（2015）深中法房终字第1613号

裁判日期: 2015-10-30

公开日期: 2015-11-24

案件名称

深圳艺博城实业有限公司与罗靖,房付强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1613号上诉人（原审被告）深圳艺博城实业有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道宝安大道5010号T3艺博城三楼C322。法定代表人许岩琦。委托代理人付瑞，广东华协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）罗靖，住所地：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）房付强，住所地：江苏省邳州市。两被上诉人共同委托代理人徐锋，广东亿商律师事务所律师。上诉人深圳艺博城实业有限公司因与被上诉人罗靖、房付强房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第337号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2014年初，罗靖、房付强获悉深圳艺博城实业有限公司招商手册后，于2014年4月28日与深圳艺博城实业有限公司签订了铺位租赁合同书，承租了艺博城二楼的B2-08号铺位，铺位面积为60.3平方米，用于经营工艺品、字画。租赁合同的期限为3年，罗靖、房付强保证在2014年5月1日以前装修完毕。铺位每月租金单价为人民币80元每平方米，月租金为人民币4，824元，管理费人民币25元每平方米，月管理费为人民币1，507.50元。深圳艺博城实业有限公司给予罗靖、房付强免租期为1年半，以商场正式营业起算。罗靖、房付强于2014年5月23日向深圳艺博城实业有限公司交付铺位押金人民币9，648元，交付一个月的租金人民币4，824元，管理费人民币1，507.50元，装修费人民币6，000元。罗靖、房付强提交了装修材料费及装修费人民币40，400元的收据。另查明，深圳市多彩汇威文化发展有限公司就创意博览城改造升级向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局申请进行转型升级，并获批准，深圳市多彩汇威文化发展有限公司将T3艺博城铺位租赁给深圳迈莱科技有限公司，深圳迈莱科技有限公司再将铺位转租给深圳艺博城实业有限公司。经深圳国土部门核查，艺博城项目位于西乡街道宝安大道与涌边河交汇处，宗地号为125-1585，占地面积约13899.66平方米，已核发深国房宝（2008）40号非农建设用地批复，用地单位为深圳市草股份合作公司，符合土地总体规划的控制要求和法定图则用地功能。以上审理查明的事实，有经当庭质证的铺位租赁合同、租金押金收据、入住装修押金收据、装修款收据、招商手册、通知函、转租合同等证据及庭审笔录予以证实。罗靖、房付强在原审中诉请：1、判令撤销罗靖、房付强与深圳艺博城实业有限公司双方签订的《铺位租赁合同》；2、判令深圳艺博城实业有限公司返还已收的“两押一租”及装修费人民币21，979.5元；3、判令深圳艺博城实业有限公司向罗靖、房付强赔偿装修损失人民币40，400元及押金人民币898.2元；4、判令深圳艺博城实业有限公司向罗靖、房付强赔偿误工费人民币31，308元。原审法院认为：罗靖、房付强与深圳艺博城实业有限公司协商一致，租赁使用深圳艺博城实业有限公司享有租赁权的物业并交付租赁费用，双方之间的权利义务应受我国合同法调整。本案争议焦点是罗靖、房付强与深圳艺博城实业有限公司双方签订的租赁合同是否有效。原审法院委托深圳艺博城实业有限公司代理人对租赁物业的权属进行了查询，深圳国土部门复函证明该物业只获准非农建设用地批复，既未获得国土规划许可证，更未进行确权。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，罗靖、房付强与深圳艺博城实业有限公司签订的租赁合同为无效合同。经原审法院向罗靖、房付强释明后，罗靖、房付强将诉讼请求第1项变更为请求法院确认双方签订的租赁合同无效，罗靖、房付强的诉求，有法律依据，原审法院确认罗靖、房付强与深圳艺博城实业有限公司双方签订的租赁合同为无效合同。无效的合同自始不发生法律效力，因无效合同而取得的财产，应当予以返还。罗靖、房付强提交的证据证明已向深圳艺博城实业有限公司交付铺位押金人民币9，648元，交付一个月的租金人民币4，824元，管理费人民币1，507.50元，基础装修费人民币6，000元，双方签订的租赁合同约定免租期为一年半，如双方的合同有效，目前尚在免租期内，因此，深圳艺博城实业有限公司应当返还罗靖、房付强押金人民币9，648元、一个月租金人民币4，824元、基础装修费人民币6，000元。深圳艺博城实业有限公司对商场进行了管理，付出了劳力成本，罗靖、房付强应当按照约定支付管理成本，罗靖、房付强诉求退还管理费，无法律依据，原审法院不予支持。关于罗靖、房付强诉求的装修损失。罗靖、房付强提交的招商手册，证明深圳艺博城实业有限公司进行招商活动，对多数不特定人群进行了宣传活动。深圳艺博城实业有限公司在承租物业进行项目升级审批时，未核实其承租物业时签订的租赁合同的有效性，导致其项目升级后与分租小业主之间签订的租赁合同无效，对合同无效的过错应当承担主要责任。原审法院酌定深圳艺博城实业有限公司对小业主装修经营的损失承担80%的责任。罗靖、房付强提交的收据经核算，材料与装修费用合计人民币40，400元，深圳艺博城实业有限公司对以上装修费用收据不予认可，但确未提交证据证明罗靖、房付强装修有不实情况，因此，原审法院认为深圳艺博城实业有限公司应当赔偿罗靖、房付强装修损失人民币32，320元。罗靖、房付强诉求返还的押金人民币898.20元，该押金收取人为深圳市亿纳投资物业管理有限公司，深圳艺博城实业有限公司认为该押金不是其收取，与其无关联关系，原审法院认为，深圳艺博城实业有限公司的辩解意见，有事实依据，原审法院对罗靖、房付强的该项诉求，不予支持。