（2015）一中民终字第1449号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2016-07-11
案件名称
天津市朗星物业服务有限公司与天津市河北区荣泽大厦业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市朗星物业服务有限公司,天津市河北区荣泽大厦业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第1449号上诉人（原审原告）天津市朗星物业服务有限公司，住所地天津市北辰区铁东路15号。法定代表人白子梅，总经理。委托代理人张莹莹，天津鸥鸽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津市河北区荣泽大厦业主委员会，住所地天津市河北区榆关道309号。负责人王艳霞，主任。委托代理人陶国晨，天津天意律师事务所律师。上诉人天津市朗星物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2015）北民初字第2894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，天津市朗星物业服务有限公司与天津市河北区荣泽大厦业主委员会于2013年6月1日就天津市河北区荣泽大厦商住两用公寓物业服务事宜签订了《天津市非住宅物业服务合同》，物业服务合同期限为三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止。2014年6月9日，天津市河北区铁东路街道办事处就荣泽大厦商住两用公寓物业服务质量和管理问题产生的矛盾通过联席会议进行过协调。2014年6月中旬，天津市河北区荣泽大厦业主委员会组织召开业主大会征询提前解除物业服务合同的意见，于2014年8月3日公布了结果，但因征询选票不规范的问题，于2014年9月12日又召开了联席会议，议定在当地居民委员会监督下重新征求意见。2014年9月13日至16日，天津市河北区荣泽大厦业主委员会组织业主重新签署意见票，有天津市朗星物业服务有限公司及天津市河北区荣泽大厦业主委员会工作人员和当地居民委员会工作人员在场监票签字。2014年9月17日公示了意见票的结果为397户业主中207户业主进行了签票。2014年10月11日，天津市河北区荣泽大厦业主委员会通知天津市朗星物业服务有限公司在2014年10月17日按程序退出服务，并告知业主。2014年12月18日，天津市河北区荣泽大厦业主委员会通知天津市朗星物业服务有限公司2014年12月20日退出服务并交接相关材料，天津市朗星物业服务有限公司以其正在为此事诉讼为由表示拒绝。2014年12月23日，当地街道办事处召开联席会，要求天津市朗星物业服务有限公司按照规定履行退出程序，天津市朗星物业服务有限公司仍表示拒绝履行。2015年5月26日，河北区物业办再次要求天津市朗星物业服务有限公司履行退出程序，天津市朗星物业服务有限公司继续表示拒绝履行。2015年5月28日，天津市河北区铁东路街道办事处组织联席会议通知天津市朗星物业服务有限公司履行退出程序。现天津市朗星物业服务有限公司起诉至原审法院，要求天津市河北区荣泽大厦业主委员会继续履行物业服务合同。天津市河北区荣泽大厦业主委员会不同意天津市朗星物业服务有限公司的诉讼请求。原审法院认为，天津市朗星物业服务有限公司与天津市河北区荣泽大厦业主委员会就天津市河北区荣泽大厦商住两用公寓物业服务签订的《天津市非住宅物业服务合同》业经物业管理行政部门备案，故合法有效。在合同履行中，天津市河北区荣泽大厦业主委员会有权就物业服务质量和管理问题提出意见，天津市朗星物业服务有限公司也有义务进行整改，但双方在具体的工作中产生矛盾，天津市河北区荣泽大厦业主委员会根据相关的物业管理规定，自2014年6月中旬即采取公开通知的方式征询与天津市朗星物业服务有限公司提前解除物业服务合同的意见，历经多时，在业主占总人数过半数同意下，于2014年9月17日经业主大会决定提前解除与天津市朗星物业服务有限公司签订的物业服务合同行为并无不当，故天津市河北区荣泽大厦业主委员会做出解聘天津市朗星物业服务有限公司物业服务的决议符合法律规定。天津市河北区荣泽大厦业主委员会不再履行合同意思表示明确，相关物业主管部门也就不再继续履行合同的事宜向天津市朗星物业服务有限公司做出了明确的退出要求，所以天津市朗星物业服务有限公司不宜再要求天津市河北区荣泽大厦业主委员会继续履行物业服务合同。再者，按照天津市物业服务企业退出项目办理办法的规定，选聘和解聘物业服务企业，应经专有部分占建筑物总面积过半数，业主占总人数过半数表决同意的问题应是对业主内部而言，天津市河北区荣泽大厦业主委员会的行为是对业主负责，与天津市朗星物业服务有限公司无关。因此，原审法院对天津市朗星物业服务有限公司的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：驳回天津市朗星物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由天津市朗星物业服务有限公司负担。原审法院判决后，上诉人天津市朗星物业服务有限公司不服原审判决，向本院提出上诉，认为原审判决认定事实的证据不足。原审法院并未对业主大会作出的决议过程进行审查，被上诉人也并未提交任何证据证明有超过业主总人数过半数的业主进行投票。被上诉人解除与上诉人的物业服务合同程序违法。上诉人并未收到任何书面材料告知解除时间及解除原因。业主大会的召开形式不符合法律规定，作出的决议也无效。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人继续履行合同；两审诉讼费全部由被上诉人承担。被上诉人天津市河北区荣泽大厦业主委员会答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人同意原审判决。上诉人在履行物业合同的过程中存在很多问题，后业主委员会通过决议提前解除与上诉人的物业服务合同，程序和形式在居委会的指导下合法有效，被上诉人不同意继续履行物业服务合同。请求二审法院依法维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。案经本院调解，双方没有达成一致意见。本院认为，上诉人与被上诉人就天津市河北区荣泽大厦物业管理服务签订的《天津市非住宅物业服务合同》，业经物业管理行政部门备案，合同合法有效。在合同履行中，双方就物业管理服务问题产生矛盾，被上诉人采取公开通知的方式征询与上诉人提前解除物业服务合同的意见，并经业主大会决定提前解除与上诉人签订的物业服务合同，该决议符合法律规定。上诉人主张与被上诉人继续履行合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市朗星物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓燕代理审判员 王 晶代理审判员 康 艳二〇一五年十月三十日书 记 员 刘翠翠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：