（2015）淮开民初字第1676号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-11-25
案件名称
唐兆海、石学荣与江苏登达房地产开发有限公司、淮安市物业管理总公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开民初字第1676号原告唐兆海，男，汉族，1969年7月19日生。原告石学荣，女，汉族，1967年8月19日生。被告江苏登达房地产开发有限公司。法定代表人朱红友，该公司总经理。委托代理人孙培勇，该公司员工。被告淮安市物业管理总公司。法定代表人金殿国，该公司总经理。委托代理人陈惠明，该公司法律顾问。委托代理人吉友生，该公司员工。被告江苏志远物业服务有限公司。法定代表人姜雪梅，该公司总经理。委托代理人肖玉宝、方梅珍，该公司法律顾问。原告唐兆海、石学荣诉被告江苏登达房地产开发有限公司（以下简称登达公司）、江苏登达房地产开发有限公司淮安分公司（以下简称淮安分公司）、淮安市物业管理总公司（以下简称物管公司）、江苏志远物业服务有限公司（以下简称志远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行审理。本案审理中，原告申请撤回对淮安分公司的起诉，本院依法口头裁定予以准许。原告唐兆海、石学荣，被告登达公司委托代理人孙培勇、物管公司委托代理人陈惠明、吉友生，志远公司委托代理人肖玉宝、方梅珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐兆海、石学荣诉称，原告于2010年1月31日与被告登达公签订商品房买卖合同，并付清购房款，同年6月收房。不久就发现阳台和地下车库存在渗水现象，随后，原告找物管公司进行维修登记。此后至2013年间，原告多次催促物管公司和登达公司进行维修，但他们总是拖延没有维修。之后原告向政府服务平台进行投诉，被告仍未进行维修。2014年夏下大雨，小区多幢楼房车库被淹，原告又催促淮安分公司和志远公司进行维修，时至今日仍未维修，致原告无法使用房屋并带来一定损失。现诉请法院判令被告登达公司对原告车库及阳台进行维修，确保不再渗水；判令被告全额返还原告购买车库款26460元作为赔偿；被告物管公司及志远公司承担连带责任。诉讼费用由被告承担。被告登达公司辩称，原告车库积水及阳台边角渗水是事实，但什么原因导致，目前无从得知。我公司同意对所发现的质量问题予以维修。对原告诉称赔偿经济损失，没有损失发生的依据，原告目前没有装潢也没有入住。另外，原告投诉的房屋质量问题已超过房屋质量保修期，因此相关维修费用需要从业主缴纳的维修基金中进行支付。被告物管公司辩称，我公司与开发商签订前期物业服务合同，从2009年6月至2014年1月30日，之后便交付给志远公司继续服务。我公司履行了保安、保洁、公共部位的维修、维护、绿化养护的职责。原告所诉不在我公司应服务的职能范围内。渗水现象不排除原告未入住门窗不关闭导致，加之夏季降雨量较大，地下车库有漫水现象，作为物业服务单位，对原告的财产损害不应承担赔偿责任，请求法庭驳回原告对我公司的诉讼请求。被告志远公司辩称，从原告诉称上看，房屋质量问题原告一直与淮安分公司反映和交涉，原告也要求登达公司及物管公司履行修缮义务。原告反映质量问题发生的时间不在我公司进场后的时间内，我公司进场时间是2014年2月。原告未向我公司缴纳过装潢保证金，也没有缴纳物业管理费。假如原告在2014年向我公司反映质量问题，依据物业管理条例规定，我公司不是承担房屋质量修缮的主体，同时我公司会就原告所反映的情况向淮安分公司转达。故我公司尽到物业服务职责，请求法庭驳回对我公司的诉请。经审理查明，原告于2010年1月31日与被告登达公司签订商品房买卖合同，约定原告购买其开发的金榜花园小区12幢2单元303号房屋。房屋总价为367654元，车库为26460元。关于房屋的保修，合同约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，原告按约支付了房款，登达公司向原告交付了房屋。原告收房后，未装修也未入住。期间，因房屋的阳台渗水，原告曾向物管公司进行反映，物管公司进行过维修，但之后仍存在渗水现象。2013年9月，原告向政府公共服务平台反映其于2010年收房后，就发现地下车库渗水，向开发商、住建部门反映，但一直无人处理。为此，原告所在地枚乘办事处对原告反映的问题进行了回复，但车库渗水问题仍未得到处理。2015年5月，原告诉至本院并提出上列诉请。审理中，本院于2015年8月17日组织双方当事到现场进行了勘察，确认原告房屋客厅阳台的边角有渗水现象；地下车库积水严重，现场目测约有3厘米左右。被告登达公司对上述问题表示愿意进行维修。关于原告主张被告赔偿26460元，其表示因房屋渗水导致无法出租，该数额为5年的租金及车库使用价值。登达公司表示不同意原告主张。原告的房屋是毛坯房也没有使用，没有造成损失。物管公司及志远公司表示原告的房屋是毛坯房，什么设施都没有，无法使用，不具备出租条件，不存在出租费用。另查，物管公司于2009年6月30日至2014年1月30日为金榜花园小区提供物业服务。2014年2月至今由志远公司提供物业服务。本院认为，依原告与被告登达公司签订的商品房买卖合同的约定，登达公司负有对所销售的房屋在保修范围和保修期限内所发生的质量问题，履行保修义务。涉案房屋所存在的质量问题，长期处于持续状态，应属保修期限内登达公司履行的保修义务，原告要求其承担维修义务，本院依法应予支持。关于原告主张被告赔偿5年租金及车库使用价值损失26460元，无事实及法律依据。原告所购房屋未进行装修或入住，无必要的条件或设施，不具备使用的条件。阳台虽然有渗水现象，但不足以影响原告装修或使用。对于车库渗水问题，原告虽早有反映，如因开发商拒不维修，其也可及时主张或自行维修，而不是让存在的问题一直处于持续状态。鉴于被告登达公司对原告所购房屋的渗水问题，长期未能及时妥善处理负有过错，本院酌定被告登达公司向原告补偿2000元。物业公司与相关业主之间，主要是物业服务合同关系，对于涉及到因房屋质量问题所应承担的责任，应当由房屋开发企业承担。本案中，原告要求物管公司及志远公司对登达公司就房屋维修及经济损失的赔偿承担连带责任，于法无据，本院不予支持。本案经本院主持调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江苏登达房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内，对原告唐兆海、石学荣房屋存在的阳台及地下车库渗水问题，进行维修；二、被告江苏登达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告唐兆海、石学荣支付人民币2000元；三、驳回原告唐兆海、石学荣对被告淮安市物业管理总公司、江苏志远物业服务有限公司的诉讼请求；四、驳回原告唐兆海、石学荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由被告江苏登达房地产开发有限公司负担231元，原告负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）审 判 长 陈建淮人民陪审员 任红彬人民陪审员 杨 洋二〇一五年十月三十日书 记 员 张曦月 来自：