（2015）绿民二初字第538号
裁判日期: 2015-10-30
公开日期: 2015-12-21
案件名称
长春市嘉润物业经营服务有限公司与孙长林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市绿园区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长春市嘉润物业经营服务有限公司,孙长林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2015）绿民二初字第538号原告长春市嘉润物业经营服务有限公司，住所地长春市绿园区升阳街5号。法定代表人赵丹妹，总经理。委托代理人韩文宏，男，1982年10月19日生，回族，该公司经理，现住长春市朝阳区。被告孙长林，男，1956年2月4日生，汉族，现住长春市绿园区。原告长春市嘉润物业经营服务有限公司诉被告孙长林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告长春市嘉润物业经营服务有限公司的委托代理人韩文宏到庭参加诉讼，被告孙长林到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告诉称：2006年7月2日，长春市吉顺房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》。2014年11月20日春园·旭日华庭业主大会与原告签订的《物业服务合同》，依据上述合同，原告一直为春园·旭日华庭小区的业主提供物业服务。被告居住在春园·旭日华庭小区8栋103室，自2010年6月1日起，被告就未按期向原告支付物业费、公共照明费、生活垃圾处理费，截至2015年5月31日，被告已拖欠物业费共计5069.52元。被告的违约行为严重影响原告的正常经营，原告多次催缴，被告总是推托。现原告诉至法院请求：1、判令被告向原告支付物业费、公共照明费、生活垃圾处理费合计5069.52元；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告起诉状中写的我的年龄不对。诉状中陈述2014年11月20日开大会我不知道，跟业主签订物业服务合同我也不知道，希望原告出示合同，我看看是否有我的签字。原告陈述的双方签定合同我违约，但是我签订的合同在哪里？另外小区未成立业主委员会。自2011年下半年我确实没有缴纳物业费用，之前我如期交付，因为当时的物业管理很好，2011年下半年后物业就不管，整个园区跟市场一样随意走动，外面的人随便出入，没有人管理，园区内整个的树木、草的栽种和管理，都是业主自己负责的。小区丢东西，2011年下半年我家的两盆君子兰丢失，我们找到物业，物业经理说不为我家服务，因为我家没有交物业费，从那时开始我就认为物业不为我服务我就不交物业费了。7号楼2楼丢失2台自行车，我家也进过两次小偷，我家屋里长毛、塑钢窗透气，我都没有找物业，是因为物业不给我服务。物业打扫卫生的只有两个人，三五天才能打扫一次。楼道进出的门不好使，物业都不给修理，有很多业主开门拿不下来钥匙，就踹门，我家住在1楼，我没有办法只能出去给开门。物业迟迟不给成立业主委员会，怕会给其造成制约。房屋阳台漏雨我也没有找物业，因为物业说了不给我服务。楼道里遍处广告。我们小区本来是封闭小区，但是由于管理不善，经常有外边的人随意出入。本案在开庭审理过程中，原告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证，原告当庭提供的证据为：1、2006年7月2日，长春市吉顺房地产开发有限公司与我物业公司签订的《物业管理委托合同》一份，证明我物业公司进驻小区时是与开发商签订的委托服务合同，旭日华庭小区由我公司进行物业管理。被告质证称：无异议。2、2014年11月20日物业服务合同，证明新签订的物业服务合同本身是经过了民意调查，因为春园·旭日华庭至今未成立业主委员会，我们根据中华人民共和国住房和城乡建设部的成立业主大会与业主委员会指导规则第4章第58条之规定，由社区代行业主大会主权与我方签定合同。被告质证称：社区代表不了我们业主，这个合同我们业主任何人都不知道。我们成立业主委员会成立好几次都迟迟成立不了，因为社区的书记是原告老板的同学，社区想搬进小区让我们业主给赶出去了，他们骗取住房公积金被我们识破了。