（2015）中一法民一初字第2004号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-12-31
案件名称
中山市港口镇西街股份合作经济联合社与胡承柏、余胜平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市港口镇西街股份合作经济联合社,胡承柏,余胜平,徐文姣,中山市山谊石材有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2004号原告：中山市港口镇西街股份合作经济联合社，住所地中山市港口镇西街路39号，组织机构代码C0389418-2。法定代表人：陈春恩，职务社长。委托代理人：林文娟、唐丽斌，均系广东国融律师事务所律师。被告一：胡承柏，男，1971年11月10日出生，汉族，住湖北省监利县。被告二：余胜平，男，1970年4月6日出生，汉族，住湖北省监利县。被告三：徐文姣，女，1970年9月16日出生，汉族，住湖北省监利县。被告一、被告三的共同委托代理人：陈永洪、张继成，均系广东保信律师事务所律师。第三人：中山市山谊石材有限公司，住所地中山市港口镇沙港中路25号C幢，组织机构代码66822311-6。法定代表人：胡承柏，职务经理。原告中山市港口镇西街股份合作经济联合社（以下简称西街联合社）与被告胡承柏、余胜平、徐文姣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，第三人中山市山谊石材有限公司（以下简称山谊公司）申请参加诉讼，本院依法予以准许。本案由审判员陈绮乔独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告胡承柏、被告余胜平及被告胡承柏、被告徐文姣的委托代理人陈永洪、第三人的法定代表人胡承柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月18日，原告与被告胡承柏、余胜平签订厂房租赁合同书，约定原告将位于沙港公路西街工业小区综合楼后的砖墙锌铁硼顶厂房砖E和一间200平米的厨房出租给两被告胡承柏、余胜平使用，租期自2013年11月10日至2016年11月9日，每月10前缴纳当月租金10065.33元。合同签订后，两被告经常拖欠租金，截止起诉之日，两被告尚有56698.17元租金未按时支付。另，被告胡承柏与被告徐文姣于1992年1月18日登记结婚，本次债务发生在夫妻关系存续期间，被告徐文姣应对所欠租金及违约金承担连带责任。为此，原告起诉至法院，并在庭审中明确诉求为：1.判令被告胡承柏、余胜平共同向原告偿还租金人民币56698.17元及违约金（违约金计算方法：从2015年1月11日起至清偿之日止，按实际拖欠租金总额以日利率万分之八计付）；2.判令被告徐文姣对被告胡承柏上述债务承担连带清偿责任；3.三被告共同承担本案诉讼费用。原告为支持其主张及诉讼请求在举证期限内向本院提交以下证据：1.2008年1月3日的厂房租赁合同书及见证书、2014年2月18日的厂房及厨房租赁合同书及见证书；2.三栏明细账；3.中山市流动人口管理办公室出具的关于胡承柏的信息登记表说明及登记表、关于徐文姣的信息登记表说明及登记表；4.龚曙光出具的证明。被告一、被告三辩称：第三人与原告于2007年8月10日签订一份租赁合同，后于2014年2月18日，第三人的法定代表人胡承柏以及公司副经理余胜平共同代表第三人再与原告签订涉案租赁合同，第三人才是涉案合同的相对人及租赁场地的实际使用者。据此，原告应向第三人主张权利，本案债务与被告一、被告二无关。被告三系被告一的配偶，对被告一的职务行为不应承担任何责任。至于涉案合同所欠租金数额，请法院予以核实。另原告诉请的违约金过高，请法院予以减免。被告一、被告三为支持其辩解意见在举证期限内向本院提交以下证据：1.2007年8月10日的厂房租赁合同书复印件、2014年2月18日的厂房及厨房租赁合同书；2.收款收据复印件两份；3.职务证明。被告二辩称：租赁合同是第三人委派被告二与原告协商签订的，涉案租赁场地的实际使用者为第三人，故本案债务不应由被告二承担。被告二就其辩解意见未在举证期限内向法院提供证据。第三人陈述称：涉案租赁合同是第三人与原告签订的前一份租赁合同的续租合同，第三人虽以法定代表人的名义与原告签订租赁合同，但鉴于涉案租赁合同的实际承租人是第三人，涉案租赁物也由第三人实际使用，故第三人同意承担涉案租赁合同拖欠租金的法律责任。第三人为支持其陈述意见在举证期限内向本院提交的证据与被告一、被告三的证据一致。