关于罗靖、房付强诉求的误工费。罗靖、房付强要求深圳艺博城实业有限公司支付误工费人民币31，308元，既未提交证据证明双方合同约定深圳艺博城实业有限公司有责任支付误工费，也未提交产生误工费的事实，因此，罗靖、房付强的该项诉求，无事实与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、深圳艺博城实业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还罗靖、房付强租赁物业押金及租金人民币20，472元；二、深圳艺博城实业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还罗靖、房付强租赁物装修损失人民币32，320元；三、驳回罗靖、房付强其他诉讼请求。本案受理费人民币1，082元，罗靖、房付强已预缴，由罗靖、房付强承担人民币478元，由深圳艺博城实业有限公司承担人民币604元。上诉人深圳艺博城实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1、上诉人向原审法院提交了深圳市发展和改革委员会【编号：深发改核准。（2012）0104号】深圳市社会投资项目核准通知书和深圳市宝安区建设局【编：号：H20120001）工程准予开工通知书。两份证据证明该租赁物业经主管部门批准建设，原审法院对此未做认定。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原审法院没有对上诉人提供的该证据进行认定，根据上述法律规定，原审法院认定本案租赁合同无效，故认定事实错误。2、原审法院审理查明的事实部分，认定被上诉人提供的证据“装修款收据”，证明其装修损失40400元；认定“招商手册”是上诉人对被上诉人进行的招商活动。该认定错误。被上诉人提供的装修款收据均不符合证据要件，无证明力，不能证明其诉讼主张。如“收据”即没有客户名称，也没有原件核实真伪，更不是购物发票；木工工资、电工工资以收据形式体现，显然不真实、不客观；“提货单”更不能做为付款赁证，该提货单的工艺玻璃用途不明，并不能证明用于租赁物业，也没有相应的付款凭证。被上诉人提供的“招商手册”，并不是上诉人制作和发放的，被上诉人不能证明该招商手册是上诉人对其进行招商活动的。该招商手册与上诉人无关。被上诉人提供的证据本身存在诸多瑕疵，缺乏证明力，不能证明其诉讼主张，因为证据有瑕疵，被上诉人的举证责任并没有完成，即要承担相应的不利后果。原审法院认为上诉人没有提供相关证据反驳，并对被上诉有瑕疵的证据予以认定，显然错误。为此，请求上级人民法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人罗靖、房付强当庭答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。本院经审理查明，深圳市多彩汇威文化发展有限公司就创意博览城改造升级向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局申请进行转型升级，并获批准，经深圳国土部门核查，艺博城项目位于西乡街道宝安大道与涌边河交汇处，宗地号为125-1585，占地面积约13899.66平方米，已核发深国房宝（2008）40号非农建设用地批复，用地单位为深圳市草股份合作公司，符合土地总体规划的控制要求和法定图则用地功能。2012年6月15日，深圳市宝安区建设局对该改造工程核发了编号为H20120001工程准予开工通知书。原审查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的意见，本案二审争议焦点是双方当事人签订的铺位租赁合同书是否有效以及是否存在可撤销的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案当事人租赁的商铺，经国土部门核查符合土地总体规划的控制要求和法定图则用地功能，整体改造工程获得深圳市宝安区建设局准予开工通知书，故根据前述司法解释规定，铺位租赁合同书不存在无效情形，原审判决认定无效属于适用法律错误，本院予以纠正。罗靖、房付强在原审起诉时曾主张深圳艺博城实业有限公司发布招商手册，承诺将引进100家室内设计机构、建设9层国际商务艺术酒店、开设创意大厦、创建艺术师俱乐部等内容没有兑现，使得罗靖、房付强上当受骗，故而要求撤销铺位租赁合同书。本院认为，根据合同法第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。本案中，罗靖、房付强提供的招商手册，没有标明发布单位，且在法律性质上属于希望他人发出签约的邀请，而不具有承诺的性质。对于引进商家具有预测性和不确定性，对于艺术酒店等项目建设的时间性亦不具体明确。罗靖、房付强承租经营的商铺尚在免租期内，此时其主张上诉人没有没有实现招商承诺构成欺诈，依据不足，本院不予支持。其依据撤销合同及无效合同提出的赔偿诉请，本院亦不能支持。综上，上诉人与被上诉人签订的铺位租赁合同书有效，上诉人的上诉意见成立。原审判决适用法律错误，本院依法纠正。依据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第337号民事判决。二、驳回罗靖、房付强的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费2202元，由罗靖、房付强负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨　爽审　判　员　　杨潮声代理审判员　　王丹妮二〇一五年十月三十日书　记　员　　戴　斌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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