（2015）廊民二终字第838号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2015-11-24

案件名称

刘哑金与富力（香河）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省廊坊市中级人民法院

所属地区

河北省廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

河北省廊坊市中级人民法院民事判决书（2015）廊民二终字第838号上诉人（原审被告）：富力（香河）房地产开发有限公司，住所地香河县蒋辛屯镇大香线东侧。法定代表人：杨培军，任该公司总经理。委托代理人：胡新星，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘哑金。委托代理人：赵有富，北京市昌平区十三陵镇法律服务所法律工作者。上诉人富力（香河）房地产开发有限公司与被上诉人刘哑金商品房销售合同纠纷一案，由河北省香河县人民法院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，于2015年7月21日作出了（2015）香民初字第1675号民事判决，富力（香河）房地产开发有限公司不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议��对本案进行了审理，上诉人委托代理人胡新星与被上诉人刘哑金及委托代理人赵有富参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年11月8日，刘哑金与富力（香河）房地产开发有限公司（以下简称富力公司）签订了商品房买卖合同，约定刘哑金购买富力公司开发的香河富力新城二期1、5-7、9号楼第0007幢02单元0705号房屋一套，总价款1091592元。合同第六条约定，买受人（刘哑金）签约当日交纳房款（含定金）331592元；剩余760000元，买受人在中国建设银行做贷款，买受人于签约后5日内交齐按揭贷款所需的各项材料，并办理完毕按揭全部手续，如因买受人原因未能按时办理，买受人则从逾期之日起，按照合同第七条承担违约责任。第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；等等。2014年1月13日，刘哑金与富力公司签订补充协议。协议第一条约定，买受人应于签署合同之日起5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款（含公积金贷款）所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件。否则，视为买受人逾期付款，买受人需承担逾期付款的违约责任。如果由于买受人的原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内一次性向出卖人付清全部房款，否则出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担合同第七条关于逾期付款的违约责任。第三条约定，买受人因自身原因要求退房，或银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款的13%作为违约金，并承担解除合同的所有费用。第八条约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款或办理按揭手续超过20日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人还应按本补充协议第一条的约定承担逾期付款违约责任；等等。2014年7月31日，刘哑金向富力公司交纳退房申请报告，提出由于本人下述自身原因：本人资金问题无法补齐剩余房款，本人申请退房，并承担由此产生的13%的违约金和由此产生的刷卡手续费80元／次。现本人申请办理退房手续。本人愿意按照已签署的商品房买卖合同及其补充协议的约定承担责任，已向政府部门缴纳的费用及退房所需费用将全部由本人承担；等等。后富力公司工作人员在报告下方填写，确认该客户已合计交房款331592元；扣除违约金141907元、印花税165.8元、刷卡手续费160元，共计退还客户189359.2元。一审法院认为，刘哑金与富力公司之间形成商品房买卖合同的法律关系，应受法律保护，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，刘哑金主张解除与富力公司签订的商品房买卖合同，富力公司同意，本院准许。刘哑金主张富力公司退还首付款331592元，富力公司称刘哑金因自身原因无法办理银行按揭贷款，未在约定期限内向被告交纳剩余房款，已构成违约，应按约定支付应付款13%的违约金并承担相关费用。庭审中，刘哑金认为富力公司主张扣除的违约金数额过高，只认可承担剩余房款3%的违约金，同意在退还的款项中扣除。因刘哑金确实未按约定交纳剩余房款，已构成违约，应承担违约责任。但富力公司主张的违约金过高，且未提交证据证实其造成的实际损失情况，根据本案实际情况，以购房款总额的3%支付违约金为宜，违约金数额为32747.76元（1091592元×3%）。此外，刘哑金应按约定负担富力公司相关损失，包括印花税165.8元、刷卡手续费160元。以上共计33073.56元，应在富力公司应退还刘哑金的款项中扣除。故富力公司应退还刘哑金298518.44元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决解除刘哑金与富力公司签订的商品房买卖合同；富力公司退还刘哑金购房款298518.44元，于判决生效后五日内履行。一审案件受理费6270元，由刘哑金负担。富力公司不服一审判决上诉称，一审判决认定的违约金比例过低，请求依法调整。刘哑金二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，刘哑金与富力公司于2013年11月8日签订《商品房买卖合同》，双方之间形成商品房买卖合同关系，该合同合法有效，双方当事人均应全面、适当履行。刘哑金因无法办理银行按揭贷款，未按约定期限交纳剩余房款，应承担相应的违约责任，支付违约金及相关损失。鉴于富力公司主张刘哑金支付违约金的比例过高，且未提交证据证实给其造成的实际损失情况，一审法院根据本案实际情况降低违约金比例平衡了双方的权利义务，该院酌裁的违约金比例及数额公平适当，本院予以照准。富力公司上诉质疑上述认定的理据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，富力公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6270元，由富力（香河）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曹　怡审　判　员　　王荣秋代理审判员　　齐向欣二〇一五年十月三十日书　记　员　　王　强关注公众号“”