经审理查明：2007年8月10日，原告作为出租方（甲方）与龚曙光、第三人作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同书，约定：甲方将自置坐落在广东省中山市港口镇沙港公路西街工业小区综合楼后砖墙锌铁硼顶厂房四间（总建筑面积为5072.17平方米，编号为砖B、砖C、砖D、砖E）以及一间附属厨房（建筑面积为200平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2007年9月1日至2013年8月30止；为使合同顺利履行，乙方在签订本合同时，必须缴纳合同定金100000元。合同还约定了其他内容。龚曙光、钱丽华、胡承柏三人在合同乙方处签名确认。第三人在合同抬头处乙方栏处加盖了公章。2008年1月3日，原告作为出租方（甲方）与龚曙光作为承租方（乙方）再签订厂房租赁合同书，约定：甲方将自置坐落在广东省中山市港口镇沙港公路西街工业小区综合楼后砖墙锌铁硼顶厂房三间（总建筑面积为3629.79平方米，编号为砖C、砖D、砖E）以及一间附属的厨房（建筑面积为200平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2007年11月10日至2013年11月9止；为使合同顺利履行，乙方在签订本合同前已缴纳合同定金100000元给甲方（注：该合同定金系甲乙双方此前所签订的厂房租赁合同约定缴纳的合同定金转作交付的）；本合同签订前，甲方已将上述厂房交付给乙方使用。合同还约定了其他内容。上述租赁合同现已履行完毕。庭审中，原告提交有龚曙光签字确认的证明，证实龚曙光已收取原告全额退还该合同约定的100000元保证金，但同时认为该100000元保证金并非现金退还给了龚曙光，而是征得龚曙光同意连同之前多交剩余的租金4608.43元，共104608.43元代被告方清偿了本案讼争租赁合同的部分拖欠租金。2014年2月18日，原告作为出租方（甲方）与被告一、被告二作为承租方（乙方）签订涉案厂房及厨房租赁合同书，约定：甲方将自置坐落在广东省中山市港口镇沙港公路西街工业小区综合楼后砖墙锌铁硼顶厂房砖E和一间200平方米的厨房出租给乙方使用，租赁期限自2013年11月10日至2016年11月9止；月租金为10065.33元，乙方须于每月十日前向甲方支付当月租金。如乙方逾期七天仍未缴完当月租金，则作乙方拖欠租金处理。处理办法：以拖欠租金的总金额按日利率万分之八计付逾期付款违约金给甲方。如乙方逾期三十天仍不交完，则属乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，收回上述厂房和厨房，并追究乙方的违约责任，同时要乙方限时交完所拖欠的租金及逾期付款违约金。为使合同顺利履行，乙方在签订本合同时必须缴纳合同定金50000元给甲方。该合同定金在租赁期满后，待乙方按本合同约定将上述厂房和厨房交回给甲方之日，甲方即全额将该合同定金返还给乙方。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告一、被告二未向原告支付保证金50000元，亦未按时足额向原告缴交各月租金。庭审中，原告确认涉案的厂房及厨房租赁合同于2015年7月9日解除，被告一、被告二自己支付租金40000元，连同案外人龚曙光代被告一、被告二支付的本案租金104608.43元，比对被告一、被告二在2013年11月10日至2015年7月9日期间应付租金总额201306.6元（10065.33元／月×20个月），被告一、被告二实际拖欠原告2015年1月至2015年7月9日期间租金共56698.17元（201306.6元-40000元-100000元-4608.43元）。原告为维护其合法权益，遂于2015年6月11日起诉至法院，主张前述实体权利。庭审中，被告及第三人对原告主张从2015年1月起拖欠租金共56698.17元予以确认，并确认原告于2015年6月11日向被告一、被告二发出解除租赁合同通知，以及双方签订的厂房及厨房租赁合同于2015年7月9日解除的事实。另查：被告一与被告三系夫妻关系。被告一、被告三未举证证明被告一与原告明确约定因本案所涉租赁合同产生的债务为个人债务，亦未举证证明其夫妻关系存续期间所得财产约定归各自所有。另经本院释明，原、被告均不要求追加案外人龚曙光为本案当事人，且原告明确表示不向本案第三人山谊公司主张实体权利。本院认为：原告与被告一、被告二于2014年2月18日签订的厂房及厨房租赁合同书，是双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽被告一、被告二主张其是代表第三人与原告签订厂房及厨房租赁合同，第三人也确认委托被告一、被告二代表其与原告签订涉案租赁合同，且其是涉案租赁物的实际使用人，但由于涉案租赁合同的承租方也明确载明为被告一、被告二个人，且被告一、被告二未能提供充分有效的证据证明其系代表第三人签订租赁合同，故本院对被告一、被告二及第三人的辩解主张不予采信，依法认定涉案租赁合同的承租方为被告一和被告二。