（2015）湖民初字第6073号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-01-04
案件名称
厦门常春藤物业管理有限公司与赵文清物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门常春藤物业管理有限公司,赵文清
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第三十五条第一款，第四十一条，第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第6073号原告厦门常春藤物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区，组织机构代码77603759-9。法定代表人张辉东，该公司总经理。委托代理人彭丹姬，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告赵文清，男，1969年3月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称“常春藤物业公司”）与被告赵文清物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告常春藤物业公司的委托代理人彭丹姬、被告赵文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常春藤物业公司诉称，2013年9月1日，原告与厦门市翰林苑业主委员会签订《“翰林苑”物业服务合同》，约定：厦门市翰林苑业主委员会选聘原告对翰林苑小区提供物业管理服务；期限自2013年9月1日至2016年8月31日；物业类型为别墅区及商铺，坐落位置为厦门市湖里区枋湖东路与枋湖路交叉东南角，门牌“枋湖东路四里”；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；原告提供合同约定的服务管理事项，并负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、代收代缴水电费和公摊水电费、停车费等；别墅物业管理费及商业物业管理费按建筑面积每月每平方3.60元的标准（2015年9月1日起调查为每月每平方4元的标准）、公共维修金按建筑面积每月每平方0.30元的标准向业主和物业使用人收取；物业费主要用于管理服务人员的工资及社保等、物业公共部位及公共设施设备日常运行维护、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护用、区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位及共用设施设备公共责任保险费用、法定税费等；原告按照上述标准收取物业服务费用，并依约提供物业服务；物业服务费每季度缴纳，应于每季度第一个月7日内缴交，逾期按应缴金额日千分之三缴纳违约金；公共电费及公共水费的分摊按《厦门市住宅区公共用电分摊暂行办法》、《厦门市物业管理收费办法》有关规定据实结算，由业主或物业使用人收取。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告在享受这些服务便利的同时却违反合同约定义务，长期拖欠物业管理费、公共维修金、公摊水、电费等费用。期间原告多次催讨，被告均置之不理，已构成严重违约。因此，被告不仅应当足额补交物业管理费、公共维修金、公摊水、电费等费用，同时应当按照欠费总额日千分之三的标准向原告支付日违约金。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即向原告支付2013年9月至2015年6月的物业管理费21461元、公共维修金1788.6元、公摊水62.5元、电费382.35元，共计23694.45元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（应计至实际付款之日，暂计至起诉之日为30271.86元）；3、被告承担全部诉讼费用。被告赵文清辩称，物业服务合同中业委会的名称与落款名称不同，被告认为合同无效。原告入驻小区前物业费是每月2.5元／平方米，原告入驻后收费是每月3.6元／平方米，2015年9月1日起调整为每月4元／平方米。原告入驻后的收费标准未经超过2／3以上的业主同意，明显不合常理，严重损害了广大业主的利益。原告请求物业费逾期交纳的违约金计算标准过高，不合法。原告入驻小区服务起，被告对原告提供的服务质量多有不满：一是小区车辆乱停乱放问题一直没得到改进。二是2013年11月3日晚被告的家中被盗，直接损失是一台笔记本电脑（价值4480元）；万幸的是被告的家人没有遭遇人身伤害，但给被告及其家人的精神伤害是巨大的；报警后原告对偷盗事情一问三不知，连最基本的监控影像资料都缺失，安保措施形同虚设；此后原告没有采取有效的措施来改进服务质量，事隔不久在小区再次发生入室偷盗事件。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应该遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则。如上所述，原告未能依约履行合同约定的义务，未尽到物业服务的合同要求，被告相关的一些基本权益却因为原告服务缺失而造成了损失，被告保留进一步追究原告的权利。被告愿意按物业费每月2.5元／平方米对原告的服务进行补偿，并缴交原告诉求中的水电费公摊费用，除此之外，被告对原告的其他诉求不予认可。经审理查明，2013年9月1日，原告与厦门市翰林苑业主委员会签订《“翰林苑”物业服务合同》，约定：厦门市翰林苑业主委员会选聘原告对翰林苑小区提供物业管理服务；物业类型为别墅区及商铺，坐落位置为厦门市湖里区枋湖东路与枋湖路交叉东南角，门牌“枋湖东路四里”；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同期限自2013年9月1日至2016年8月31日；别墅物业管理费和商业物业管理费按建筑面积每月每平方3.60元的标准（2015年9月1日起调查为每月每平方4元的标准）、公共维修金按建筑面积每月每平方0.30元的标准向业主或物业使用人收取；物业费主要用于管理服务人员的工资及社保等、物业公共部位及公共设施设备日常运行维护、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护用、区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位及共用设施设备公共责任保险费用、法定税费等；原告按照上述标准收取物业服务费用，并依约提供物业服务；物业服务费每季度缴纳，应于每季度第一个月7日内缴交，逾期按应缴金额日千分之三缴纳违约金；公共电费及公共水费的分摊按《厦门市住宅区公共用电分摊暂行办法》、《厦门市物业管理收费办法》有关规定据实结算，由业主或物业使用人收取。另查明，被告赵文清系翰林苑小区的业主，其房屋坐落于厦门市湖里区枋湖东四里翰林苑2#楼-1跃3层304（含1层上楼梯层及地下车库）单元，建筑面积为270.96平方米。被告对原告诉求的2013年9月至2015年6月期间的公摊水费62.5元、公摊电费382.35元没有异议。诉讼中，被告提供一份物业收费发票，以此证明原告管理翰林苑小区前的物业服务物业标准为2.5元每平方米；提供一份停车场照片，以此证明原告管理混乱；一份报警回执和发票，以此证明被告家中被盗的事实。原告认为被告提供的证据不能证明其管理存在重大过错，其不应承担责任。以上事实，有原告提供的《“翰林苑”物业服务合同》、房产信息卡、关于同意厦门市翰林苑业主委员会备案的函、物业服务合同备案证明、翰林苑意见征询表决函结果统计、意见征询表决函等，被告提供的翰林苑意见征询表决函结果统计、物业收费发票、照片、报警回执、电脑发票，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，原告与厦门市翰林苑业主委员会订立的物业管理委托合同系双方的真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。原告在订立合同后已实际对小区实施了管理，被告作为小区业主理应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付自2013年9月1日至2015年6月30日期间欠缴的物业管理费21460.03元（270.96㎡＊3.6元／㎡·月＊22月）、公共维修金1788.34元（270.96㎡＊0.3元／㎡·月＊22月）、公摊水62.5元、电费382.35元，共计23693.22元。从庭审双方的诉辩主张等情况看，被告逾期付款的行为系因其与原告就物业管理是否到位发生争议，原告的物业管理确实有存在待完善的地方，被告逾期付款的自救行为不宜认定为违约，故原告请求被告支付违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告赵文清应于本判决生效之日起十日内，支付原告厦门常春藤物业管理有限公司2013年9月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费21460.03元、公共维修金1788.34元、公摊水62.5元、电费382.35元，共计23693.22元。二、驳回原告厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费575元，由原告厦门常春藤物业管理有限公司负担379元，被告赵文清负担196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吴永福二〇一五年十月三十日代书记员 顾开萌附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”