求法院中止对案涉房产的执行。申请执行人顾小斌称，案涉房产登记在两被执行人名下，两被执行人与案外人之间的买卖是无效的，是规避执行，法院对两被执行人名下的房产采取的执行措施是合法的。被执行人陈兵、练玉萍未有辩称意见。经审查查明，案涉房产为原通州市三余塑料油脂厂所建。2000年3月2日，被执行人陈兵从原通州市三余塑料油脂厂处购得三余镇人民路38号102、302、303房产，并办理了房屋产权登记手续。在顾小斌申请执行陈兵、练玉萍民间借贷纠纷一案中，因陈兵、练玉萍未履行生效法律文书确定的义务，本院对陈兵、练玉萍名下房产登记情况进行调查，经查：三余镇人民路38号102、302、303房产登记在被执行人陈兵、练玉萍名下，产权证号：通三余字第2708号。2014年10月17日，本院查封了被执行人陈兵、练玉萍的上述房产（含案涉房产）。后案外人认为其已购买了案涉房产，并已实际居住，人民法院不应再对该房屋采取查封的执行措施为由，向本院提出执行异议。为此，案外人提供了落款时间为2012年12月30日房屋买卖合同一份，该合同上载明的出卖人为陈兵、练玉萍（甲方），买受人为沈鑫华、江永伟（乙方）。该合同载明：“一、将三余镇塑料油脂厂对面住宅楼三楼一套房产（包括四楼阁楼）出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。二、甲乙双方议定的上述房产成交价为180000元，乙方在2013年底前一次性付清给甲方。三、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，……”。合同还约定了其他事项。本院明确告知案外人，要求提供房屋买卖价款支付依据等相关证据，并明确逾期不提供应承担的法律后果。以上事实，有房屋买卖合同、房屋所有权证、本院的谈话笔录等证据在卷佐证。本院认为：案外人沈鑫华、江永伟请求法院中止对案涉房产执行的主张不能成立，本院难以支持。理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中的案涉房产仍登记在被执行人陈兵、练玉萍名下。因而，可以判断被执行人陈兵、练玉萍是案涉房产的权利人。二、案外人并不是案涉房产的所有权人，因而案外人据此请求法院中止对案涉房产执行的主张不能支持。案外人主张其系案涉房产的所有权人，依据的是《房屋买卖合同》。但该合同仅是一份债权合同，在合同的双方之间仅存在债权债务关系。而房屋是典型的不动产，只有通过登记才能使权利变动的事实向社会公开，登记是物权变动的公示方式。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因而，产权过户登记是房屋所有权转移的必备要件，买受人不能依据合同的约定直接取得房屋所有权。在房屋买卖合同履行过程中，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得房屋所有权的情况发生。所以，案外人依据《房屋买卖合同》即认为其系案涉房产的所有权人，显然缺乏法律依据。其据此提出的主张自然不能得到支持。三、案外人请求法院应中止对案涉房产执行的理由亦不符合买受人物权期待权的保护条件。具体理由分述如下：1、本院难以判断案外人向本院提供的落款时间为2012年12月30日的房屋买卖合同的真实性。案外人为证明其系案涉房产的买受人，尽管提供了房屋买卖合同，但该份合同真实与否既未得到两被执行人的证实，案外人又未能提供其他相关佐证予以证明，故本院难以判断该份合同的真实性。2、退一步讲，即使案外人提供的房屋买卖合同是真实的，本院难以认定案外人已按合同约定付清案涉房产的价款。首先，案外人主张其已按合同约定付清案涉房产的价款，但未能就此提供任何证据证明，在本院明确要求案外人就付款这一基本事实进行举证的情况下，案外人仍未能就此向本院举证，故应由案外人对此承担不利的法律后果。其次，根据案外人沈鑫华陈述，其与被执行人签订房屋买卖合同后，先付了6万元，然后一次性付清，没有要求被执行人出具任何收款凭证。但按照房屋买卖的一般交易习惯，大额款项的收付通常应由收款人出具收条等凭证，且一般也会通过银行账户间汇转，故案外人沈鑫华陈述的付款情形也不符合常理。3、在不能认定房屋买卖合同真实性及案外人已按合同约定付清案涉房产价款的前提下，本院对案外人是否已经合法占有案涉房产不再进行阐述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条的规定，裁定如下：驳回案外人沈鑫华、江永伟的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长　　顾慧华审判员　　柯晓庆审判员　　谢　菲二〇一五年十月三十日书记员　　周晓泉微信公众号“”