现虽被告一、被告二及第三人均确认本案租赁物的实际使用人为第三人，但原告根据合同相对性，仅向合同相对人被告一、被告二主张权利，亦合法有据，被告一、被告二以实际使用人系第三人为由进行抗辩，依法不能成立。至于第三人自愿对涉案合同债务承担清偿责任的意见，因原告在本案中已明确不对第三人主张实体权利，故本院对第三人此主张不作审理。关于被告方拖欠租金数额的问题。经查，原告在庭审中向法院提交案外人龚曙光确认已收回2008年1月3日厂房租赁合同书的100000元定金的证明，主张案外人龚曙光自愿将已收回的100000元定金及之前多交剩余的4608.43元租金代被告一、被告二支付本案租赁合同拖欠的部分租金，并明确表示不再向被告一、被告二主张上述龚曙光代缴交部分的租金，本院认为这是原告对其民事权利的自行处分；现被告一、被告二对原告上述扣减租金的行为及涉案租赁合同已于2015年7月9日实际解除的事实均不持异议，也确认自己已支付租金为40000元及涉案租赁合同拖欠原告2015年1月后租金56698.17元的事实，据此，依据上述查明被告一、被告二为涉案合同承租方的事实，比对被告一、被告二在涉案租赁合同租赁期间（2013年11月10日至2015年7月9日）应付租金总额201306.6元后，本院认定被告一、被告二拖欠原告租金共56698.17元，并按56698.17元的欠款金额进行推算，认定被告一、被告二约从2015年1月23日开始拖欠租金（10065.33元／月÷30天×19天＋10065.33元／月×5个月）。关于逾期付款违约金的计算标准的问题。虽被告提出计算标准过高应予以调整的辩解意见，但由于原、被告双方签订的涉案租赁合同已明确约定按拖欠租金的总金额按日利率万分之八计算逾期付款违约金的标准，该违约金计算标准适当合理，故被告此辩解意见理据不足，本院不予采纳。综上，被告一、被告二久拖原告租金不付，其行为已经构成违约，理应承担向原告清偿拖欠租金56698.17元及逾期付款违约金的违约责任（违约金计算：从2015年1月23日起至还清欠款之日止，按实际欠款额以日利率万分之八计算。其中：6371.52元按日利率万分之八自2015年1月23日计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年2月10日计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年3月10日计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年4月10日计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年5月10日计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年6月10日计至支付之日止）。鉴于被告一与被告三系夫妻关系，且被告一、被告三未举证证明被告一与原告明确约定因本案所涉租赁合同产生的债务为个人债务，亦未举证证明其夫妻关系存续期间所得财产约定归各自所有，故原告主张被告一因本案所涉租赁合同产生的债务为夫妻共同债务，合法有据，被告三对被告一应承担的上述债务依法负连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告胡承柏、余胜平于本判决生效之日起七日内向原告中山市港口镇西街股份合作经济联合社支付租金56698.17元及违约金（其中：6371.52元按日利率万分之八自2015年1月23日起计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年2月10日起计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年3月10日起计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年4月10日起计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年5月10日起计至支付之日止；10065.33元按日利率万分之八自2015年6月10日起计至支付之日止）；二、被告徐文姣对被告胡承柏上述应承担的债务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1217元，减半收取609元，由被告胡承柏、余胜平、徐文姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈绮乔二〇一五年十月三十日本件与原本核对无误书记员 许 晓 丹黄丽梅第1页共9页 来源：百度“”