我们没有业主委员会，这个合同是假的3、原房主贾志辉的《入住协议》和入住的相关资料，证明原房主贾志辉在买房之后刚办理完入住手续就把房屋卖给了被告，根据合同5.3条规定，房屋买卖之后买受人应承担原有房主的义务和责任，房屋买卖后他们未到物业公司办理相关变更信息，故我物业公司没有现房主的相关信息。被告质证称：我不知道情况。被告未在法定期限内向本院提交书面证据，但被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述：整个小区的监控系统都不好使，不清楚是人为破坏还是自己摘下去的，因为我们小区刚入住时都有监控。原告并未与我签订服务合同。经审理查明：2006年，被告从贾志辉处购买了春园·旭日华庭小区房屋一套，并在此居住。春园·旭日华庭小区的物业管理者为原告。原、被告之间并未签订书面物业服务合同，《入住协议》、《区域防火责任书》、《入住登记表》、《春园小区物业管理服务协议》均为贾志辉与被告签订。自2010年6月1起至2015年6月1日止，被告欠缴物业费等共计5069.52元。现原告诉至我院请求：1、判令被告向原告支付物业费、公共照明费、生活垃圾处理费合计5069.52元；2、诉讼费用由被告承担。本案争议的焦点是：被告是否应向原告支付物业费、生活垃圾处理费合计5069.52元。针对本案的焦点问题，结合查明的事实，依据有关法律规定，本院综合评判如下：原告作为春园·旭日华庭小区的管理者为居住于该小区的全体业主提供物业服务。2006年被告从贾志辉处购买春园·旭日华庭小区房屋，成为实际业主，是物业服务的实际受益人。即使《入住协议》、《区域防火责任书》、《入住登记表》、《春园小区物业管理服务协议》等材料的落款签章人并非被告，但实际上被告自2006年居住于原告负责管理的小区，双方之间已经形成实质上的物业服务关系。原告负责管理小区，为被告提供物业服务，则被告有义务向原告交纳物业费等费用。庭审中，被告提出，原告未与其签订书面物业服务合同；小区未成立业主大会；物业安保措施差，导致小区业主家中被盗，外来人员随意进入小区；物业绿化服务差，植树、种草均由业主自行完成；物业卫生管理水平差；入户公共门年久失修等，给被告生活带来不便等主张。本院认为，被告上述主张无法达到不交物业费的抗辩效果。首先，原告作为物业公司，一直持续为春园·旭日华庭小区全体业主服务，业主大会的成立是为了代表业主行使业主权利，配合物业公司更好的实现小区管理。物业公司是否提供服务、提供服务好坏与小区是否成立业主大会无关。其次，被告的主张是原告管理能力不足、物业服务瑕疵的表现，但并非原告弃管的表现。物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的正当法律行为，实践中很难达到完美状态。基于该特点，业主发现物业管理瑕疵时，认为自己的权益受到侵害时，应通过与物业公司及时有效的沟通，通过合法有效的渠道解决问题。再次，物业公司应切实履行自身职责，不断提高服务质量，对业主的合理要求进行及时回应并尽最大努力改正自身不足。但如果业主以拒不缴纳物业费、生活垃圾处理费的形式对抗物业公司的瑕疵服务，不利于问题的解决。物业公司因缺少管理资金，势必会进一步导致物业服务质量的降低，更加无法提供使业主满意的服务，拒不缴纳物业费等费用的行为不仅有损自己利益、形象，更会影响小区全体业主的共同利益和小区管理的正常运转。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，被告应向原告支付物业费、生活垃圾处理费等费用共计人民币5069.52元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：被告孙长林于本判决生效后立即向原告长春市嘉润物业经营服务有限公司支付物业费、生活垃圾处理费共计人民币5069.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告孙长林承担。（于本判决生效后立即给付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 杨立春人民陪审员 郭 力人民陪审员 刘桂茹二〇一五年十月三十日书 记 员 赵 航 微信公众号“”